Рынок выталкивает заводы
Процесс шел бы быстрее, если бы не кризис и пассивность городских властей. Выработанная стратегия развития помогла бы определить, должен ли город стать транспортным узлом, культурной столицей или индустриальным центром. И ускорить рыночные преобразования.
От многих европейских городов Петербург отличается дефицитом земельных участков в своей центральной части и наличием колоссальных промышленных территорий, расположенных в черте города. По данным компании ASTERA, общая площадь территории, занятой промышленными предприятиями, только в районе Обводного канала насчитывает до 600 га. Местоположение позволяет освоить эти территории под другое назначение, получив экономический эффект от редевелопмента.
Наиболее интересны территории, расположенные поблизости к проездным магистралям, станциям метро и воде. Территории с низким уровнем загрязнения почвы наиболее эффективно можно использовать для строительства жилья или коммерческих объектов. Привлекательными участки может делать перспектива создания очагов деловой активности в одном микрорайоне, иначе говоря, строительство многофункциональных комплексов (МФК). "Такой подход к редевелопменту дает возможность развить инфраструктуру сразу для нескольких объектов и способствует созданию синергетического эффекта,-считает руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA Александр Волошин. -Таким образом, можно объединить усилия нескольких девелоперов".
Западный опыт
За рубежом существует множество уже реализованных проектов МФК. Взять, к примеру, проект HUDSON в канадском городе Виктория. В результате реконструкции магазина HUDSON 1935 года постройки получились жилые лофты в курортном районе с гостиничной функцией, подземным паркингом и торговыми помещениями.
Иная судьба постигла магазин Вудвордс в городе Ванкувер, построенный в 1940-е годы. Долгое время популярный среди жителей города универмаг с течением лет стал неконкурентоспособным, его бизнес исчерпал себя, а район застройки превратился в депрессивную часть Ванкувера. Город решил эту проблему, передав объект девелоперам. В 2009 году, после реконструкции, Вудвордс превратился в целый город. Сегодня здесь работают общественные организации, образовательные учреждения, построено социальное и элитное жилье (пентхау-сы), офисные и торговые помещения, спа, терраса с ресторанами, школа современного искусства. Вудвордс стал одним из самых прибыльных проектов для его девелоперов и одним из самых красивых проектов в Канаде.
Промышленная сортировочная станция практически в центре города Виктория - еще один, казалось бы, экономически нерентабельный и неэффективный проекте Канаде. Однако после реконструкции территория стала отдельным районом для отдыха, развлечений и жилья. Сегодня в ROUND HOUSE расположились мастерские художников, кафе, рестораны, пивоварни, продуктовые магазины, жилье и офисы.
Еще одним успешным проектом стал Остров Гран-виль в Ванкувере. В результате реконструкции порт в индустриальном районе превратился в уникальный парк развлечений и образовательных учреждений.
"Все эти проекты доказывают, что разработка и реализация концепции Mixed-use не только реальна и осуществима, но и экономически выгодна, -говорит директор департамента развития бизнеса компании Maris | Part of the CBRE Affiliate NetworkКайл Патчинг. - В Петербурге есть огромный резерв и потенциал развития промышленных зон под объекты этого формата. Такие проекты дают возможность не застраивать город, а использовать его "промышленный банк". В работе над такими концепциями необходим глубокий анализ потребностей жителей города, используя мировой опыт".
Знают и помнят
Нельзя сказать, что в Петебурге ничего не предпринимается для редевелопмента промышленных территорий. Строительство многофункциональных комплексов на месте промзон - одно из направлений деятельности правительства Петербурга. В городе уже есть ряд реализованных проектов редевелопмента промышленных территорий. Они связаны преимущественно со строительством деловых центров на территориях бывших производств. Среди наиболее значимых проектов - строительство бизнес-центра "Фидель" на базе "Александро-Невской мануфактуры", бизнес-центры "Сенатор" на территории "Обойной фабрики" и фабрики "Россиянка". Раньше территория "Русских самоцветов" эксплуатировалась промышленным предприятием, теперь здесь офисные и торговые площади. БЦ"Ба-зен", "Аврора Сити" построены в бывших производственных корпусах НПО "Знамя труда". "Теорема Терминал" появилась на территории Обуховского завода.
До кризиса были заявлены планы редевелопмента еще более 170 га территорий, занятых промышленными предприятиями, в том числе анонсировались и проекты многофункциональных комплексов. "Инвесторы шли на такие проекты, потому что была возможность получить участки в "лакомых" городских местах по сравнительно низким ценам. Но если до кризиса финансовая сторона процесса демонтажа существующих конструкций и создания новых объектов была понятной, то в кризис работа над подобными проектами замедлилась, - говорит Александр Волошин. -Тем не менее говорить о полной их заморозке было бы неправильно. Многие проекты находились на стадии подготовки проектов и согласования разрешительной документации, что не требует значительных затрат, но может занять значительное время".
Сегодня, например, ведутся работы на территории Шкапина-Розенштейна, по проектам "Невская ратуша" и "Набережная Европы", на площади у Финляндского вокзала,"Московская товарная" (редевелопмент привокзальных территорий у Московского вокзала), "Электрик Сити" (строительство территории завода "Электрик"). В процессе реализации находится "Петровский арсенал" на части территории завода Сестрорецкого инструментального завода (около 14 га).
Эксперты АРИН считают, что в ближайшее время процесс должен возобновиться. "Инвесторы будут активнее вкладывать в редевелопмент территорий, -говорит руководитель отдела проектов и аналитических исследований Зося Захарова. - Вложения для каждого объекта разные. Они зависят оттого, какое предприятие надо вывести, нужны ли строительные работы на новом месте и в каком объеме, от площади территории. Важно также, что планируется на освобожденной территории построить".
К числу перспективных специалисты ASTERA относят редевелопмент площадей филиала "Электросила", расположенных вдоль Московского проспекта, проект редевелопмента на бывшей территории завода "Петмол", проект переезда "Адмиралтейских верфей" и проект развития территории "Новой Голландии".
Приоритет - центру
Увы, пока речь может идти только о выводе предприятий из районов, наиболее приближенных к центру города. Целесообразность перевода промпредприятий на другие территории напрямую связана с наличием покупателя осовобождаемой ими территории. Если такового нет, ни один завод сам переехать не сможет. "Сегодня одной из сложностей реновации территорий является их масштаб. В условиях затруднительного финансового положения освоить самостоятельно такие площади девело-перам сложно. Иногда не помогают даже привлеченные денежные средства", - говорит Алесандр Волошин.
Для того чтобы окупить проект, в состав МФК включают жилье. Однако вначале с рынка снимаются "сливки" - участки с самым привлекательным местоположением. Поэтому на месте бывших заводов строят жилье бизнес- и премиум-класса. Вопрос, какого класса строить жилье, принципиален и говорит не столько о рациональности девелопера, сколько о принципиальной возможности реализовать проект.
Класс будущего жилого комплекса зависит от того, где расположен земельный участок. Например, на территории завода "Петмол" предполагалось строительство жилья бизнес- или комфорт-класса.
"Красный выборжец" также предполагал строительство жилья бизнес- или комфорт-класса. Комплекс комфорт-класса "Граф Орлов" строится на территории бывшего предприятия на Московском проспекте. "Расчеты показывали, что это выгодно. Экономкласс я вообще не рассматриваю как составляющую МФК, который займет место бывшего предприятия, - говорит Зося Захарова. - Поскольку он реализуется в районах, значительно удаленных от центра, выводить промышленные предприятия оттуда неэффективно, неинтересно и не нужно".
При этом участков для бизнес-класса немного, ауникальных мест, подходящих для элитного жилья, вообще единицы. Промзона - не лучшее для него место. Большинство участков годятся разве что под экономкласс. "Экономическая эффективность строительства жилья экономкласса является ключевой проблемой перевода промпредприятий, - говорит руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer Владислав Фадеев. -Окупаемость подобных проектов сильно зависит от того, какие затраты по освобождению и рекультивации земли вынужден будет понести девелопер. В некоторых случаях эти затраты будут высоки, что вкупе со стоимостью земли и строительства сделает проект экономически нецелесообразным".
Кроме того, редевелопмент большинства промышленных площадок в Петербурге сопряжен с проблемами экологии: территория и объекты часто загрязнены. Большую часть индустриальных объектов сложно приспособить под современное использование, особенно под жилое. Все это часто делает целесообразным снос всех или большинства зданий. В качестве примера можно привести "Набережную Европы". Это успешный проект создания крупного МФК с превалированием жилой недвижимости. Близкими по сути можно также считать объекты на месте бывших объектов транспортной инфраструктуры - это также активно реализуемый проект "Невская Ратуша" и "Московская товарная".
Сложнее работать там, где снос существующих построек запрещен законом. Например, в знаковом для города проекте - редевелопменте "Новой Голландии". Этот объект тоже создавался как промышленный, позже был приспособлен под другие цели. Сейчас его развитие получило новый импульс. "В результате редевелопмента территории в центре города появится объект, сочетающий коммерческую и культурно-досуговую составляющие, - говорит менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. - При этом объекты на участке будут сохранены и реконструированы, а новое строительство минимизировано. Это создает большие сложности для развития проекта, и его реализация возможна именно благодаря появлению правильного инвестора".
Инвестору нужна помощь
Какого инвестора можно считать "правильным"? Прежде всего структуры, заинтересованные в создании МФК, должны обладать большими ресурсами. "При реализации подобного проекта требуются крупные вложения, - говорит директор департамента консалтинга и оценки NAI Весаг в Петербурге Альбина Ямалетдинова. - К ним можно отнести такие компании, как "ВТБ-Девелопмент", Группу компаний "ПИК", "Главмосстрой".
Порой даже при наличии инвестора без государства не обойтись. Например, переезд тяжелой промышленности без городских субсидий и предварительной дорогостоящей подготовки альтернативной промышленной площадки за городом невозможен. "Такие площадки существуют. Например, промышленная зона "Предпортовая-2", частично готовится зона "Предпортовая-3". Есть площадки в Колпин-ском районе, Металлострое", - говоритЗося Захарова. По мнению Игоря Кокорева, активное развитие промышленных зон на окраинах Петербурга создает возможности для перемещения предприятии. Однако не всегда возможно и целесообразно искать готовую площадку. Часто для реализации проекта редевелопмента территории сначала приходится заниматься проектом девелопмента новой площадки для перемещения предприятия.
Это требует подготовки промзон, которые не только станут подходящим новым местоположением для предприятий, функционирующих в центре Петербурга, но и смогут привлечь новых инвесторов в промышленность.
По-настоящему подготовленных промзон в городе очень мало. Из тех, что запланированы, можно назвать Нойдорф. Остальные, к примеру Шушары, складывались хаотично и спонтанно. Любая пром-зона начинается с правил землепользования и застройки. Такие спонтанно сложившиеся промзоны нужно приводить в порядок. Оптимизировать размещение на их территории предприятий, развивать дальше.
Проводимой властями работы явно недостаточно. "Позиция города довольно пассивна. До сих пор нет выработанной стратегии развития города, выступает ли он в роли хаба, промышленного центра, историко-культурной столицы, - говорит Александр Волошин. - Но даже в случае принятия стратегии развития промышленности территории в центре города придется освобождать". Кайл Патчинг, директор департамента развития бизнеса Maris | Part of the CBRE Affiliate Network
Реставрация зданий - это улучшение условий для жителей Петербурга и сохранение культурного наследия города. В городе сегодня насчитывается 48 промзон. Они занимают 10,5 тыс. га и 30 км набережных. Эти территории насчитывают множество нерентабельных проектов, которые за счет увеличения их функционала и реконструкции можно сделать не только прибыльными для города, но и решить множество проблем его жителей. Улучшить транспортную инфраструктуре, построить социальное жилье, улучшить экологическую ситуацию, создать новые рабочие места. Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA
Говоря о выборе между реде-велопментом и строительством с нуля, необходимо отметить, что новое строительство обладает рядом преимуществ. Здание оборудуется современными инженерно-техническими системами, есть возможность реализовать наиболее эффективные объемно-планировочные решения, сделать грамотное функциональное зонирование, использовать качественные современные строительные и отделочные материалы. Например, к объектам различного функционального назначения выдвигаются различные требования по глубине зданий, высоте потолков, наличию и качеству механических подъемников и т.п. При редевелопменте существующего объекта его конструктивные параметры могут значительно осложнить наиболее эффективную организацию пространства . В центральной части города могут возникнуть сложности с организацией строительных работ. Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН
В Петербурге много фабрик и заводов, которые расположены в черте города. Не каждое из этих предприятий целесообразно и эффективно было бы выводить и реализовывать на его месте коммерческий проект. Связано это с тем, что ряд предприятий, успешно функционирующих и расположенных в крупных промышленных зонах, выводить сложно и дорого. А учитывая не самое интересное местоположение, реализовать там проект, который мог бы окупить вывод предприятия и еще дополнительно принести доход девелоперу, затруднительно. Выводить целесообразно заводы, которые расположены в центральной и околоцентральной частях города. Производство на них работает вполоборота, а зачастую остановлено вовсе. Вот такие предприятия выводить было бы целесообразно. Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer
Редевелопмент промышленных зон в Петербурге начался достаточно давно, и ему не видно конца. По большому счету, почти все территории бывших заводов можно и следует подвергнуть редевелопменту. Действующих экономически эффективных предприятий в центре крайне мало. Однако стоимость редевелопмента высока, поэтому процесс идет медленно.
Каких-то специфических требований, которые не могут быть удовлетворены в современной промзоне, большинство заводов не предъявляет. Если речь не идет, например, о судостроении. В последнем случае, конечно, площадка должна быть не только инженерно обеспечена, но и располагаться около воды.
Большинство производств вполне можно вынести за пределы города. Требования к инженерной подготовке площадки зависит от характера производства. Сроки тоже зависят от конкретного арендатора и поддержки инвестора. Кому-то надо 1,5 года, чтобы открыть производство, а кто-то и за 5-7 лет не справится.