Офисы режут по-крупному
Офисы режут по-крупному
Несмотря на быстрое развитие сегмента качественных офисных помещений, они по-прежнему пользуются высоким спросом: средняя заполняемость бизнес-центров классов "А" и "В" составляет 95%, а на некоторых объектах достигает 100%. Причем структура спроса заметно меняется. Традиционный интерес к небольшим офисам остается, и при этом на рынок выходят арендаторы, готовые снимать помещения площадью от 1000 кв. м и даже целые здания.
Рынок продавца
Рынок качественной офисной недвижимости в Петербурге развивается в течение примерно пяти лет. И все это время спрос остается высоким. Пока этот сегмент коммерческой недвижимости - рынок продавца.
…
Укрупнение, однако
Помимо прихода в Петербург крупных московских и зарубежных компаний, а также институциональных инвесторов есть и другие причины роста спроса на большие помещения. Руководитель департамента экономического развития группы компаний "Невский Альянс" Илья Линник считает, что "повышение кредитного рейтинга, перенос ряда столичных функций, активное развитие транспортной инфраструктуры и реализация масштабных государственных и частных проектов значительно увеличили инвестиционную привлекательность города, и как следствие стали формироваться новые деловые зоны". Большое значение имеет общая экономическая ситуация в стране, которая, по мнению Алексея Чижова, способствует расширению фирм, увеличению штатов и, как следствие, повышению спроса на большие площади. "Крупные фирмы готовы сегодня платить за аренду крупные суммы. Они могут себе это позволить. При расширении фирм они переезжают в более просторные помещения - с расчетом на дальнейший рост штата", - добавляет генеральный директор компании "Марис Пропертиз" Борис Мошенский.
Несмотря на растущий спрос на большие площади, в готовых, переданных в эксплуатацию зданиях таких помещений очень мало. В классе "А" их вообще нет, а в классе "В" они встречаются редко. …
Ставки тянутся за инфляцией
В 2006 году рост арендных ставок составил примерно 13% в классе "А", 10% - в классе "В". На конец 2006 года арендные ставки для класса "А" достигли 450?890 долларов за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Класс "В" обходился несколько дешевле - в 320?600 долларов за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. В классе "С" нет среднего показателя по арендным ставкам: слишком сильно разнятся качество, местоположение и другие параметры этих помещений - от 15?18 до 360?400 долларов за 1 кв. м в год.
По-прежнему велик спрос на небольшие помещения площадью до 100 кв. м. Однако большинство бизнес-центров класса "А" и "В" уже настроены на новую волну - они используют все свои возможности, чтобы привлечь крупных арендаторов. "Эта тенденция была на петербургском рынке всегда, а теперь усугубляется. Застройщики, обнаружив интерес к большим объемам аренды, в новых бизнес-центрах даже не предусматривают мелкую нарезку помещений", - отмечает Борис Мошенский. ...
…
Структурная модернизация
При всем том структурные перемены на рынке активизируются. "В классе "С" - диктат спроса, - говорит Борис Мошенский. - Но этот сектор обречен: доходность невелика. Раньше такие офисные центры возникали от безысходности - у владельцев хватало средств на ремонт только части помещений. Теперь в любой проект вкладывается достаточно много средств, или собственных, или кредитных". По словам Сергея Игонина, класс "С" прирастает в лучшем случае за счет реконструированных зданий, бизнес-центров этого класса специально никто не строит. Вместе с тем на рынке остаются офисные помещения, которые вовсе не попадают в классификацию. Всегда найдутся институты и предприятия, готовые сдать в аренду неиспользуемые площади, и арендаторы, готовые их недорого снять.
Арендаторы офисных площадей начинают отдавать предпочтение объектам с высоким уровнем технического оснащения, хорошей транспортной доступностью и емкой парковкой, расположенным вне центра города
По данным "Марис Пропертиз", 55?60% качественных бизнес-центров сегодня сосредоточено в центральных районах Петербурга. Причем большинство бизнес-центров класса "А" - в Центральном районе. Однако постепенно ситуация начинает меняться. Praktis C&B утверждает, что в 2006 году наибольший объем ввода пригодных к аренде площадей в бизнес-центрах всех классов наблюдался в Петроградском и Василеостровском районах - 23 и 22% соответственно. "Менее однозначным становится понятие элитного местоположения для офисных центров Петербурга. Все больше объектов класса "А" появляется вне исторического центра и так называемого "золотого треугольника". Как девелоперы офисных проектов, так и арендаторы офисных площадей начинают отдавать предпочтение объектам с высоким уровнем технического оснащения, хорошей транспортной доступностью и емкой парковкой вне центра города - налицо тенденция децентрализации бизнес-центров", - отмечают специалисты компании.
Наиболее динамично в плане строительства новых бизнес-центров развивается Петроградский район. В 2007 году его доля в объеме предложений еще подрастет. …
Не только инфляция
Рост арендной платы объясняется не только падением курса доллара и инфляцией. В некоторых офисах, расположенных в центре Петербурга, ставки выросли на 20?40% из-за высокой заполняемости (даже возникают очереди), а также в связи с выходом на рынок инвестиционных фондов, которые проявляют интерес к покупке доходной недвижимости, например бизнес-центров с заключенными договорами аренды. Определенное влияние на рост арендной платы оказывают новые бизнес-центры - все они высокого качества. Как отмечают в компании Praktis C&B, это происходит в основном из-за того, что на рынке появляются офисные центры класса "В+", в которых максимальная ставка достигает минимальной ставки класса "А", а иногда даже превышает ее.
Рост продажных цен опережает рост арендных ставок - это приводит к увеличению сроков окупаемости инвестиций
Еще одним фактором роста средних арендных ставок стало изменение условной расчетной денежной единицы в некоторых бизнес-центрах, сопровождаемое повышением стоимости аренды. Сегодня арендные ставки рассчитываются в рублях, долларах, евро, а также в условных единицах с любым средним значением, чаще всего - между долларом и евро. Но в 2006 году начался заметный переход на рублевые расчеты. Теперь даже КУГИ отменил условную единицу и предложил своим арендаторам рублевые ставки.
Изменение курса доллара привело к снижению доходов тех бизнес-центров, в которых ставки номинировались в долларах США, отмечают в компании "Бекар Консалтинг". Это обстоятельство заставило многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты. Заключая договоры, управляющие и собственники использовали различные приемы снижения валютных рисков: перезаключали договоры аренды, подразумевающие ставку в долларах, и постепенно переходили на другую денежную единицу расчета; брали в качестве условной единицы среднее арифметическое между значениями курсов доллара и евро; указывали нижнюю границу для курса доллара в 27 рублей; использовали условные единицы КУГИ. Учитывая нестабильную ситуацию на валютном рынке, можно утверждать, что эта тенденция сохранится и в 2007 году.
И двух миллионов мало
Консалтинговые фирмы оценивают объем рынка качественных офисных площадей в Петербурге примерно в 1,3 млн кв. м (на начало 2007 года). Всего арендопригодных площадей на петербургском рынке приблизительно 2 млн кв. м, более точную цифру специалисты назвать затрудняются, поскольку невозможно вычислить объем помещений класса "С".
В прошедшем году введено в эксплуатацию примерно 110 тыс. кв. м. Рост объема предложения в 2006 м - около 12%. …
В 2004 году доля бизнес центров класса "А" составляла примерно 5%. С тех пор она почти не подросла. Офисы класса "В" несколько лет назад занимали около 20% в общем объеме площадей, в 2007 году их доля вырастет до 50%. Раньше больше всего помещений приходилось на сектор "С" - до 75%, но постепенно он уменьшается: в ближайшее время сократится до 40%.
Пока на рынке офисных площадей превалирует аренда. По мнению специалистов отдела маркетинга "Бекар Консалтинг", покупка офиса в бизнес-центре может вызвать проблему, связанную с большим количеством собственников, которым трудно решать вопросы управления общим имуществом здания (лестничные клетки, лифты, холлы, коридоры и т.п.). Тем не менее продажи начинают занимать на рынке заметное место, что говорит об инвестиционной привлекательности сегмента бизнес-центров. Так, в 2006 году были полностью или почти полностью распроданы офисные помещения в бизнес-центрах Status, "Голицын", Stels, "Авеню" и др. В 2007?2008 годах будет введено еще несколько бизнес-центров, офисные помещения в которых предлагаются к продаже.
Перспективы роста
Специалисты прогнозируют дальнейший рост рынка по всем показателям…
Прогнозируется и рост спроса. …
Все без исключения специалисты прогнозируют рост арендных ставок. …
Улучшается качество офисных помещений - и за счет новых технологий строительства, и за счет технических "наворотов", которых становится все больше. Происходит это в силу ориентации операторов рынка на спрос. …
Елена Зубова