Офисная АБВГДейка

В этом году, как, впрочем, и в предыдущем, на петербургский рынок выйдет несколько десятков новых бизнес-центров. Практически все объекты претендуют на высокий класс. Их владельцы присваивают своему продукту категорию А или В+. Между тем делается это зачастую по наитию и без излишней скромности. Общеупотребительных критериев классификации офисных зданий в Петербурге нет. Консалтинговые компании пользуются разными наработками, а девелоперы в основном ориентируются на собственные амбиции.

Классификация, разработанная пять лет назад Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД), нуждается в серьезном апгрейде: за это время существенно возросли требования к качеству и инженерной "начинке" бизнес-центров, а понятие удачной локации становится все более размытым в связи с активной децентрализацией рынка.

В начале прошлого года три международные компании: Colliers International, Jones Lang LaSalle и Knight Frank - образовали Санкт-Петербургский форум исследователей рынка недвижимости, объявив одной из первых его задач создание офисной классификации, соответствующей международным критериям.

Стоит ли в принципе распределять петербургские бизнес-центры по ранжиру? И кому это больше нужно - девелоперам, арендаторам или консультантам? Должна ли быть классификация единой, или на рынке могут сосуществовать несколько аналитических разработок? Насколько субъективны критерии оценки и несет ли собственник ответственность перед арендаторами за то, что его здание не соответствует заявленному уровню? На эти и другие вопросы пытались ответить участники "круглого стола", организованного нашим еженедельником и ГУД для девелоперов, управляющих, консультантов и брокеров, работающих в офисном секторе.

Разговор получился довольно сумбурным и свелся к высказыванию разных и зачастую противоположных точек зрения. Остроты ему добавила и дискуссия между международными и отечественными консультантами по поводу того, кому "рулить" классификационным процессом.

Понятно одно: рынок нуждается в систематизации, и даже эксперты, уверенные в факультативном характере классификации, сами оперируют привычными буквами. А чтобы не дезориентировать клиентов, которым и так не просто разобраться в увеличивающемся предложении, профессионалам лучше объединить усилия.

Евгений РЯЗАНЦЕВ: 
- Сейчас в адрес классификации, разработанной в рамках ГУД, уже высказываются критические замечания. Но мы и в 2002 году видели необходимость в объединении рынка, в нахождении общего языка или алфавита. Оглядываясь назад, представляется, что избранный тогда подход был верен. Мы шли от трех китов, на которых должен базироваться класс БЦ: местоположение, технические характеристики здания и качество сервиса, включая и услуги управляющей компании.

При выборе классификации нужно сразу договориться о том, кто будет устанавливать правила игры. Мы создали общественный совет по добровольной сертификации бизнес-центров. Несколько из них прошли эту процедуру, получив по ее итогам тот или иной класс. Но такие примеры были единичными. Офисный рынок, в отличие, например, от гостиничного, оказался не готов сертифицироваться ни по нашей системе, ни по какой другой.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: 
- Что не мешает владельцам классифицировать свои объекты самостоятельно.

Евгений РЯЗАНЦЕВ: 
- Так, безусловно, проще. Все мы видим, что насыщение офисного рынка еще не наступило, хотя оно и не за горами. Но пока спрос превышает предложение, собственники деловых комплексов не стремятся к дополнительным конкурентным преимуществам, например в виде сертификата, подтверждающего класс их объекта.

Мы никогда не настаивали на извечности и неизменности нашей классификации. Очевидно, что она успела устареть и нуждается в обновлении. ГУД этим уже занимается, но хотелось бы делать такую работу сообща.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: 
- Слово разработчикам альтернативного продукта из Санкт-Петербургского исследовательского форума.

Полина МАКАРЕНКО: 
- Мы, переняв московский опыт, тоже приступили к разработке классификации и делаем это силами трех компаний. Ни в коем случае не хотим противопоставлять свой продукт тому, что уже существует на рынке. Являясь международными структурами, мы работаем и за рубежом, и в Москве, и в Петербурге. И для наших клиентов (девелоперов и потенциальных арендаторов) важно, чтобы к ним применялись одинаковые стандарты. Для них в первую очередь мы и составляем классификацию.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: 
- А почему круг разработчиков ограничен только тремя компаниями? Ведь в Петербурге работают и другие международные консультанты, например GVA Sawyer, Maris Properties/CBRE. К чему такая кулуарность?

Олег ГРОМКОВ: 
- Мы взяли за основу столичную классификацию и состав Московского исследовательского форума. Однако наше объединение открыто.

Классификация будет направлена в первую очередь на то, чтобы отразить потребительские характеристики БЦ. Арендатор на этапе выбора офисного здания должен потратить минимум времени.

Мы сможем представить свои разработки в начале следующего года, поэтому о конкретике говорить пока рано. Процесс составления классификации несколько затянулся, но по объективным причинам. Рынок развивается очень быстрыми темпами, набирают силу тенденции децентрализации, формируются новые деловые зоны. Уходящий год в этом смысле был очень показательным. Поэтому мы решили немного выждать, чтобы выработать действительно актуальный документ.

Екатерина ВОВК: 
- Хочу добавить, что мы не ставим целью сертифицировать деловые комплексы. Это, скорее, внутренний продукт, который делается для нашей "тройки". Кстати, черновой вариант классификации мы рассылали нашим клиентам - девелоперам и в значительной степени учли их замечания.

Игорь ГОРСКИЙ: 
- Разработки "тройки" все равно не останутся продуктом для внутреннего пользования. Знаете, как поступят арендаторы? Они скажут собственнику: есть классификация, и у тебя не хватает до класса А одного пункта, у тебя дерево рядом с входной группой не растет, поэтому я буду платить за офис не $70/кв.м в месяц, а $56. Что будет со зданиями, которые построены несколько лет назад без учета этой классификации? Они превратятся в класс С или Ё?

Искусственное возведение барьеров не пойдет на пользу ни консультантам, ни рынку в целом. Я бы порекомендовал Санкт-Петербургскому исследовательскому форуму проделать дополнительную миссионерскую работу и привлечь к совместному творчеству специалистов из отечественных компаний.

Анна ДЕРКАЧ: 
- Мне кажется, никогда западные компании не будут привлекать нас к диалогу. У них свои стандарты работы.

Анна РОМАНОВА: 
- Мы создаем аналитический инструмент и будем только рады, если он поможет участникам рынка возводить более качественные здания, которые сохранят конкурентоспособность в течение длительного времени. Потому что, на мой взгляд, проблема значительно серьезнее.

Она заключается не в том, как мы классифицируем БЦ, а в том, как мы их строим. Сегодня на петербургском рынке практически отсутствуют качественные офисы. Мы недавно организовали небольшой бизнес-тур в Москву. Многие вернулись в шоковом состоянии, увидев, как далеко ушли вперед столичные девелоперы.

Вот об этом надо говорить более детально.

Мы прекрасно понимаем, что ни один сертификат и ни один рейтинг не застрахует собственника от того, что через пару лет его здание перестанет приносить деньги, потому что арендаторы перестанут покупать некачественный продукт, хотя он и подается как класс А с тремя плюсами.

Клиент уже через полгода начинает видеть все недостатки БЦ, через год у него возникают особые требования к собственнику, а через полтора он начинает искать новое помещение.

Павел НИКИФОРОВ: 
- В том-то и дело, что арендатору нужно время на то, чтобы разобраться, как в бизнес-центре устроено кондиционирование и хватает ли электрических мощностей. Но ведь собственник, заявляя класс объекта, по сути дает клиенту открытую оферту, которая подразумевает, что объект отвечает определенному набору критериев. За это и выставляется соответствующий ценник. Что делать, если на самом деле все не так радужно? Можно ли получить от владельца компенсацию по суду за несоответствие обозначенному классу?

Анна ДЕРКАЧ: 
- О подобных исках я, например, ничего не знаю. Арендатор просто съедет, и это будет собственнику наукой.

Альберт ХАРЧЕНКО: 
- Заявленный класс - это для клиента лишь повод обратить внимание на конкретный объект. Все остальное - предмет договора, в котором прописан набор оказываемых услуг. И если потенциальный арендатор видит, что объект не вполне соответствует его ожиданиям, он просто не подпишет контракт.

Татьяна РАЗИНА: 
- Речь идет о первом знакомстве со зданием. И клиент хочет сразу понимать, получит ли он тот сервис, который подразумевает обозначенный класс.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: 
- А клиент и сам не понимает, какой ему классификацией оперировать: у него в голове - одна, у девелопера - другая, у консультанта - третья.

Сергей ФЕДОРОВ: 
- Я недавно видел в "Коммерсанте" рекламу выставленного на продажу автосалона "Грерори Карс" на Выборгской набережной. Он несколько неожиданно заявлен там как бизнес-центр категории А…Вопрос к консультантам: нет ли конфликта интересов в том, что мы, с одной стороны, разрабатываем параметры классификации, а с другой - зарабатываем в основном на брокеридже? Удается ли переубедить собственника, который безосновательно позиционирует свой объект как А+? Или приходится идти на компромисс со своей профессиональной совестью, задвигая классификацию в дальний темный угол?

Олег ГРОМКОВ: 
- Ни один консультант клиента не обманывает, приводя его на объект, который в рекламе позиционируется как объект класса А или А+. Просто рынок сейчас находится на такой стадии, когда предложение может диктовать свои условия.

Альберт ХАРЧЕНКО: 
- У каждого арендатора есть три-четыре основных критерия, которые для него принципиальны. Мы делаем акцент именно на них. Если по этим параметрам объект соответствует классу А, значит, так оно и есть, хотя по остальным характеристикам он может до этой категории и не дотягивать. Причем у каждого клиента эти критерии свои, а мы идем от его запросов.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: 
- То есть для одного арендатора здание полностью соответствует классу А, а для другого оно не выдерживает никакой критики?

Альберт ХАРЧЕНКО: 
- Совершенно верно. Если клиенту нужен Невский проспект, два-три парковочных места и более-менее приличная система воздухообмена, значит, он въедет в этот бизнес-центр и не будет особенно беспокоиться по поводу того, полностью ли объект соответствует классу А.

Если мы видим, что запросы собственника не вполне адекватны, мы пытаемся скорректировать его позицию. Если не получается, значит, сдаем площади так. Сегодня уходят практически все объекты, только одни быстрее, если ставка соответствует той, которую готов принять рынок, а другие медленнее. Но и они сдаются, потому что спрос все еще превышает предложение.

Татьяна РАЗИНА: 
- Я призываю всех быть честными. Нет сейчас в Питере практически никакой офисной классификации. А сдавать в аренду можно как угодно: хотите класс А - будет вам А, хотите В - будет В. Там посмотрим, как заполнение пойдет.

Алексей ЧИЖОВ: 
- Отчего же? Общеупотребительная классификация в городе есть, и она очень проста: лучшее, что строится, - это класс А, что похуже - класс В, так себе - класс С. Ей все и следуют.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: 
- А что такое тогда категория В+, в которой заявляется все больше объектов? Тонкий эмоциональный нюанс?

Алексей ЧИЖОВ: 
- Совершенно верно. По-моему, все попытки конкретизировать и углубить такую, с позволения сказать, классификацию, - не более чем гипотеза относительно прогноза развития рынка и будущего формата спроса.

Арендная ставка формируется как соотношение спроса и предложения, а не как следствие из классификации. Когда рынок будет близок к насыщению, у клиента появится возможность сравнивать объекты и капризничать.

Тогда, наверное, у собственника и у арендатора возникнет обоюдное желание говорить на одном языке. Но сегодня девелоперу невозможно навязать классификацию. Каждый рассчитывает на максимальный доход и поэтому стремится позиционировать свое здание в самом высоком классе. И нельзя его за это осуждать.

Георгий РЫКОВ: 
- Я считаю, что противоречий между консультантами и девелоперами нет. Сегодняшний рынок таков, каков он есть: это рынок арендодателя. И проблемы конкуренции пока стоят не так остро. А что касается аналитических исследований - это вопрос маркетинга и пиара. Если крупные международные компании с сильными ресурсами объединяются и пытаются доказать клиентам, что они лучшие, - это правильно. Местные консультанты в ответ тоже должны продемонстрировать, что не лыком шиты. А критерием служит результат: кто метров больше сдал, тот и прав.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: 
- А как "БестЪ" свой новый бизнес-центр "Авеню" классифицирует?

Георгий РЫКОВ: 
- Как очень хороший.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: 
- То есть никакими буквами не оперируете?

Георгий РЫКОВ: 
- Почему? Позиционируем его как объект категории В+. Влияние болотистой местности делает петербуржцев очень скромными, и они начинают сублимировать, чтобы в результате стать президентами или министрами.

Поэтому присваивать "Авеню" класс А считаем неудобным: все-таки не на площади Искусств наше здание находится. Хотя когда видишь рекламу московских БЦ, которые все без исключения претендуют на уровень А, думаешь: может, у меня на самом деле А+. Тем более наши ставки соответствуют высшей категории, и еще ни один арендатор не отказался от офиса из-за того, что здание оценено на В с плюсом.

Мы пользуемся собственными наработками при классификации, которые в основном базируются на продукте ГУД. И наш птичий язык понятен профессионалам. Но никогда классификация не будет законом, это, скорее, ориентир.

Валерий ХЛАМКИН: 
- Сейчас в Петербурге бизнес-центры действительно не строит только бедный и ленивый. И их все равно пока не хватает. Вот когда дефицит будет устранен, наличие независимой оценки объекта с присвоением ему некоей буковки станет реальным конкурентным преимуществом для собственника.

Пока же происходят вещи парадоксальные. Строим мы здание, видим, что хорошо получается, говорим: давайте назовем его классом А. Назвали, вроде рынок это нормально воспринимает. У нас есть несколько "Сенаторов" в центре города, к которым мы намерены пристроить вторые очереди (на ул. Чапаева, на ул. Кропоткина, на Большом пр. В.О., на ул. Профессора Попова, на 18-й линии).

И все новые объекты будут позиционироваться уже в классе А, хотя расположены по тем же адресам. Мы не скромные. Это, видимо, на кого как местность и природа влияют.

Что касается технических систем, мы в этом плане действительно отстаем от Москвы. Но не потому, что не хотим развиваться. На одном из наших объектов подрядчик смонтировал столь сложную систему кондиционирования, что и сам понять не может, как она работает, учится на нас.

Я считаю, все это болезни роста. Классификация будет нам нужна, но в каком виде - пока не знаю. Трех букв, скорее всего, окажется мало. Необходима более тонкая градация. Сейчас на рынок выходит много бизнес-центров, и внутри класса В наблюдаются существенные различия.

Анастасия ЯСИНСКАЯ: 
- А если измерять арендными ставками, в скольких долларах за квадратный метр сейчас исчисляется различие между категориями В и В+?

Валерий ХЛАМКИН: 
- Арендная ставка для каждого БЦ - вещь сугубо индивидуальная, и она мало пересекается с классификацией. Например, в "Сенаторе" на Садовой ул., который относится к классу А, ставка ненамного больше, чем на объектах уровней В и В+. Потому что в здании на Садовой арендатор крупный и условия сделки были особые.

Елена ИГНАТИ: 
- Сегодня проекты строительства комплексов класса А заявляются далеко за пределами исторического центра, в том числе и в тех зонах, где деловая инфраструктура еще не создана и не появится в ближайшее время. Между тем для иностранных компаний это крайне важно.

Например, французский банк, с которым мы работали, изначально предполагал арендовать площади в здании класса А, рассматривая вариант в зоне Пулково, но в результате сделал выбор в пользу БЦ класса В+ Alia Tempora, который находится рядом с Невским и по многим параметрам превосходит объекты уровня А.

Мы, как международные консультанты, должны помочь собственнику правильно представить его здание на рынке, в том числе и с учетом делового окружения.

Анна РОМАНОВА: 
- Строящийся рядом с Пулково БЦ "Аэроплаза" действительно позиционируется как объект класса А. Это первый проект такой категории в обозначенной зоне. Но по соседству с ним уже началось строительство офисного центра площадью чуть меньше 80 000 кв.м, который также претендует на высокий уровень. Для еще одного БЦ уже забивают сваи. Это значит, что к 2010 году здесь появятся три крупных деловых комплекса, которые и сформируют эту зону.

Евгения СКАЧКОВА: 
- Когда начинался проект "Сити-Центр" на Петроградской набережной, большинство коллег говорили, что офисы в принципе не могут здесь находиться, и потенциальные арендаторы тоже демонстрировали некоторый скепсис. Сейчас никому ничего не надо доказывать относительно этого места. Но всегда надо кому-то первому начинать.

Поэтому я не согласна с тем, что в зоне "Пулково-3" нельзя строить БЦ класса А. Возможно, инфраструктура там еще должна сформироваться, но если этот процесс не начать, то ничего и не разовьется.Тем более в центре города участки все равно практически закончились.

Анна ДЕРКАЧ: 
- Я согласна, все меняется динамично. Например, один из наших клиентов-девелоперов сначала ориентировался на офисный центр класса С. Потом стало ясно, что по своим характеристикам здание вполне соответствует категории В, но местоположение подкачало. А недавно выяснилось, что рядом с ним пройдет новая скоростная трасса, в результате чего транспортная доступность объекта резко улучшится. Как теперь БЦ позиционировать?

Елена НИКУЛИЧЕВА: 
- Мы уже так давно обсуждаем офисную классификацию, что это в чем-то напоминает беседу о погоде. На эту тему можно говорить бесконечно, потому что у каждого - свое мнение. Отчасти это объяснимо. Ведь лишь для относительно небольшого числа игроков на рынке жизненно важно опираться на классификацию.

Во-первых, это девелоперы-новички, которые пока не понимают, как и что им строить, чтобы по максимуму использовать свои финансовые возможности. Во-вторых, это риэлторские и консалтинговые фирмы, чьи клиенты по роду их бизнеса могут выбирать только из БЦ класса А.

Положа руку на сердце, таких арендаторов в Петербурге немного. Большинство арендаторов растекается ровным слоем по нашему офисному пространству. Конечно, всем приятно показать "высший класс", но это не является жизненной необходимостью.

Игорь ГОРСКИЙ: 
- Все, что не классифицировано, - это хаос. В мире все подлежит оценке - от бриллиантов и произведений искусства до утилитарных бытовых предметов. Когда говорят, что офисная классификация - лишь инструмент, нужный аналитикам в их работе, это некоторое лукавство. За латинскими буквами стоят реальные деньги и дополнительные доходы собственника.

Татьяна РАЗИНА: - Не хотелось бы, чтоб мы в Петербурге пришли к ситуации, когда классификаций будет несколько: какую пожелаете. Не так уж важно, для кого ее в первую очередь делать: для арендаторов, собственников или коллег-консультантов. Скорее, все-таки для всех сразу. Заметьте, все привыкли оперировать одними и теми же буквами - пусть их будет три или четыре.

Я считаю, что классификация нужна, и очень желательно, чтобы она у нас, как в Москве, была более-менее единой. Тогда и собственникам будет проще объяснить, что именно они построили и на какую ставку могут рассчитывать.

Лидером процесса могла бы стать общественная организация, объединяющая и консультантов, и управляющих, и застройщиков. Тогда классификацией смогут пользоваться не только западные консультанты и их партнеры.

Артур КИМ: 
- Я знаю, что сейчас в рамках ГУД начинается работа по стандартизации деятельности управляющих компаний. Думаю, будет уместно использовать эти стандарты в классификации БЦ.

Ведь текущая эксплуатация не менее важна, чем технические характеристики объекта. Я знаю здание класса А, где арендаторы жалуются на грязь и отсутствие туалетной бумаги, хотя пока терпят. Класс А должен быть таковым во всем, потому что основная цель собственника - получать стабильный доход.

Полина МАКАРЕНКО: 
- Хочу резюмировать: международные консультанты не находятся в оппозиции. Возможно, вы останетесь довольны нашим продуктом.

Евгений РЯЗАНЦЕВ: 
- Я надеюсь, что предложения услышаны и взаимодействие уже началось.

"НП" рассчитывает уже в следующем выпуске приложения познакомить читателей с новыми разработками ГУД и Санкт-Петербургского исследовательского форума.

Участники "круглого стола"

• Евгений РЯЗАНЦЕВ, 
  вице-президент ГУД
• Полина МАКАРЕНКО, 
  руководитель отдела офисной недвижимости "Knight Frank Санкт-Петербург"
• Олег ГРОМКОВ, 
  старший консультант компании "Knight Frank Санкт-Петербург"
• Екатерина ВОВК, 
  консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle
• Игорь ГОРСКИЙ, 
  управляющий партнер компании "АРИН"
• Анна ДЕРКАЧ, 
  генеральный директор компании "Praktis. Управление и эксплуатация"
• Анна РОМАНОВА, 
  старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle
• Альберт ХАРЧЕНКО, 
  генеральный директор компании East Real
• Татьяна РАЗИНА, 
  руководитель отдела аренды "Менеджмент компании ПСБ"
• Алексей ЧИЖОВ, 
  директор по консалтингу компании Praktis C&B
• Георгий РЫКОВ, 
  генеральный директор ООО "БЕСТ. Коммерческая недвижимость"
• Валерий ХЛАМКИН, 
  генеральный директор УК "Сенатор"
• Елена ИГНАТИ, 
  менеджер компании NIGHT SKY REALTY
• Евгения СКАЧКОВА, 
  директор по управлению и эксплуатации компании Maris Properties/CBRE
• Елена НИКУЛИЧЕВА, 
  заместитель генерального директора УК "Питер"
• Артур КИМ, 
  заместитель генерального директора "Менеджмент компании ПСБ"
• Вадим ДЕМЕШЕНКОВ, 
  руководитель отдела офисной недвижимости ООО "БЕСТ. Коммерческая недвижимость"
• Валерий ТРУШИН, 
  старший консультант отдела оценки и консалтинга компании Colliers International Saint-Petersburg
• Игорь ЛУЧКОВ, 
  директор департамента оценки и аналитических исследований компании Becar Commercial Property St. Petersburg
• Павел НИКИФОРОВ, 
  директор по продвижению компании "АРИН"
• Сергей ФЕДОРОВ, vруководитель отдела развития и продвижения компании Praktis C&B
• Анастасия ЯСИНСКАЯ, 
  модератор, главный редактор "НП"