Публикации в прессе

Обзор рынка торговых центров

18 Декабря 2007, 18:55
Рост благосостояния населения продолжает служить неиссякаемым источником покупателей для существующих и активно возводимых в Санкт-Петербурге объектов торговой недвижимости.

Рост благосостояния населения продолжает служить неиссякаемым источником покупателей для существующих и активно возводимых в Санкт-Петербурге объектов торговой недвижимости. Качественные­ торговые площади остаются дефицитным товаром, хотя прошлый год с его рекордом по количеству введенных торговых центров несколько снизил ажиотаж на рынке торговой недвижимости. Среди строящихся объектов немало крупных и амбициозных, и эксперты не сомневаются, что они не останутся без арендаторов и покупателей.

Общая ситуация

По данным администрации Санкт-Петербурга, оборот розничной торговли за I полугодие 2007 года составил 206,1 млрд. руб., что на 19,3% превышает аналогичный показатель I полугодия прошлого года. Увеличение товарооборота отражает рост покупательной способности петербуржцев, который является стимулом для прихода в город новых и расширения существующих торговых операторов, а это в свою очередь подстегивает спрос на качественную торговую недвижимость.

В 2006 году город на Неве пережил настоящий бум строительства торговых центров - было введено более миллиона квадратных метров торговой недвижимости. В 2007-м ожидается ввод в эксплуатацию не более половины этого количества, да и в последующие годы эксперты не ожидают повторения прошлогоднего рекорда. Тем не менее темпы строительства остаются довольно высокими, на рынок города продолжают выходить все новые игроки, среди которых есть как опытные девелоперы, так и компании, диверсифицирующие свою деятельность, преуспев в других отраслях бизнеса. Эксперты рынка отмечают рост инвестиционной активности, выраженный в увеличении числа инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости.

Продолжается выход на рынок Санкт-Петербурга новых розничных операторов, вот некоторые из них:

В марте на Невском проспекте открылся первый в России и самый крупный в Восточной Европе бутик немецкой марки Elegance, в котором представлены одежда, обувь и аксессуары класса pret-a-porte.

В апреле 2007 года Metro Group открыла первый в Петербурге гипермаркет Real, который расположился в торгово-развлекательном комплексе "Радуга". Площадь гипермаркета составила 17 тыс. кв. м. Второй петербургский Real общей площадью более 16 тыс. кв. м должен открыться в начале 2008 года в ТЦ "Северный Молл".

Компания "Еврогарден" официально заявила о старте проекта сети садовых центров под названием "Зеленая страна", которую компания будет развивать совместно с крупнейшей голландской сетью садовых центров Intratuin B.V. Первые садовые центры новой сети откроются в Санкт-Петербурге и Москве уже в следующем году.

На петербургский рынок ресторанного питания выходит финская группа Fazer, которая займется созданием столовых на предприятиях, кафе в бизнесцентрах и торговых комплексах.

"В августе московская группа компаний "СтартМастер" вышла на рынок Санкт-Петербурга, открыв сразу восемь магазинов компьютерной техники и электроники. До конца 2007 года в Петербурге планируется открыть еще два магазина сети.

На петербургский рынок выходит калининградская продуктовая розничная сеть "Вестер", в планах которой в ближайшие два года открыть в городе три гипермаркета. Площадь магазинов составит от 4 до 20 тыс. кв. м.

Предложение

По данным Maris Properties in association with CB Richard Ellis, общая площадь торговых объектов разных форматов, за исключением рынков, превышает 3,4 млн. кв. м. К качественным торговым центрам, по оценкам специалистов компании, можно отнести 88 объектов, имеющих в составе торговую функцию (в т. ч. и объектов со смешанным функциональным значением), совокупная общая площадь которых составляет около 2,42 млн. кв. м, арендопригодная торговая площадь (GLA) - около 1 млн. 627 тыс. кв. м. … 
… 

До конца 2007 года планируется ввести в эксплуатацию от 129,5 тыс. кв. м ("АйБи Групп") до 517 тыс. кв. м (Maris Properties in association with CB Richard Ellis). Эксперты рынка указывают на традиционные задержки строительства, в связи с которыми делать точные прогнозы крайне сложно…

Таким образом, эксперты рынка не ожидают, что новое предложение торговой недвижимости 2007 года достигнет рекорда 2006 года, в котором объем ввода новых площадей превысил 1,2 млн. кв. м.

По оценкам London Consulting & Management Company, на 2008 год заявлено к вводу в эксплуатацию 843,3 тыс. кв. м торговых площадей в ТЦ, при этом реальный объем ввода составит около 506 тыс. кв. м - ввод около 40% заявленных площадей будет перенесен на 2009 год….

Среди недавних заявлений о строительстве торговых объектов можно отметить следующие: "Компания "Адамант" построит многофункциональный комплекс "Адамант-парк" между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом, общая площадь которого составит 127 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составят около $200 млн., завершение строительства намечено на 2009 год. "Компания "Кловер групп" инвестирует $500 млн. в строительство нового многофункционального центра Clover Plaza на Ушаковской набережной. Общая площадь комплекса составит 315 тыс. кв. м, из которых около 30 тыс. кв. м займет торговый центр. Предполагаемый срок завершения строительства - 2011 год. я Группа ЛСР осваивает территорию бывшего завода "Электрик" на проспекте Медиков, 10 - на месте снесенных заводских корпусов планируется строительство многофункционального комплекса, в состав которого помимо офисов класса А войдут торгово-развлекательные объекты площадью около 80 тыс. кв. м. Завершение строительства намечено на 2013 год її На Московском проспекте компания "Макромир" приступила к строительству галереи "Граф Орлов" общей площадью 150 тыс. кв. м, арендопригодная площадь составит 65 тыс. кв. м. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию в 2010 году.

Спрос

Эксперты рынка отмечают, что благодаря рекордному количеству ввода торговых площадей в 2006 году их дефицит в Санкт-Петербурге несколько снизился, однако спрос на качественные торговые помещения продолжает оставаться стабильно высоким. По мнению специалистов Maris Properties in association with CB Richard Ellis, спрос на современные торговые площади увеличивается в среднем на 15-20% в год, что почти в 2 раза меньше, чем рост предложения.

По оценкам большинства аналитиков рынка, заполняемость успешных торговых центров по-прежнему близка к 100%, большинство из них имеют лист ожиданий потенциальных арендаторов. …

Торговая недвижимость продолжает привлекать инвесторов - в I полугодии наблюдался устойчивый рост инвестиционной активности со стороны российских и западных игроков. …

Ставки, инвестиции С развитием рынка - усилением конкуренции, снижением инвестиционных рисков - уровень доходности торговых площадей неуклонно снижается. Как сообщают в Maris Properties in association with CB Richard Ellis, в 2003-2004 гг. уровень доходности торговых объектов составлял в среднем около 20%, в 2005-2006 гг. он снизился до 16-18% в зависимости от объекта и на начало 2007 года составил 15-17%. Для сравнения: уровень доходности коммерческой недвижимости в Лондоне и Берлине в настоящий момент - 5-6%, в Варшаве и Праге - 10-11%.

По оценкам компании Astera Oncor St.Petersburg, диапазон арендных ставок в торговых комплексах Санкт-Петербурга для якорных арендаторов составляет $140-570/кв. м в год, для арендаторов торговой галереи - $450-2400/кв. м в год, не включая НДС, коммунальные и операционные расходы. Рост ставок аренды незначительно опережает уровень инфляции. 

Тенденции

Продолжается рост влияния западных компаний на формирование рынка торговой недвижимости: наблюдается рост активности со стороны иностранных инвесторов, девелоперов, международных архитектурных компаний, а также зарубежных торговых операторов. Активно развивается формат продовольственных и хозяйственных гипермаркетов.

В условиях растущей конкуренции между торговыми объектами усиливается роль развлекательной составляющей в торговых центрах.

Девелоперы рассматривают возможность вывода на рынок новых для России и Санкт-Петербурга форматов торговой недвижимости, таких как factory outlet и retail-park.

Расширяется практика начисления арендных ставок в размере процента от оборота арендатора.

Среди строящихся и проектируемых объектов увеличивается количество многофункциональных проектов, в которых торговая функция совмещена с офисной или гостиничной составляющей.

Прогноз

Исходя из некоторого снижения темпов нового строительства торговых центров в Санкт-Петербурге, которое наблюдается в 2007 году, эксперты рынка предполагают стабилизацию показателя ежегодного прироста торговых площадей. В ближайшей перспективе не ожидается ни значительного роста, ни снижения арендных ставок, а также уровня вакантных площадей в торговых центрах. Однако с повышением качества вводимых в эксплуатацию торговых проектов и появления у покупателей и арендаторов возможности выбора можно прогнозировать отток последних из неудачных или устаревших торговых центров, что повлечет за собой снижение арендных ставок на отдельных объектах.

Таблица. 1. Структура рынка торговой недвижимости всех классов в Санкт-Петербурге на начало 2007 г. / Table 1. Layout of the retail real estate market for all classes in St. Petersburg at the beginning of 2007

Торговые объекты / Retail facilities Площадь, 
млн. кв. м 
/ Area, mln sqm
Встроенные помещения / Ground floor premises in residences 4,5
Торговые комплексы / Shopping complexes 2,7
Ларьки, киоски, павильоны / Street stalls, kiosks, pavilions 1,9
Рынки / Outdoor markets 1,6
Итого /Total 10,7

Таблица 2. Примеры торговых центров, введенных в I полугодии 2007 г. / Table 2. Shopping centers delivered to the market in the first half of 2007

Название/ Name Адрес/ Location Общая площадь, кв. м/Total area, sqm Открытие / Opening
"Интерио" / Interio Богатырский пр., 14 /14 Bogatyrsky Prospect 24200 Февраль/February
"Пулково III"/Pulkovo III Шереметьевская ул., 15 /15 Sheremetyevsky St. 40 800 Февраль/February
"Орловский" / Orlovsky Угол Среднеохтинского пр. и шоссе Революции/ Comer of Sredneokhtinskoe Sh. and Sh. Revolyustii 4024 Февраль/February
"Радуга"/Raduga Космонавтов пр., 14/14 Kosmonavtov Prospect 85 000 Апрель /April
Regent Half/Regent Hall Владимирский пр., 23 / 23 Vladimirsky Prospect 4500 Апрель/April
"Ульянка"/Ulуапка Ветеранов пр., 101/101 Veteranov Prospect 18 400 Май / May
"Фиолент" / Fiolent Ленинский пр., 100/100 Leninsky Prospect 17 000 Май/May
"Сити Молл" (1-я очередь)/ City Mall (1 phase) Пересечение пр. Испытателей и Коломяжского пр. / Intersection of Pr. Ispytatelei and Kolomyazhsky Pr. 23160 Июнь/June

Таблица 3. Примеры торговых комплексов, запланированных к вводу во II полугодии 2007 г. / Table 3. Shopping complexes slated for delivery in the second half of 2007

Наименование ТЦ / Name of Shopping Center Адрес/ Location Общ. площадь, кв. м / Total area, sqm Срок ввода/ Delivery date Девелопер проекта / Project developer
"Атлантик Сити" / Atlantic City Приморский пр., уч.1 /1 Primorsky Prospect 46 200 IV кв. 2007 /IV qrt. 2007 "Атлантик"/Atlantic
"Континент"("Байконурский") /Continent (Baikonursky) Бывший Комендантский аэродром, кв. 5Г / 5G quadrant of the former Komendantsky Aerodrom 40 000 Август 2007 /August 2007 "Адамант" /Adamant
"PR-12" /PR-12 Пр. Энгельса/ Engels Prospect 27 800 III кв. 2007 /III qrt. 2007 "Линне" / Linne
"Променад" /Promenad Комендантская пл. / Komendantskaya Sq. 22 000 III кв. 2007 /III qrt. 2007 "СИМЛ"/SІМL
"Новое Девяткино" /Novoe Devyatkino Пос. Новое Девяткино, Токсовское ш., кв. 1А/ 1А quadrant, Novoe Devyatkino village, Toksovskoe Shosse 17400 2007 "Адамант" / Adamant
"Ник"/Nik Пр. Маршала Жукова / Marshal Zhukov Prospect 15 000 III кв. 2007 /III qrt. 2007 "АйБи Групп" /IB Group
"Максидом" / Maxidom Ул. Тельмана /Telmana St. 12 000 III кв. 2007/III qrt.2007 "Максидом"/Maxidom
"Рыбацкий" /Rybatsky Тепловозная ул., 31 / 31 Teplovoznaya St. 10 000 III кв. 2007/III qrt. 2007 "Донк"/Donk
"Максидом"/Maxidom Дунайский пр., 64 / 64 Dunaisky Prospect 8000 III кв. 2007/III qrt. 2007 "Максидом"/Maxidom

 

Рекомендуем ознакомиться

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.