Иностранцы затаились
Аналитики прогнозируют, что к концу года доля иностранного капитала на рынке упадет с 50 до 10–20% от общего объема. Иностранные игроки занимают выжидательную позицию, фокусируясь на активах за пределами России. Хотя доходность российской недвижимости на 3–6% выше, чем в Европе, в зависимости от сегмента.
Доходность манит
В 2013 году в российскую недвижимость, по данным JLL, было вложено $8,2 млрд, что на 7% меньше, чем годом ранее. При этом доля иностранного капитала увеличилась с 17 ($1,5 млрд в 2012 году) до 44% ($3,6 млрд в 2013 году) от общего объема, говорят аналитики. Правда, у разных аналитиков статистика по иностранным вложениям отличается на десятки процентов. Объясняется это прежде всего тем, что большинство сделок на рынке происходит в закрытом режиме. Точных данных о суммах вложений нет.
По итогам последней пятилетки Россия вышла на восьмое место в Европе по числу иностранных инвестиций в недвижимость. Наш рынок привлекателен для международных инвесторов по двум причинам: во–первых, он не насыщен площадями — есть куда расти, во–вторых, доходность нашей недвижимости выше, чем европейской: 9–14% против 6–8%, говорят в NAI Becar.
Но за I квартал 2014 года, по данным JLL, объем инвестиций в недвижимость России снизился на 77% по сравнению с аналогичным периодом прошлого и составил всего $0,47 млрд. Хотя доля иностранных вложений сохранилась на уровне 50% от общего объема.
Эксперты говорят, что, несмотря на ситуацию с Крымом и волатильность валюты, массового бегства международных инвесторов с российского рынка нет.
"Опытные международные инвесторы, у которых уже есть активы и планы в России, находятся в режиме ожидания. В случае стабилизации политических рисков и улучшения макроэкономического фона их активность возрастет", — уверен руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL в Петербурге Сергей Владимиров. Тем не менее, по его прогнозу, к концу этого года доля иностранного капитала на российском рынке недвижимости сократится до 10–20% именно из–за неопределенной политической и экономической обстановки.
"Сделок мало не только из–за страхов инвесторов, но и потому что увеличился разрыв в ценовых ожиданиях между покупателями и продавцами активов. Сейчас он составляет 20–30%. Хотя в прошлом году был 10–15%", — добавляют эксперты Astera.
Петербург в тренде
В Петербурге, на долю которого, , приходится 13% от общего объема иностранных инвестиций в российскую недвижимость (доля Москвы — 84%. — Ред.), преобладает американский и скандинавский капитал. Здесь активно работают Morgan Stanley, Jensen Group, Sponda, CA Fastigheter, EKE, SRV, SATO и др. Но сделки единичны.
"За 5 лет объем иностранных инвестиций в петербургскую недвижимость составил $1,7 млрд (крупнейшая сделка была в 2011 году — Morgan Stanley за $1,1 млрд купил ТРК "Галерея"), в том числе в 2013 году — $280 млн", — подсчитали в Colliers International. Крупнейшими сделками прошлого года стали покупка турецкой Renaissance земли на "Морском фасаде" (сделку оценивали в $100 млн), шведской NCC земли в Аптекарском пер. (оценили в $20 млн) и американской Jensen Group комплекса River House ($55 млн).
В этом году иностранцы также довольно активны. NCC приобрела участок завода "Знамя труда" под жилье ($80 млн), а фонд SATO объявил о покупке пула квартир для сдачи в аренду ($22 млн). "Но оснований для увеличения инвестиционных сделок с иностранным капиталом нет. Наоборот, у отдельных собственников появилось желание продать российские активы. Но к значимым изменениям на рынке это не приведет, поскольку доля иностранных игроков в Петербурге невелика", — заключили эксперты Knight Frank SPb.
Доходность недвижимости в России выше, чем в Европе. Если в Лондоне она составляет 5%, то в России — 15–20%. Поэтому иностранцам рынок интересен, несмотря на все риски. А их немало: к экономическим добавились еще и политические. В Петербурге инвестиционный климат далек от идеального. Были громкие заявления от властей о том, что они готовы помогать бизнесу. Но от слов до дела, как известно, долгая дорога. Взять хотя бы наш проект МФК на Охте. Он один из крупнейших в городе — мы в него инвестируем 1 млрд евро в течение 7 лет. В любом мегаполисе Европы стройка такого масштаба имела бы поддержку местной власти. А здесь — нет.