Эффект отсутствия: как пандемия изменила стрит-ретейл на Невском
29 Ноября 2021, 12:10
Деловой Петербург от 27.11.2021
Невский проспект не успел полностью восстановиться от "запустения" на стыке 2020-2021 годов, но процент новых арендаторов помещений стрит-ретейла всё же больше, чем число "съехавших" с главной улицы города.
Видимую незаполненность создают скорее крупные вакантные объекты — но их не так уж много. Структура резидентов при этом остаётся почти неизменной.
Больше не вакантно
На Невском проспекте, по данным JLL, сейчас насчитывается 461 объект стрит–ретейла за исключением торговых центров: 278 на "основной" части улицы (от Адмиралтейства до площади Восстания) и 183 на так называемом Старо–Невском.
Если отталкиваться от этой цифры, ротация на улице–фасаде города выглядит особенно впечатляющей. По информации Knight Frank St Petersburg, за год — с июля 2020–го по июль 2021–го — с проспекта "съехал" 91 арендатор. Но бить тревогу и ждать, что наклейки с надписью "АРЕНДА" постапокалиптично появятся на каждой второй витрине, точно рано: открытий здесь за тот же период было на 33% больше — арендаторы заняли 121 объект, а значит, ко второму году пандемии Невский и обновился, и почти восстановился.
Более того: по подсчётам JLL, к концу III квартала 2021–го количество вакантных помещений на Невском проспекте впервые с начала пандемии и старта коронавирусных ограничений опустилось ниже 10% — до 8,4%. В целом вакантность в пределах Невского уменьшается уже в течение года.
Иллюзия того, что основная улица Петербурга пустеет, возникает из–за крупных свободных площадей. Самые заметные примеры "пустующего Невского" — бывшее помещение двухэтажного H&M в доме № 80 (до ноября на ЦИАН за аренду 1700 м2 просят 4,8 млн рублей в месяц), первый этаж дома № 66, который некогда занимала кофейня "Буше" (1,8 млн рублей за 180 м2), объект в доме № 59, где раньше было отделение Сбербанка (6,7 млн рублей почти за 1025 м2).
Подобные лакомые "куски" — лакмусовая бумажка. В контексте пандемии объекты с таким метражом — избыточные для бизнеса, к тому же часто со сложной планировкой, оттого и долго невостребованные. Дело здесь не в Невском проспекте как в самоценной локации, а в изменившейся конъюнктуре рынка в целом.
Вино и что–нибудь от кашля
Лидер же по уровню арендных ставок на Невском проспекте — бизнес–центр в доме № 1 с видом на Дворцовую площадь, который принадлежит компании "ЛСР". Самое дорогое предложение на ноябрь 2021–го здесь — помещение площадью более 10 тыс. м2 за 52,2 млн рублей в месяц. По мнению Maris в ассоциации с CBRE, высокие арендные ставки оправданны: в числе аргументов — "свежая" реконструкция, видовые характеристики и охраняемый паркинг.
Но если ставка 5 тыс. рублей за 1 м2 объектов офисной недвижимости на Невском проспекте кажется высокой, для встроенных помещений, подходящих для стрит–ретейла, нижняя планка в первом полугодии 2021–го, по данным Knight Frank St Petersburg, сохранялась на уровне 5,6 тыс. рублей.
В свою очередь в Maris в ассоциации с CBRE говорят о том, что за этот период структура резидентов Невского проспекта если и менялась, то несущественно. Так, синхронно снизилась доля предприятий общепита высокого ценового сегмента и увеличился процент более бюджетных кафе. Незначительно уменьшилось представительство fashion–сегмента, что в принципе характерно в условиях нестабильной экономической ситуации. С доковидным уровнем, несмотря на отсутствие иностранных туристов, осталось сопоставимым количество сувенирных магазинов. А вот предприятий сферы услуг в центре Петербурга стало меньше: сказывается популярность удалёнки и, как следствие, снижение объёма трафика экономически активного населения.
Зато в категории "самые стабильные" побеждают продукты, алкомаркеты и винотеки — они занимают 5% помещений центрального торгового коридора Петербурга, и этот показатель "живёт" уже 3 года. Аптеки и оптики ушли недалеко — при том же уровне стабильности во времени они "обжились" в 4% объектов стрит–ретейла.