Венгерский редевелопмент
В процессе подготовки проекта произошли изменения. Некогда единый проект, оцененный в $1,5 млрд, разделен на две части. Первую — застройку участка коммерческими площадями — осуществляет ЦММП «ТелеГрад». Вторую — строительство Дворца конгрессов — возьмет на себя государственно-частное партнерство.
Распоряжение КГА о предоставлении земельных участков для проектирования и строительства многофункционального общественно-делового комплекса на Среднем проспекте, 77–79, было подписано в прошлом месяце. Речь идет о земельном участке, ограниченном Малым проспектом В.О., 25-й и 19-й линиями и Средним проспектом.
Строительство и реконструкция сооружений будут осуществлены на территории трамвайного парка № 2. Площадь застройки составляет около 4,19 га. Однако строительство развернется всего на площади 2,2 га, на которой появятся 142 тыс. кв. м коммерческих площадей, сообщил генеральный директор ЗАО "Центр мультимедийных проектов "ТелеГрад" Cемен Краснов.
В 2007 году город предоставил этот участок целевым назначением ЦММП "ТелеГрад", дочерней структуре венгерского холдинга TriGranit. Взамен в Смольном ожидали получить на восьми гектарах не только офисы и гостиницы, но и телефабрику (комплекс для производства телепередач), а также другие социальные объекты. В ноябре 2009 года проект был одобрен Градостроительным советом, причем с площадью застройки 8 га. Тогда СМИ называли сумму инвестиций в проект - $1,5 млрд.
От техники к практике
В феврале 2010 года Федеральная антимонопольная служба удовлетворило ходатайство компании Dalmatov Holdings Limited о приобретении 100% голосующих акций ЗАО "ЦММП "ТелеГрад". Компания-покупатель зарегистрирована на Кипре в городе Лимассол, и основным видом ее деятельности являются инвестиции. Как пояснил Семен Краснов, речь не идет о смене собственника. "Концерн TriGranit произвел техническую операцию", - говорит г-н Краснов.
Вслед за "технической операцией" последовали практические изменения. Во-первых, была изменена сумма инвестиций по причине того, что проект был разделен на две части. Центральными объектами будущего квартала должен стать Дворец искусств и конгресс-центр. Теперь назвать общую сумму инвестиций Семен Краснов не берется: "Неизвестно, насколько дорогостоящее оборудование город захочет там установить, и какие площади там будут построены".
Часть проекта, которую реализует ЦММП "ТелеГрад", оценивается Семеном Красновым из расчета $1100 за кв. м (142 тыс. кв. м обойдется в $156 млн). Однако и эта часть проекта, как оказалось, изменилась. "В части коммерческой функции проект очень гибкий, инвестор - TriGranit - вносит коррективы и изменяет его. Есть опасения, что построенные офисные площади могут оказаться невостребованными", - говорит г-н Краснов.
Известно, что изменения коснулись и гостиничной функции, предусмотренной в проекте. "Изначально планировалось построить комплекс из четырех зданий, теперь пришлось отказаться от строительства одного из них: место предполагаемого строительства не удалось освободить от расположенной там АЗС", - говорит Семен Краснов.
По мнению сторонних экспертов, сомнения инвестора по поводу офисов оправданы. "На Васильевском острове достаточно бизнес-центров, и практически все они испытывают сложности с заполнением. Для успешного заполнения новых площадей девелоперу придется сдавать их дешевле среднерыночной стоимости, а это неинтересно с инвестиционной точки зрения", - рассуждает руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA Ольга Земцова.
Впрочем, эксперты считают, что сложности возникнут и с гостиницами. "Васильевский остров - классический центральный район города, при этом его островное расположение при текущем состоянии развития не всегда является плюсом. К тому же для развития гостиничной недвижимости необходимо наличие досуговой инфраструктуры, которой пока недостаточно в этом месте", - объясняет заместитель директора департамента консалтинга Colliers Int Евгения Васильева.
В трампарк на конгресс
Строительством основной части проекта - Дворца искусств и конгресс-центра - займется государственно-частное партнерство. Кто станет партнером для администрации города, должен решить конкурс. Однако при общении с Семеном Красновым создается ощущение, будто он уже сейчас уверен в победе. "Я надеюсь, что конкурс будет объявлен осенью этого года", - говорит он. "Мы надеемся выиграть, и уже делаем определенные шаги в этом направлении: проводим изыскательские работы, к сентябрю этого года планируем получить акты выбора по территории, прилегающей к будущему Дворцу искусств". Помимо этого, компания уже подготовила архитектурную концепцию зданий. Работу выполнила венгерская мастерская "Зобоки-Деметр" совместно с архитектурной мастерской Мамошина.
"Раньше мы не планировали вводить в проект конгрессную функцию, однако после тщательной проработки посчитали это необходимым. Новый конгресс-центр может стать площадкой для проведения Петербургского экономического форума. Планируется создать международный павильонный комплекс, оснащенный лучшей инфраструктурой", - рассказывает г-н Краснов.
Сторонние эксперты немного скептически относятся к этой идее. "Конгресс-холл в этом месте не будет пользоваться спросом, поскольку рядом есть "Ленэкспо" который активно работает. Кроме того, в городе строится "Экспофорум" на Пулковском шоссе, который будет самым крупным игроком на рынке конгрессно-выставочных услуг, и очевидно, что инвестор "Экспофорума" - "Газпром" - попытается "оттянуть" на свой объект основные крупные и знаковые городские мероприятия", - напоминает консультант отдела консалтинга и оценки Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Наталия Киреева.
Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков называет еще один минус: "Размещение конгрессно-выставочного центра в данной части города представляется сомнительным, так как у Васильевского острова специфическая транспортная доступность".
Справка БН:
TriGranit Development Corporation - венгерская девелоперская компания. Создана в 1997 году. С момента своего основания компания реализовала проектов на сумму 2 млрд евро. На сегодня общий объем запланированных инвестиций составляет 4 млрд евро. На российском рынке недвижимости работает с января 2007 года. Акционерами являются Шандор Демьян (34%), Immoeast Immobilien Anlagen (25%), сопредседатель совета директоров Atticus Capital Натаниэль Ротшильд (12%), председатель совета директоров Barrick Gold Питер Мунк (19%), глава OTP Bank Шандор Чани (10%).