Сдаются склады. Недорого
Беда со ставками
По данным Knight Frank St.Petersburg, количество заявок на склады от потенциальных арендаторов, по сравнению с прошлым годом, выросло в два раза, в сумме арендаторам необходимо 80 тыс. кв. м. При этом, в отличие от торгового и офисного сегментов, где происходит постоянная миграция клиентов, "действующие лица" на складском рынке не меняются.
"Новых арендаторов почти нет, – отмечает директор по маркетингу компании "МИР недвижимости" Илья Логинов. – Здесь другая тенденция: клиенты, выжившие в кризис, ищут возможность расширить те площади, которые уже занимают". В связи с этим возросла средняя площадь запрашиваемых складов. "Если в 2009 году спросом пользовались помеще- ния более мелкой нарезки 1–2 тыс. кв. м, то в первом полугодии 2010-го запросы арендаторов касались более крупных помещений, в среднем 2–3 тыс. кв. м", – констатирует консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Наталия Киреева.
Так или иначе, спрос оживился и пустующих площадей стало значительно меньше. Общий объем свободных качественных складских площадей, по подсчетам Knight Frank St.Petersburg, составляет около 200 тыс. кв. м. Класс А заполнен на 63%, склады более демократичной категории В – на 80%. "Было заключено около десяти крупных сделок в логистических комплексах класса А, – рассказывает генеральный директор Эспро Девелопмент Виталий Антонов. – Нам, например, удалось заполнить "Кулон-Пулково" на 40% площадей".
Условия аренды, по-прежнему, диктуют арендаторы. "Те ставки, которые предлагаются сегодня, приближаются к минимальным, – объясняет директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК "Аверс" Светлана Шалаева. – Кроме того, они часто включают НДС и расходы на эксплуатацию и в течение срока аренды могут не индексироваться, чего раньше в высоком классе не было".
Арендные ставки действительно невысоки. По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, разброс цен для класса А составляет от 2,7 до 3 тыс. руб. за кв. м в год, в классе В – 2,4 до 2,7 тыс. руб. Похоже, что период бурного роста ставок надолго ушел в прошлое: аналитики Knight Frank St.Petersburg прогнозируют, что по меньшей мере до конца 2010 года арендные тарифы зафиксируются на этом же уровне.
При таких ставках инвестировать в склады становится совсем уж невыгодно, поэтому сделки по приобретению помещений в собственность для нашего города по-прежнему явление экзотическое. "Рынок аренды складов в СПб несопоставимо активнее, чем рынок продажи", – говорит Светлана Шалаева. "Сделки купли-продажи в Петербурге происходят крайне редко, примерно раз в полтора года", – подтверждает генеральный директор ООО "Интертерминал-Предпортовый" Марина Журкевич. Кроме того, эксперты отмечают, что складской рынок стал настолько закрытым, что малодоступной является даже информация о наиболее значимых сделках.
Ни шатко ни валко
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, прирост предложения в этом полугодии составил всего 17,9 тыс. кв. м, что почти в восемь раз меньше, чем за аналогичный период 2009-го. До конца текущего года будет построено еще 150 тыс. кв. м. Ключевыми проектами, планируемыми к вводу в 2010-м, эксперт отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St.Petersburg Михаил Тюнин считает комплекс "Осиновая роща" в Парголово, третью очередь Megalogix в Шушарах и "КДС-Лоджистик" в промышленной зоне "Предпортовая".
Вопреки прошлогодним прогнозам аналитиков, проекты, построенные по схеме built-to-suit (строительство под конкретного клиента. – Ред.), развития так и не получили. Прошла только одна сделка такого рода – производитель и дистрибутор косметики компания Dermoshop подписала договор с "ЮИТ-Лентэк" о строительстве логоцентра площадью 1,3 тыс. кв. м в Горелово.
Между тем повышенным спросом пользуются складские площади, которые легко преобразовать в производственные. "В свое время в проекте МЛП "Уткина Заводь" было предусмотрено все необходимое для реконструкции складских помещений под промышленное производство, – рассказывает исполнительный директор МЛП Алла Соловьева. – Это дало нам дополнительное конкурентное преимущество и существенно расширило базу наших потенциальных клиентов. На сегодняшний день среди арендаторов МЛП "Уткина Заводь" уже три промышленные компании и налицо тенденция к увеличению их числа".
Несмотря на очевидную стабилизацию, размораживать остановленные стройки девелоперы не торопятся. В течение ближайших трех лет они обещают возвести всего 550 тыс. кв. м складских площадей. Понять, насколько это мало, можно, вспомнив докризисные показатели: только в одном 2008 году было введено 400 тыс. кв. м высококачественных складов.
Впрочем, отсутствие нового предложения позволит наконец рынку впервые за
несколько лет поглотить все пустующие площади. По прогнозу Михаила Тюнина, к середине 2011 года вполне вероятно возникновение дефицита качественных площадей. "В итоге мы можем столкнуться с ситуацией, когда будет крайне сложно удовлетворить спрос на большие площади в одном месте. Большие площади будут существовать в совокупности в разных районах", – считает эксперт.
С другой стороны, такой ситуации может и не возникнуть, поскольку недавно одобренный правительством Законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд" может подстегнуть девелоперов к более энергичному застраиванию купленных впрок участков. (Согласно этому документу у девелоперов через суд можно будет изымать участки, если те в течение трех лет не получили разрешение на строительство.) "На мой взгляд, это очень нужный в сегодняшних условиях законопроект, – уверена Марина Журкевич. – Он позволит развиваться добросовестным девелоперам, а также решить проблемы, связанные с владением участками в спекулятивных целях".
Рано радоваться
Почти по всем показателям рынок складской недвижимости сдвинулся с мертвой точки. Тем не менее эксперты считают, что говорить об оздоровлении рынка пока рано. "Конечно, объем вакантных площадей снизился. Но тарифы не растут и сохраняются на прежнем уровне, капитализация еще низка, поэтому до полного восстановления рынка еще далеко", – резюмирует Марина Журкевич. "Объемы сделок смешны для рынка пятимиллионного города с развитой торговлей. Дефицита уж точно нет", – добавляет Светлана Шалаева. "Ставки упали до такого уровня, что бизнес находится на грани рентабельности", – констатирует Наталия Киреева. – Правда, благодаря этому дальнейшее снижение стоимости аренды маловероятно". И это радует.