В Петербурге строится более 30 бизнес-центров
Старший аналитик компании рассказывает, что по итогам I квартала 2012 года было введено в эксплуатацию четыре офисных центра, общая площадь офисов в которых составляет чуть более 36 тыс. м2. Среди них наиболее крупные - вторая очередь бизнес-центра "Сенатор" на Васильевском острове и бизнес-центр в составе торгового центра "Мебель холл". Также запущена первая очередь бизнес-центра "Гайот" на ул. Профессора Попова и первая очередь "Мегапарка" на Заставской ул. В настоящее время в Петербурге на близких к завершению стадиях реализации находится более 30 проектов, включающих офисную функцию. "Согласно заявлениям девелоперов и с учетом традиционных переносов сроков сдачи, в 2012 году наиболее реален ввод 18-22 объектов общей площадью около 160-200 тыс. м2", - рассказывает управляющий директор NAI Becar в Петербурге Илья Андреев.
в 2012 году на завершающей стадии строительства и реконструкции находится ряд небольших офисных центров, которые активно не представлены на рынке, но могут быть интересны для сдачи в аренду целиком одному оператору. Реализуют такие проекты, как правило, непрофессиональные девелоперы офисной недвижимости.
В целом, по прогнозам экспертов, прирост предложения будет менее 7%, что говорит о снижении темпов роста рынка. Однако объем предложения может вырасти более существенно, если в 2012 году будет введен в строй такой крупный объект, как Lider Tower. Он расположен на площади Конституции - одной из новых деловых зон, в которых сосредоточены действующие офисные центры и идет строительство новых. Например, на площади Конституции уже действуют офисные центры "Лидер" и "Пирамида", к ним скоро добавится новый от компании Setl City.
Еще одна зона - Пулково. Сейчас здесь действуют офисные центры "Пулково скай", "Технополис", "Аэропортсити". На стадии строительства находятся вторая очередь "Аэропортсити" и "Технополиса", существует и ряд других проектов, в составе которых запланировано наличие офисной составляющей. Территория около Ладожского вокзала развивается в первую очередь за счет строительства офисных центров компанией "Русские самоцветы". Кроме того, компания "Дальпитерстрой" строит многофункциональный комплекс в непосредственной близости от станции метро "Ладожская"
Что касается новых объектов на карте, то с начала года анонсировано только два проекта, и оба - компании "РосСтройИнвест". Первым станет новый головной офис для самой группы на пр. Добролюбова напротив "Набережной Европы". Второй деловой комплекс - "Морская столица" - "РосСтройИнвест" будет строить с нуля на Зольной ул. близ моста Александра Невского. Этот участок площадью 0,9 га компания получила еще в 2009 году целевым назначением. Текущее состояние рынка бизнес-центров эксперты характеризуют как стабильное. Темпы прироста рынка в 2011 году замедлили свое падение, но рынок по-прежнему остается "рынком арендатора", так как докризисные показатели спроса пока не достигнуты. Сейчас наиболее востребованы офисы площадью до 100 м2, следующий по уровню спроса диапазон площадей - 100-250 м2. Однако и офисы от 500 м2 запрашивают нередко. Территориально наибольшее число запросов отмечено на офисные площади в Центральном, Петроградском, Московском и Выборгском районах. "Петербург остается верен своим традициям - активный спрос на вновь вводимые проекты появляется только при практически 100%-ной готовности здания", - отмечает Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. По оценкам "Colliers International Санкт-Петербург", новые бизнес-центры площадью 15-20 тыс. м2 заполняются в течение 2-3 лет. Доля вакантных площадей постепенно снижается, рассказывает Илья Андреев. В целом по рынку заполняемость бизнес-центров класса С, особенно расположенных у станций метрополитена, близка к 100%. Офисные объекты классов В /В+ заполнены на 60-95% (в зависимости от местоположения), объекты класса А - на 75-95%.
Прошлый год стал переломным для ставок аренды. Их индексация, по разным оценкам, составила 5-10%. Средний размер ставок - 1200 рублей/м2 в месяц для офисов класса А и 950 рублей/м2 в месяц - для офисов класса В. В основном увеличение арендной платы в 2011 году было обусловлено ростом коммунальных платежей.
В 2012 году существенный рост ставок маловероятен, говорят эксперты, за исключением высококачественных объектов с хорошей заполняемостью. "Уже заметен дефицит качественных площадей по сбалансированной цене, даже несколько переоцененные готовые проекты показывают быструю динамику по заполнению", - комментирует Марина Пузанова. На этом фоне, а также на фоне ожидаемой инфляции собственники решительнее поднимают ставки аренды.
В Colliers International также отмечают, что арендодатели повышают ставки аренды, когда объект близок к 100%-ной заполняемости. При этом "рынок арендатора" обуславливает индивидуальный подход к условиям договоров аренды с клиентами. Так, ставки могут варьироваться в зависимости от занимаемой площади, этажа и т.п. Арендаторы продолжают улучшать свои условия. В бизнес-центрах с негибкой ценовой политикой и некачественными инженерными системами арендаторы расторгают договоры.
Эксперты прогнозируют, что доля свободных площадей в 2012 году сократится незначительно - до 12-13%. А в 2013-2014 году ожидается, что на рынке могут появиться новые проекты, по своим характеристикам намного превосходящие существующие бизнес-центры.