В компании NAI Becar проснулись гостиничные амбиции
По словам генерального директора ООО "Зеленый город" Николая Минчука, компания не смогла реализовать проект в связи с кризисом, вынудившим ее продать недостроенный объект. Покупателем 12-этажного здания площадью 8,7 тыс. кв. м стала NAI Becar. Сумма сделки обеими сторонами не раскрывается. Впрочем, по оценке президента NAI Becar Александра Шарапова, общий объем инвестиций его компании в проект составит $17 млн (сумма покупки недостроя и средства, необходимые для его завершения). По его словам, компания намерена достроить здание, в котором разместится отель уровня "три звезды" на 180 номеров общей площадью более 9 тыс. кв. м. Также предполагается создание открытого паркинга на 40-50 машиномест. В процессе строительства NAI Becar намерен найти гостиничного оператора, после чего через 1-1,5 года продать объект стороннему инвестору (западному инвестфонду или российской компании), утверждает господин Шарапов. "Просчитанная нами инвестиционная модель предполагает, что при приобретении инвестором объекта за 2,5 тыс. долларов за квадратный метр доходность составит около 17-20 процентов годовых", — отметил он.
По словам одного из участников рынка, недостроенный объект предлагался по цене $7-8 млн. С такой оценкой согласен генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, который считает, что в текущем состоянии стоимость здания оценивается в $1-1,2 тыс. за квадратный метр. По мнению Николая Пашкова, директора по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, для NAI Becar это выгодная покупка. "Перед кризисом компания продала часть своего портфеля и сейчас имеет свободные денежные средства для инвестирования в какие-либо проекты, — говорит он. — NAI Becar не стала бы покупать этот объект, если доходность его была бы меньше 15 процентов". Впрочем, Елена Игнатий, управляющий партнер компании GIA Priority, считает, что компании сложно будет привлечь гостиничного оператора на такой высокой стадии готовности объекта: как правило, договор с отельерами заключается на начальной стадии строительства. "Но если NAI Becar удастся подписать договор с оператором, это однозначно увеличит капитализацию проекта", — заключила она.
Примечательно, что в 2009 году, несмотря на кризис, в Петербурге было введено рекордное за последние 30 лет количество гостиничных номеров — 1444. Это более чем на 200 номеров больше, чем в 2008 году. Однако кризисные явления не обошли стороной и этот сегмент недвижимости. Заполняемость в дорогих отелях упала в среднем на 15%, а некоторые операторы даже объявили о закрытии гостиниц на зимние каникулы. Тем не менее, эксперты полагают, что потенциал роста в городе еще велик и номерной фонд в городе может быть увеличен как минимум вдвое.
В течение 2009 года в Санкт-Петербурге было открыто шесть новых отелей и три отеля расширили свои площади. Такое значительное увеличение номерного фонда в кризисный год объясняется тем, что в гостиничной недвижимости сроки строительства и окупаемости значительно дольше по сравнению с офисной или торговой недвижимостью.
По официальным данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Санкт-Петербурга, в городе функционирует более 500 объектов гостиничного типа с общим номерным фондом более 26 000 номеров. В эту цифру включены загородные пансионаты и ведомственные общежития гостиничного типа, хостелы, а также мини-отели, которые активно развивались в Петербурге в течение последних лет.
Обеспеченность номерным фондом гостей города и жителей Санкт-Петербурга, согласно официальным данным, составила около 5,8 номера на 1000 жителей Санкт-Петербурга. В Европе средний показатель составляет 7 номеров. Однако, по европейским стандартам, относительно комфортным уровнем считается показатель 10-12 номеров на 1000 жителей. Таким образом, считают в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, Санкт-Петербург имеет потенциал для развития как минимум до 31-32 тыс. номеров.
Качественный номерной фонд Санкт-Петербурга составляет около половины от всего номерного фонда города — 13 763 номера, по итогам 2009 года.
Яна Карпова, Роман Русаков