Публикации в прессе

Трудности управления

17 Июня 2016, 11:40
Рынок управляющих компаний для бизнес-центров в Петербурге узок, новые игроки здесь появляются редко.

Отчасти это объясняется увеличением вакантных площадей, но в большей степени - огромным количеством обязанностей, который УК должна безупречно выполнять. Как рассказывает Андрей Филиппов, руководитель по Facility Management PM-департамента Colliers International, среди основных обязанностей управляющих компаний для БЦ - управление арендными отношениями и доходностью объекта, техническое обслуживание, эксплуатация и управление инфраструктурой объекта. 

Кроме того, УК должна обеспечить баланс интересов собственника и арендаторов, чтобы достигнуть лучших финансовых показателей. Среди других обязанностей УК - оценка удовлетворенности потребителей объекта, разработка предложений по ее повышению.

Критерии выбора

По словам регионального директора управления недвижимостью и эксплуатации JLL Натальи Якименко, главными критериями выбора УК сегодня являются ее репутация, стоимость и спектр услуг. "Соответственно, в идеале репутация должна быть безупречна, спектр услуг - широкий, а стоимость - невысокая".

В свою очередь, Eвгения Скачкова, директор департамента управления и эксплуатации коммерческой недвижимости Компании Maris в ассоциации с CBRE, уверена, что в текущей экономической ситуации для инвестора ключевым критерием является стоимость услуг УК. При проведении тендера инвестор готов не обращать внимание на опыт и профессионализм в надежде получить достаточный, с его точки зрения, объем услуг за минимальные деньги. "Не всегда такой опыт бывает положительным. Зачастую минимальная цена - это неверно рассчитанный бюджет, не учитывающий все нюансы обслуживания установленного оборудования и объема необходимых мероприятий и действий", - отмечает она.

"В гораздо меньшей степени при выборе УК оцениваются предложенная концепция управления объектом, ее комплексность и финансовая обоснованность, - рассказывает Андрей Филиппов. - В процессе проведения тендера, как правило, отводится мало времени обсуждению с претендентом деталей предложения. Достаточно редко учитываются возможности УК по управлению объектом как активом - увеличение капитализации объекта, услуги по оценке, поиск соинвесторов и портфельных покупателей. Хотя если УК способна решать такие задачи, это перевешивает все остальные".

Первые объекты

Новым компаниям довольно трудно влиться в этот бизнес. Так, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор" Дмитрий Золин отметил, что критерии и требования, которые предъявляют собственники, бывают очень специфичны, не каждая УК сможет их удовлетворить. "Конкуренция на рынке внешних управляющих компаний в Петербурге очень высокая. Многие компании предпочитают создавать свою собственную УК, интерес к внешнему управлению проявляют собственники, не имеющие достаточного опыта для организации своей УК", - пояснил он.

"На собственном примере можем сказать, что самое трудное для новичка - получить первые объекты в портфолио. Именно из этого складывается репутация компании. Новые игроки вынуждены ощутимо демпинговать только для того, чтобы иметь возможность собрать собственное портфолио проектов", - добавляет Наталья Якименко.

В нынешних экономических реалиях УК вынуждена прикладывать немало усилий, чтобы обеспечить экономику офисного проекта на высоком уровне. "В таких условиях стать успешным игроком на рынке УК довольно сложно, - говорит Андрей Филиппов. - Нужно иметь масштабный экспертный и практический опыт не только в технологиях управления, но и в смежных областях: анализ рынка, брокеридж офисной недвижимости, предоставление прямых услуг арендаторам - от управления отделкой до управления их операционной деятельностью. 

Важные моменты

Экономическая ситуация привела к тому, что стали сокращаться бюджеты на управление бизнесцентрами: несмотря на то что многие компоненты и закупаемые комплектующие для инженерных систем зависят от курса иностранной валюты, непосредственно на услуги УК действуют цены в рублях. Причины серьезных сложностей, с которыми сталкиваются УК, чаще всего кроются в недостатках при проектировании, поскольку не каждый инвестор привлекает УК в качестве консультанта во время создания концепта здания. По словам экспертов часто очень важные моме нты просто не учитываются проектировщиками, поскольку онине задумываются о дальнейшей эксплуатации здания.

Рекомендуем ознакомиться
  • 25 Февраля 2021, 11:19
    Торговая недвижимость уходит в узкий профиль
    В 2020 году рынок качественной торговой недвижимости Санкт-Петербурга пополнился тремя торговыми центрами совокупной площадью 127 тыс. кв. м — это рекордное значение за последние семь лет.
  • 25 Февраля 2021, 09:38
    Бизнес-центры: полёт нормальный
    Рынок бизнес-центров выстоял в пандемийном 2020 году и даже показал умеренно удовлетворительные результаты по уровню вакансии, ставкам и поглощению.

Новости
и пресс-релизы

Все новости
  • 24 Февраля 2021
    Рынок апартаментов по итогам 2020 года

    Последние 3 года объемы проданных апартаментов неуклонно растут. Этому способствует более низкий порог входа, так как цены на апартаменты в большинстве случаев ниже, чем на жилье аналогичного класса в сопоставимой локации.

  • 19 Февраля 2021
    Крупнейшая иностранная бизнес-ассоциация в стране выбрала гибкий офис

    Российско-Германская внешнеторговая палата выбирает коворкинг «Практик»: ВТП арендует более 45 мест в новой локации «Гороховая». Брокером сделки аренды выступила компания Maris в ассоциации с CBRE.

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.