Центральная перспектива
Главная магистраль Петербурга традиционно делится на несколько торговых зон, специализация которых со временем размылась, но остались различия по ставкам аренды. Самый дорогой отрезок проспекта - от набережной реки Мойки до Литейного проспекта. На участке от Дворцовой площади до наб. р. Мойки и на Староневском пр. ценники, как правило, более умеренные.
Вдоль Невского проспекта работают девять торговых центров общей площадью более 436 000 кв.м. Впрочем, планировки зданий позволяют использовать под торговлю лишь около 181 000 кв.м. Основной приток современных площадей произошел за счет открывшихся в конце 2010 года ТРЦ "Галерея" и "Стокманн Невский Центр".
По оценкам экспертов, на проспекте сосредоточено примерно 110 000 кв.м различных встроек, из которых городу принадлежат не более 8%: все наиболее ликвидные объекты уже выкуплены. Стоимость выставленных на продажу объектов во многом зависит от того, где расположен объект (во дворах или на первой линии), и может варьироваться в широком диапазоне - от 100 000 до 480 000 рублей за "квадрат". Цена метра на отдельные помещения порой превышает 1 млн рублей.
Отрезок Невского проспекта от площади Восстания до Фонтанки арендуют преимущественно заведения общепита. Одежные ритейлоры предпочитают селиться между Мойкой и Фонтанкой.
Офисы на Невском востребованы компаниями, как правило, предоставляющими консалтинговые, финансовые, юридические услуги самого высокого уровня, крупными девелоперами, торговыми и производственными структурами.
На самой магистрали расположены премиальные бизнес-центры Geneum, "Атриум", "Дом Зингера" и "Невский, 38", а также "Невский Плаза" при гостинице "Коринтия Невский Палас".
Всего к аренде пригодно около 40 000 кв.м. В категории В+ и В позиционируют себя свыше десятка офисных зданий, однако в наиболее престижных местах находится только три БЦ - "Алпол" на Невском, 30, офисные центры на Невском, 32-34 и на Невском, 80. Ставки колеблются в среднем от 1800 до 2100 рублей за "квадрат" в месяц, включая НДС и операционные расходы (по данным компании Colliers International). Большинство бизнес-центров имеют высокую долю заполняемости - более 90%.
На Невском работают самые фешенебельные гостиницы города: Гранд Отель "Европа", "Рэдиссон САС Ройял" и "Коринтия Невский Палас" (категория "пять звезд"); "Гельвеция", "Невский Форум", "Октябрьская" и Park Inn Nevsky ("четыре звезды").
Мнения экспертов
Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ритейл компании JLL в Санкт-Петербурге:
- Риски при сдаче в аренду помещений на Невском проспекте минимальны. Свободные помещения не задерживаются на рынке дольше месяца.
В настоящее время предложений на продажу представлено немного. В связи со значительной корректировкой курса и ослаблением рубля по отношению к валюте актуальные цены, по которым собственники были бы готовы выставить объекты на продажу, далеки от рыночных.
Доля вакантных площадей не только на Невском пр., но и на других основных торговых улицах Петербурга снижается третий квартал подряд. Во втором квартале она в среднем достигла 6,4%. Кроме того, срок экспонирования объектов на рынке существенно сократился, и в ключевых локациях помещения снова уходят в течение 2-3 недель.
В числе самых крупных за последнее время сделок по аренде можно выделить открытие отделения Сити Банка на Невском пр., 68. Ресторан Avenue 55 (117 посадочных мест) занял помещения на Невском пр., 55; магазин модной женской одежды SWANK - на Невском, 59; магазин спортивной обуви Drop - на Невском, 77.
- За последние шесть месяцев торговая жизнь на Невском проспекте стала гораздо оживленнее. Коэффициент ротации составил 9%. Так, в июне на Невском проспекте вакантно около 3% площадей - это 2600 кв.м в формате стрит-ритейла (в декабре 2015-го было свободно еще 6%).
На Невский пришли такие бренды, как Longines (Невский пр., 16), Swank (Невский пр., 57), Jil Sander (Невский пр.,141), KitchenLend (Невский пр., 158). Французский бренд Eres занял свободное помещениепо адресу: Невский пр., 154. Анонсировано открытие бутика Louis Vuitton Невском пр., 115.
Арендные ставки на магазины (первый этаж, витрины) находятся в диапазоне от 4000 до 10 000 руб. за кв.м в год (без учета НДС и коммунальных платежей). Актуальные запрашиваемые цены по продаже встроек, к примеру, на Староневском пр. составляют 450 000-473 000.
Екатерина Подлесных, руководитель департамента street retail по России Colliers International:
- Пешеходный трафик проспекта - около 50 000 человек ежедневно. Там совершаются в большей степени импульсивные покупки, что важно для таких групп ритейлеров, как сувенирные магазины, сотовые операторы, фаст-фуд, парфюмерия и косметика, ювелирные изделия и бижутерия, аксессуары и пр.
Заполняемость на Невском проспекте стремится к 100%. Большая часть ранее вакантных помещений была занята заведениями общепита. А, например, в пространстве Welcome (Невский пр., 48) открылся первый магазин петербургской марки Waf-Waf. Традиционно с началом туристического сезона возрастает спрос на помещения под магазины сувениров - на них же самые высокие ставки.
Возрос спрос и на офисы продаж в непосредственной близости от недавно отреставрированного здания на Невском пр., 68. Ценники аренды могут обсуждать на уровне 14 500 руб./кв.м в месяц, однако основные переговоры ведутся все-таки в диапазоне 9000-10 000 рублей за "квадрат".
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
- Специфическое влияние на развитие ритейла на Невском проспекте, несомненно, оказало отсутствие возможностей для парковки. Люксовые бренды ушли, их сменили операторы, ориентированные на пешеходный поток - туристов и молодежь. Общепит широко представлен в сегменте демократичной кухни и кофеен.
Много магазинов сувениров. Эти форматы сформировали новый спрос и не дали ставкам упасть, по крайней мере, в рублевом исчислении. В связи со сложностями в финансовом секторе освободился ряд банковских помещений. Присутствие банковских отделений именно на Невском проспекте становится не столь принципиальным - экономия важнее.
При этом освободившиеся площади не были заняты другими банками, как бывало ранее, их заменили те же кафе (например, Pomеgranate вместо Райффайзенбанка на Невском пр., 102) или магазины (Drop вместо банка "Ренессанс" на углу Невского, 77) .
Отдельного упоминания заслуживает Cтароневский, который постепенно превращается в бутиковую улицу. После открытия Сhanel и Fendi все больше люксовых операторов обращают внимание на эту локацию. Например, туда также переезжает Louis Vuitton с Б. Конюшенной, но уже на большую площадь.
Одним из знаковых событий я бы назвала решение "Группы ЛСР" полностью переоборудовать здание апартаментов на Невском, 68 под собственный офис. Ожидаемым событием является реконцепция и реконструкция Большого Гостиного Двора (если, конечно, она состоится в обозримом будущем).
Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar:
- В первой половине 2016 года мы наблюдали смену некоторых арендаторов на Невском проспекте: часть собственников по-прежнему не готова переходить на рублевые договоры, другие начали повышать рублевые ставки пропорционально росту курса иностранных валют.
Можно говорить только о средних ставках на Невском проспекте: на офисные помещения они составляют от 900 до 1350 руб. за кв. м, торговые площади обойдутся в 6000-14 000 руб. за кв. м. Точная стоимость аренды зависит от характеристик каждого конкретного помещения: планировки, месторасположения, этажа, проходимости и т. д. Из запоминающихся сделок можно привести в пример открытие в ТРЦ "Галерея" магазина UNIQLO в конце декабря 2015-го.
Юлия Михеева, komned.ru
KOMNED.RU