Ставки растут вслед за долларом
«В складских комплексах класса А рост к концу 2011 года составил 4-5%, класса В - около 10%», — комментирует Наталия Киреева, старший аналитик отдела консалтинга и оценки
К концу первого полугодия 2012 года рублевые ставки на складские помещения класса А и В начали расти в связи с колебаниями курса валют.
Как рассказывает генеральный директор ООО «Интертерминал-Предпортовый» Марина Журкевич, в первом полугодии 2012 года ставки росли более медленными темпами, чем в 2011 году, когда рост ставок в сегменте А был рекордным за последние несколько лет. «Если бы курс доллара не менялся, рост составил бы около 10%, но в связи с сегодняшней ситуацией на валютном рынке достоверно давать прогнозы практически невозможно», — отмечает она.
Отметим, что рублевые ставки растут на всех складах, но наибольшими темпами в сегменте складской недвижимости класса А, так как в нем заключаются преимущественно валютные долгосрочные контракты. Кроме того, в долгосрочных договорах аренды предусматривается индексация арендных ставок на уровне 3-5% в год.
По данным NAI Becar, в Санкт-Петербурге в настоящее время диапазон арендных ставок составляет: в классе А — от $ 110 до $120 за 1 м2 в год, в классе В — от $95 до $ 110 за 1 м2 в год. В первую очередь растут ставки на аренду складских помещений в классах В и С.
«Это обусловлено ростом спроса из-за более низких ставок по сравнению с классом А, а также возможностью арендовать помещение меньшей площади — 1-1,5 тыс. м2», — рассказывает Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
По итогам 2012 года, по мнению экспертов, рост арендных ставок в складах класса А и В составит от 5-7% до 10-15%.
Помимо курса доллара одной из основных причин повышения арендных ставок является повышение активности арендаторов при отсутствии нового предложения на рынке.
В течение 2011 года в Петербурге было введено в эксплуатацию всего два небольших складских комплекса — общая площадь спекулятивных складов выросла всего на 21 тыс. м2. В 2012 году анонсировано открытие семи новых складских объектов общей площадью более 300 тыс. м2.
Если есть спрос — цена предложения увеличивается. «Собственники складских помещений всегда открыты к диалогу и готовы расторгнуть контракт с арендатором в пользу более выгодного и крупного клиента, который способен заплатить больше», — комментирует Екатерина Лапина.
«В качестве определяющих факторов для изменения ставок могу назвать запуск новых складских объектов», — говорит Александр Ковалев, генеральный директор логопарка «Осиновая роща» (УК «Корпорация «Стерх»).
Например, в следующем году в лого-парке будет введен в эксплуатацию склад класса А площадью 54,6 тыс. м2, часть которого отведена под ответственное хранение, часть — под аренду. Это, по словам Александра Ковалева, позволит несколько сдержать рост тарифов.
Марина Журкевич объясняет, что, несмотря на значительный рост спроса, ставки аренды и стоимость строительства на сегодня таковы, что окупаемость складского бизнеса составляет более 10 лет. В связи с этим данный сегмент недвижимости не является привлекательным для инвесторов при вхождении в него с нуля, о чем говорит небольшой объем заявляемых к вводу складских площадей в СПб.