Офисам не хватает драйва
Во 2-м квартале ввод новых офисных площадей превысил объем нового предложения 1-го квартала 2012 года, однако остался незначительным. Сроки открытия ряда крупных проектов были перенесены на 2-е полугодие. Вместо ожидавшихся девяти объектов было введено семь. Часть новых бизнес-центров не увеличила предложения: вторая очередь конгрессного центра "Петорконгресс" уже полностью сдана одному арендатору, офисный центр "Транснефти" построен для собственного использования", - говорит Ольга Земцова, руководитель отдела консалтинга ASTERA, в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Наибольший объем ввода за первое полугодие 2012 года, по данным компании, пришелся на объекты класса А и В+ (40% и 38% соответственно). "Доступная в аренду GLA офисных центров Санкт-Петербурга увеличилась во 2-м квартале 2012 года на 24,2 тыс. кв. м, а общая GLA офисных площадей за 1-е полугодие выросла на 55,6 тыс. кв. м (включая здания, используемые компаниями под собственные нужды). В результате на конец 1-го полугодия 2012 года GLA качественных офисных центров Санкт-Петербурга составляет 1 722,6 тыс. кв. м", - поясняет госпожа Земцова.
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что 65% офисных площадей во введенных в 1-м полугодии в эксплуатацию объектах находятся в Василеостровском районе. Объем поглощения более чем в два раза превысил объем ввода, составив 92,1 тыс. кв. м, говорит она.
Наибольший объем предложения пришелся на вторые очереди деловых комплексов. Так, холдингом "Империя" были завершены бизнес-центры "Сенатор" на 17-й линии В.О., 22 и на Большом пр. В.О., 80. Компания "Русские самоцветы" открыла вторую очередь комплекса на пл. Карла Фаберже, 8 и сейчас ведет строительство последней, третьей очереди", - рассказывает госпожа Пузанова.
Эксперты отмечают положительную динамику спроса. "На конец 1-го полугодия 2012 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса "А" составил 22%, класса "В+" - 7%, класса "В" - 8%, класса "С" - 5%". Низкая заполняемость характерна для части бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2011 году - в 1-м полугодии 2012 года. В целом на рынке наблюдается высокая динамика поглощения офисных площадей в наиболее востребованных локациях", - говорит Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest.
В начале 2-го квартала 2012 года спрос на офисы активизировался, чему способствовала, в частности, стабилизация политической ситуации в стране. Однако в конце квартала произошло сезонное снижение спроса, присущее летнему периоду.
Спрос на офисные помещения формировался преимущественно за счет ротации арендаторов: компании переезжали в офисы более высокого класса, а также за счет увеличения компаниями арендуемых площадей", - полагают аналитики ASTERA.
Наиболее активными арендаторами в этот период были строительные (27%) и IT (19%) компании, агентства недвижимости (13%). Большая часть спроса арендаторов приходилась на помещения формата 101-200 кв. м и 201-500 кв. м, уточняют эксперты ASTERA.
Специалисты Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге добавляют, что активностью также отличались торговый и производственный секторы с долей арендованных площадей в 15% и 10% соответственно.
В среднем арендные ставки за 1-е полугодие, по данным участников рынка, выросли на 5-8%, а размер дисконта не превышал 5-10 %. Зося Захарова подсчитала, что по сравнению с концом 2011 года средние ставки выросли на 5-12% в зависимости от класса. Увеличению арендных ставок, по ее словам, способствовало снижение объема вакантных площадей, а также снижение обменного курса рубля относительно доллара и евро, что особенно сказалось на объектах класса "А".
Средние арендные ставки во всех классах выросли на 5-8% (в абсолютном выражении на 50-100 руб./кв. м). Это связано с незначительным объемом ввода в 1-м полугодии 2012 года, переносом сроков открытия большого количества проектов и ростом спроса, связанным с увеличением деловой активности на рынке", - говорят специалисты ASTERA.
Марина Пузанова утверждает, что с начала 2012 года ставки аренды в классе A практически не изменились и продолжают находиться на том же уровне. "В классе B за последние полгода средние ставки аренды выросли на 3,4% в рублях и 4,5% в долларовом выражении, что было связано, прежде всего, с индексацией ставок в части бизнес-центров.
Арендные ставки на офисные помещения класса A на конец 1-го полугодия 2012 года варьируются в диапазоне от 330 до 865 USD за кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В - 230-660 USD за кв. м/год", - поясняет госпожа Пузанова.
Доля свободных площадей постепенно приближается к докризисному уровню, что создает теоретические предпосылки для роста ставок. Одновременно с этим рынок офисной недвижимости Петербурга остается рынком арендатора, что подразумевает более высокую гибкость собственников при обсуждении коммерческих условий. В итоге совокупность данных факторов, а также сохраняющаяся нестабильность финансовых рынков удерживают ставки аренды в точке равновесия с начала 2012 года", - полагает Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Аналитики настроены весьма позитивно и во 2-м полугодии ожидают увеличения показателей ввода офисной недвижимости до значений 2007 года.
Прирост предложения во 2-м полугодии ожидается достаточно ощутимый - около 190 тыс. кв. м, что в 4 раза больше, чем в 1-м и 2-м кварталах, прогнозирует Наталия Киреева.
Марина Пузанова полагает, что с учетом объема заявленных до конца года проектов, а также объектов, введенных в эксплуатацию в первом полугодии, в текущем году объем ввода будет ниже на 15-25% по сравнению с прошлым, 2011 годом. Существенный рост предложения на уровне более 200 тыс. кв. м за год госпожа Пузанова прогнозирует в 2013 году. "Из наиболее крупных объектов, планируемых к выходу на рынок до конца 2012 года, можно выделить бизнес-центр "Собрание" (Цветочная ул., 25) компании "Адамант", торгово-офисный комплекс "Луч" (пр. Металлистов, 7) компании "Петербургстрой", бизнес-центр Sinop (Синопская наб., 22а), девелопером которого выступает "Плаза Лотос Групп", а также МФК компании "БТК девелопмент" "У Красного моста" (набережная реки Мойки, 77-79)", - таков комментарий Марины Пузановой.
Зося Захарова к наиболее крупным проектам, открытие которых предполагается до конца года, добавляет БЦ "Лидер Тауэр". "Во 2-м полугодии ожидается значительный объем ввода: совокупная площадь офисов в качественных бизнес-центрах, находящихся в высокой степени готовности, составит около 170 тыс. кв. м. По итогам года суммарный ввод офисной недвижимости может приблизится к уровню 2007 года", - делает прогноз госпожа Захарова.
Специалисты компании ASTERA полагают, что в краткосрочной перспективе в целом по рынку можно прогнозировать увеличение уровня вакантных площадей.
Несмотря на активизацию спроса, его объем не превышает объема предложения. Значительнее всего уровень вакансии изменится в классе А, так как на него во 2-м полугодии 2012 года придется 54% объема нового предложения. Существенное увеличение нового предложения на рынке офисных центров во 2-м полугодии 2012 года приведет к стабилизации арендных ставок во всех сегментах и снижению показателей заполняемости бизнес-центров класса А, В+ и В к концу 2012 года", - прогнозируют аналитики ASTERA, в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Наталия Киреева, старший аналитик компании - Актуальной тенденцией остается строительство крупными компаниями офисных зданий под собственные нужды. В первую очередь нефтяные компании, с целью консолидации разрозненных подразделений в одном здании, ведут строительство офисных центров. Помимо проекта "Лахта центра" компании "Газпром", который находится еще на стадии проектирования, можно отметить здание "Транснефти" на Арсенальной набережной, введенное во 2-м квартале 2012 года. Кроме того, "Лукойл" планирует построить собственное здание на Аптекарской набережной.