Складская недвижимость: дефицит толкает рынок к формату built-to-suit

Складская недвижимость: дефицит толкает рынок к формату built-to-suit

Общий объем рынка складской недвижимости Петербурга по данным ГУИОН – 7,7 млн кв. метров. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург заявил: в течение 2012 года в эксплуатацию введено 90 тыс. кв. метров качественных площадей, при этом поглощение составило 100-110 тыс. кв. метров. По оценке ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, валовое поглощение за год превысило 150 тыс. кв. метров. В результате, отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, возобновилась практика предварительных договоров аренды – еще на стадии строительства объектов.

«Мы наблюдаем рост количества заключенных предварительных договоров аренды, в результате объем готовых свободных складских площадей все более ограничен. Это приведет к дальнейшему росту арендных ставок», - добавила Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

Вакансии все меньше

Доля свободных площадей в качественных объектах снижается. По оценке Knight Frank, она составляет 5%. В комплексах класса A, по подсчетам специалистов ASTERA, уровень вакансии к концу 2012 года составил 5,4%, класса B – 3,8%. Дефицит площадей привел к росту арендных ставок. По данным ASTERA, на конец года ставки в классе A составили 183 долл./кв. м/год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов и 146 долл./кв. м/год – в классе B. Завершенные проекты

«Рост продолжается, мы почти добрались до 2008 года», - комментирует Пашков. При этом аналитики полагают, что ставки вряд ли превысят 130 долл./кв. м/год – они уже сейчас близки к экономически оправданному уровню.

Под заказчика

Основной спрос на складские помещения – со стороны производственных и торговых компаний, отмечают эксперты Maris, хотя до кризиса преобладали логистические операторы. Поскольку свободных помещений мало, а ставки достаточно высоки, на петербургском рынке входит в моду формат built-to-suit (строительство под заказ конкретной компании) – купить свободный земельный участок под строительство собственного производственно-складского комплекса владельцам предприятий представляется более простым, чем арендовать помещения. По мнению аналитиков Maris, для девелоперов формат built-to-suit также интересен –позволяет минимизировать риски.

Девелоперы не спешат

Однако девелоперы не торопятся с новыми проектами. По мнению аналитиков Knight Frank, они опасаются повторения ситуации 2008 года, когда строились масштабные объекты, а арендаторов для них не хватало. В результате ввода новых объектов не ожидается до середины 2013 года.

По данным Maris, сегодня в стадии строительства находится 550 тыс. кв. метров складских площадей. Их ввод запланирован на 2013-2014 годы. Для нынешнего спроса этого должно хватить. Дефицит перебьют, надеются в компании ASTERA, новые проекты, анонс которых ожидается в 2013 году. Вместе с тем высокий спрос, полагают аналитики, не исчезнет в ближайшие пять лет. «Рынку нужны склады. Момент для проектов пришел», - уверен Пашков. Однако у девелоперов есть сомнения. Михаил Косарев, директор по инвестициям «Холдинг-78», полагает, что строить складские комплексы сегодня не слишком выгодно: «На аренде не заработать». По его расчетам, доходность объектов класса А – 10% годовых. В классе В ситуация получше, доходность – 16-18% годовых. Срок окупаемости для складских проектов, по оценке Косарева, составляет 10 лет – «проще на депозит деньги положить». По его мнению, «при такой стоимости заемного финансирования перспектив нет».

Столица рулит

Москва, как известно, идет с опережением в несколько месяцев по отношению к Петербургу. Аналитики CBRE оценивают ситуацию на рынке складской недвижимости как бум. Общий объем заявленных к реализации в 2013 году новых проектов класса А превышает 1,5 млн кв. метров. Основные потребители – торговые и логистические операторы, на их долю приходится 75% спроса. Арендные ставки в столичных складах – 135-140 долл./кв. м/год, их дальнейшего роста не ожидается.

Единственное, что роднит складские рынки Москвы и Петербурга, - интерес к формату built-to-suit. По оценке CBRE, до 34% рынка в 2012 году составили именно они. «Эта тенденция сохранится и в 2013 году и возможно даже превысит показатели 2012 года», - резюмируют эксперты.

Внятные перспективы

По мнению экспертов, в 2013 году низкий уровень вакансий сохранится. Заявленные к открытию в 2013-2014 гг. новые качественные спекулятивные комплексы не решат проблему дефицита площадей. В том числе из-за договоров аренды, которые заключаются до сдачи объектов в эксплуатацию. Соответственно, нас ждет высокий спрос и рост арендных ставок, пусть и незначительный. Не исключено, что основным трендом 2013 года, как и в столице, станет формат built-to-suit.