Коммерческая недвижимость: с тенденцией к повышению

"За первые три квартала в эксплуатацию были введены 16 объектов общей арендопригодной площадью 124 890 квадратов. В четвертом квартале должны были ввести еще шесть бизнес-центров общей арендопригодной площадью 60 тысяч квадратных метров. Таким образом, общий объем ввода офисных площадей по итогам года может составить 184 890 квадратных метров", - говорит Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

По его мнению, рынок офисной недвижимости характеризуется увеличением качества вводимых объектов: «Невская ратуша», проекты Trinity и Electro, проекты компании Renaissance Developmen t (Renaissance Pravda и Renaissance Premium).

С точки зрения географического расположения качественных офисов большинство из них - около 52% - находится в историческом центре города (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский районы). Из децентрализованных локаций наибольший объем ввода зафиксирован в Московском районе. «Здесь же мы наблюдаем самые высокие темпы поглощения офисных площадей. Вслед за ним идут Центральный и Петроградский районы», - поясняет г-н Розов.

По итогам 2012 года арендные ставки на качественные офисные помещения выросли в среднем на 5-12% в зависимости от класса объекта. «В период кризиса спрос на офисные помещения ощутимо снизился, многие иностранные компании "затаились" и не выходили на рынок, ожидая лучших времен. Снизился спрос и со стороны российских игроков. В основном все клиенты были заняты оптимизацией своих расходов - пересмотром существующих условий аренды или сменой предыдущего офиса на более качественные помещения», - говорит Мария Хомич, исполнительный директор компании Tellus Group.

Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, рассказала, что на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга во втором полугодии 2012 года отмечалась достаточно высокая активность арендаторов. «При этом арендаторы по-прежнему пребывают в пост-кризисном состоянии, что отражается на их ожиданиях по ставкам аренды. Сейчас клиенты ищут хорошее дешевое предложение. В такой ситуации арендные ставки не растут так, как хотелось бы собственникам бизнес-центров. А поскольку себестоимость строительства не уменьшается, сами проекты не становятся дешевле, да и в связи с последними городскими тенденциями на рынке нового строительства и позицией администрации количество бизнес-центров не увеличивается, соответственно, девелоперы ожидают других ставок», - добавляет эксперт.

По мнению г-жи Хомич, за 2012 год изменилась структура спроса со стороны клиентов: «Если в предыдущие два года основной спрос был сосредоточен на небольшие площади по 100-150 квадратных метров, то за этот год средний размер запрашиваемых офисных помещений был в диапазоне 150-300 квадратных метров. Например, наша компания в октябре закрыла одну из самых крупных сделок по аренде офисных помещений общей площадью 3500 квадратов в бизнес-центре Sky Trade. Арендатором стала группа компаний "Дорпроект". Эта тенденция, безусловно, радует и означает, что компании планируют свое дальнейшее развитие. Уверена, что в следующем году мы увидим еще больше крупных сделок», - поясняет эксперт.

В IV квартале 2012 года была завершена одна из крупнейших сделок по аренде офисной недвижимости: компания ООО «Газпром инвест Запад» арендовала 10 тыс. кв. м в МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург», заняв целиком одну из офисных башен комплекса «Юпитер-1». Арендодателем является компания ЗАО «Авиелен А.Г.», брокером сделки - Maris Part of the CBRE Affiliate Network, которая также является управляющей компанией офисной части МФК.

Марина Пузанова отмечает, что сделки в последнее время совершаются тогда, когда ожидания арендаторов и арендодателей сходятся в точке компромисса. «В подавляющем большинстве случаев это движение с обеих сторон: арендаторы несколько увеличивают свой бюджет от изначально заявляемых, и арендодатель предлагает определенный дисконт от того, что он ожидал первоначально. При этом в большей степени двигается по условиям арендодатель. Особенно если речь идет о крупных клиентах с расчетом на то, что сейчас они заполнят свободные площади в офисном центре и со временем смогут увеличить свою доходность за счет индексации арендных ставок. В любом случае это выгоднее, чем содержать пустующие помещения», - пояснила эксперт Knight Frank St. Petersburg.

В 2013 году в Санкт-Петербурге ожидается выход около 260 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей. При этом большую часть нового предложения составит первая очередь административно-делового квартала «Невская ратуша». Если сроки ввода в эксплуатацию объектов, заявленных к выходу в 2013 году, будут соблюдены, то общий объем арендопригодных офисных площадей увеличится на 18% по сравнению с этим же показателем на конец 2012 года.

Рекордная торговля

В 2012 году в Санкт-Петербурге открыто 12 торговых центров, в результате общая арендопригодная площадь в ТК города увеличилась на 242 тыс. кв. м, или на 9,6% по сравнению с аналогичным показателем 2011 года, и составила 2,77 млн кв. м. Торговые комплексы открывались преимущественно в спальных районах Петербурга. Так, на Приморский район пришлось 42% новых арендопригодных площадей, на Фрунзенский - 35%, Московский - 14%.

В IV квартале 2012 года средний уровень вакансии в торговых центрах Санкт-Петербурга составил 1,8-2,5%. В то же время в наиболее ликвидных объектах сохраняются листы ожидания, уровень вакансии в них фактически нулевой. Ротации в таких центрах происходят только при замене арендаторов управляющей компанией на более привлекательные бренды.

Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci - Санкт-Петербург, партнер, считает, что на конец 2011 года общая площадь торговых площадей в Cанкт-Петербурге составила 3,54 млн кв. м. В текущем году было введено в эксплуатацию восемь торговых центров ТРЦ «Питерлэнд», ТРЦ «Рио», ТРК «Шкиперский молл» (вторая очередь) и ТЦ «Космос» в составе жилого комплекса «Доминанта», ТЦ Mercury, ТЦ «Электра», ТЦ «Международный». Арендопригодная площадь введенных комплексов составила 181 тыс. кв. м. В среднесрочной перспективе (2012-2014) ожидается выход на рынок порядка 500-700 тыс. квадратов торговых площадей. В стадии строительства находятся такие комплексы, как ТРК «Континент на Бухаресткой», ТРК «Европолис», ТРК «Жемчужная плаза», ТРК «Континент на Звездной».

Андрей Розов, сравнив торговый, офисный и складской сегменты, сделал вывод, что рынок торговой недвижимости был наиболее активным в уходящем году, как с точки зрения девелопмента объектов, так и со стороны операторов. «За первые три квартала было введено в эксплуатацию пять проектов арендопригодной площадью 168 800 квадратных метров. На четвертый квартал запланирован ввод ТРК "Континент" на Бухарестской арендопригодной площадью 52 300 квадратов. Таким образом, общий объем ввода может составить 221 100 квадратных метров, что примерно на 10 процентов больше показателя 2011 года. Что касается форматов, то в 2012 году в основном вводились торгово-развлекательные комплексы регионального формата (например, Piterland и "Рио"), а также небольшие торговые центры», - заключает эксперт.

Согласно исследованию Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в 2013 году рынок торговой недвижимости Петербурга пополнится 372 тысячами кв. м арендопригодных площадей - рекордный показатель с 2007 года.

К вводу в эксплуатацию в 2013 году заявлены 13 проектов, в числе которых торговые центры «Балкания NOVA», «Жемчужная плаза» и «Лондон Молл». Территориально прирост арендопригодных площадей придется преимущественно на Фрунзенский, Невский и Выборгский районы. В случае реализации всех заявленных проектов общая арендопригодная площадь торговых центров Петербурга увеличится на 11,8% и составит 3,108 млн кв. м, или около 621 кв. м на 1000 жителей города.

По данным экспертов Astera, в 2012 году ставки аренды в торговых комплексах выросли в рамках ежегодной индексации по действующим договорам аренды (от 5 до 10% либо согласно уже заключенным долгосрочным договорам). Долгосрочные договоры с фиксированной арендной платой пока еще доминируют в ТК Санкт-Петербурга, однако в качественных торговых комплексах новые договоры аренды чаще всего заключаются уже на условиях «базовая арендная ставка + процент от товарооборота». Новые качественные ТК все чаще практикуют включение процента от оборота в арендую ставку.

Наибольший спрос на помещения торговых центров формировали операторы одежды, обуви и аксессуаров, их доля в общем объеме заявок в 2012 году составила 43%. Среди арендаторов торговых центров наибольшей популярностью пользовались помещения от 50 до 100 кв. м.

Активно на рынке торговой недвижимости развивались продуктовые сети и общепит. Крупные сети общественного питания развивались самостоятельно, а также с помощью увеличения количества франчайзи и запуска новых проектов, брендов. Высокий спрос на торговую недвижимость обеспечивали также крупные банковские структуры. Так, Сбербанк, «ВТБ24», «Альфа Банк», «Русский стандарт», «Райффайзенбанк» открыли от одного до трех филиалов в 2012 году. Не менее активные планы они заявляют и на 2013 год. Новое дыхание получил сегмент «электроника и бытовая техника». Здесь основными игроками стали сети-кибермаркеты, бурное развитие получил формат outpost.

Имеются все основания предполагать, что в 2013 году рынок продолжит поступательное развитие, о чем свидетельствуют высокий спрос со стороны арендаторов и прогнозируемый объем ввода новых площадей.

Г-н Радзимовский считает, что в настоящее время арендные ставки в торговых комплексах стабилизировались по сравнению с прошлым годом. Однако на помещения в успешных торговых комплексах ставки аренды находятся ближе к максимальному уровню, в то же время в неудачно расположенных комплексах, а также в объектах с устаревающей концепцией ставки могут быть ниже среднего показателя по рынку. Этот факт подтверждает наметившуюся тенденцию к постепенному расслоению рынка торговых центров на успешные и устаревающие объекты. В наиболее успешных проектах существует лист ожидания, и собственники могут повышать ставки, а морально устаревшие комплексы вынуждены заключать договоры на условиях арендатора. Появление в зоне охвата более современных и более крупных объектов заставляет собственников искать новые ниши и всерьез задумываться о реконцепции.

Если говорить о складской недвижимости, то основная тенденция 2012 года - большой объем чистого поглощения при достаточно низких темпах ввода новых объектов. Это привело к значительному сокращению доли вакантных площадей. «На конец третьего квартала 2012 года этот показатель достиг минимального значения за последние 5 лет (3 процента). За предыдущий год было введено в эксплуатацию всего два объекта площадью 50 544 квадратных метра. По нашим прогнозам, в 2013 году доля свободных складских площадей в Санкт-Петербурге продолжит снижаться», - считает Андрей Розов.

А вот в оценочном сообществе в прошлом году наступил период стагнации. «Национальный совет по оценке фактически прекратил свою работу из-за внутренних конфликтов, демпинг отдельных участников рынка создал дополнительные риски и претензии к качеству работы, вплоть до того, что в отношении оценщиков начали возбуждать уголовные дела. Все это не способствовало развитию отрасли и повышению престижа профессии оценщика, доверия к нам со стороны заказчиков», - рассказывает Светлана Чевдарь, директор департамента консалтинга и оценки недвижимости КГ «ЛАИР».

Вектор отношений между властью и бизнесом, особенно в Петербурге, изменился в принципе. За последний год город ушел с рынка как его полноценный участник. В этом разрезе наибольшую ценность сегодня представляют частные активы, проекты и инициативы. «В город хоть медленно и осторожно, но приходят достаточно крупные инвесторы. Прежде всего, это компании, которые арендуют или покупают объекты для собственных нужд - из сырьевого сектора, из сферы газо- и нефтедобычи и прочих. Во-вторых, это профессиональные инвесторы - крупные и опытные инвестфонды. Дело за малым - обеспечить им качественное предложение. Уверена, что это произойдет. Рынок недвижимости цикличен, ему свойственны как подъемы, так и спады. Будем считать, что 2012-й был самым неудачным годом для девелопмента в Петербурге, но в будущем году ситуация кардинально изменится в лучшую сторону», - недеется г-жа Чевдарь.