Промышленный катализатор
Эксперты говорят о том, что катализатором развития этого сегмента в регионе станет законопроект о мерах государственной поддержки индустриальных парков, одобренный в 2013 году инвестиционным советом при губернаторе Ленинградской области.
, в начале 2014 года на складском рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области все еще наблюдается дефицит качественного предложения при стабильно высоком уровне спроса. В течение I квартала 2014 года не было введено ни одного складского комплекса.
Основными препятствиями для развития сегмента эксперты компании Maris Part of the CBRE Affiliate Network называют дефицит подготовленных земельных участков, административные барьеры, отсутствие четкого законодательства, высокую стоимость земли. Однако положительное влияние на развитие сегмента индустриальных парков, по их мнению, окажет законопроект о мерах государственной поддержки индустриальных парков, одобренный в 2013 году инвестиционным советом при губернаторе Ленинградской области.
Региональные власти разработали для потенциальных инвесторов информационную базу Brownfield (инженерно подготовленных участков с построенными зданиями и сооружениями) и Greenfield (неподготовленных участков), в которой сосредоточена подробная информация о более чем восьмидесяти участках общей площадью около 300 тыс. кв. м. В системе отражены уже реализуемые инвестиционные проекты и планы развития инфраструктурных организаций. Около половины представленных участков находится в государственной или муниципальной собственности. Еще 50% – частные Brownfield и Greenfield, а также земли компаний, которые проходят процедуру банкротства, и залоговое имущество банков.
В свою очередь Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg, отметил, что еще в середине 2013 года рынок складской недвижимости начал выходить из затяжной стагнации, что подтверждалось активностью как девелоперов, постепенно возвращающихся к "замороженным" ранее проектам, так и арендаторов. "Мы надеемся, что в 2014 году сохранятся положительные тенденции, взявшие начало в прошлом году. Пока мы видим к этому все предпосылки. Во-первых, в текущем году мы ожидаем выхода на рынок более 200 тыс. кв. м спекулятивных складских площадей. Во-вторых, спрос на качественную складскую недвижимость остается стабильно высоким, о чем говорят закрытые и готовящиеся к закрытию сделки, в том числе и в строящихся объектах", – прокомментировал эксперт.
Что касается рынка производственных помещений, то по словам, Михаила Тюнина, наибольший объем предложения в данном сегменте формируется за счет проектов формата built-to-suit и через продажу земельных участков на территории индустриальных парков, цена на которые непомерно высока. "К сожалению, в большинстве своем девелоперы пока не готовы предложить рынку тот продукт, который необходим арендаторам, – готовые качественные производственные помещения площадью 1–3 тыс. кв. м", – добавил он.
По данным NAI Becar, общий объем качественного предложения на рынке складской недвижимости Петербурга и Ленобласти составляет 1,585 млн кв. м, из которых свыше 60% относятся к классу А. Крупнейшими объектами по итогам I квартала 2014 года стали МЛП "Уткина заводь" (первая и вторая очереди), площадью около 188 тыс. кв. м, и три очереди логопарка "Нева – Шушары", площадью более 138 тыс. кв. м.
Отсутствие ввода в I квартале 2014 года новых спекулятивных складских площадей привело к росту арендных ставок: по сравнению с показателями конца 2013 года в объектах класса А ставки выросли на 8%, в классе В – на 2%. "Арендные ставки показали уверенный рост, который, вероятнее всего, будет остановлен с вводом новых площадей в последующих кварталах, – прокомментировала Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar. – Объем ввода складских помещений в 2014 году может составить порядка 200 тыс. кв. м, однако в целом это не решит проблему нехватки складских площадей".
"В долгосрочной перспективе мы оцениваем ситуацию как стабильную. Рост числа объектов и усиление конкуренции снижает вероятность скачкообразного повышения арендных ставок, который был отмечен, например, в 2012 году. Девелоперы не отказываются от реализации анонсированных ранее проектов. Рынок стабильно пополняется новыми площадями", – подытожила Ольга Шарыгина.
Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью "АРИН":
– В сегменте качественных складских помещений преобладают объекты класса А: доля объектов этого класса составила 75%, доля объектов класса В – 27%. Наиболее востребованными являются помещения следующей площади: 1000-3000 кв. м – 49%, 500?1000 кв. м – 23%.
На стадии строительства находится более 1,5 млн кв. м складской недвижимости. Если сроки ввода будут выдержаны, то 2014 год может стать рекордным по объемам введения складских площадей. Эти объемы удовлетворят существующий спрос, и темпы поглощения могут существенно снизиться, притом что темпы поглощения снизились в I квартале текущего года. К концу 2014 года ожидается существенный рост предложения в сегменте качественной складской недвижимости класса А, В+, В.
Наибольшее количество качественной складской недвижимости сегодня сконцентрировано в Пушкинском районе Санкт-Петербурга – около 40%. Следующие за ним Всеволожский район Ленинградской области и Выборгский район отстают более чем в два раза: 13% и 11% соответственно.