Ориентиры: Организованное отступление
Однако и имеющееся на рынке предложение на сегодня явно избыточно. Собственники офисных комплексов, которые вышли на рынок после лета 2008 г., идут на беспрецедентные скидки. Владельцы раскрученных БЦ пока уступают арендаторам неохотно, предпочитая жертвовать заполняемостью.
По прогнозу аналитиков Colliers International, в 2009 г. в Петербурге будет сдано в эксплуатацию не более 170 000 кв. м офисных площадей уровней А и В. Эксперты компании АРИН по результатам февральского мониторинга коммерческих стройплощадок обнаружили в замершем состоянии проекты общей площадью почти 400 000 кв. м. Приостановлены (или так и не начинались) работы над комплексами Sokol City, Clover Plaza, «Адамант-Парк», «Удельный парк», «Эврика Башня» и др. В этом мартирологе преобладают крупные бизнес-центры с периферийной локацией. Вряд ли стоит рассчитывать, что процесс децентрализации офисного рынка продолжится. По крайней мере бизнес-парки, запланированные в зоне КАД, уж точно потеряли актуальность. «Теоретически проект класса B+ с нормальной доступностью от метро и близостью к крупной магистрали, предлагающий офисы с отделкой по ставкам 500-600 руб. за 1 кв. м в месяц (включая все налоги и расходы), имел бы шансы на успех. Но его экономическая эффективность весьма сомнительна», — рассуждает Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений Maris Properties / CBRE.
«Мы знаем по крайней мере трех девелоперов, которые задумываются над перепрофилированием офисных проектов в жилые, хотя это все же крайний вариант развития событий», — делится директор по инвестициям и консалтингу Colliers International St. Petersburg Николай Казанский.
В целом долю вакантных площадей эксперты оценивают примерно в 15%. Но если в бизнес-центрах категории В свободно примерно 10-15% помещений, то в классе А — уже 22-27%. А окраинные деловые комплексы высшей категории (практически все они на рынке новички) загружены, по данным Colliers International, лишь на 40%. «По нашим подсчетам, в I квартале 2009 г. в объектах класса А высвободилось 12 650 кв. м площадей, в классе В — около 36 000 кв. м», — говорит старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева.
«Мы, как и другие арендодатели, встали перед выбором: либо пожертвовать частью клиентов, удерживая ставки на некоем принципиальном уровне, либо стремиться к докризисной заполняемости в 90-95%. Но тогда придется идти на существенное снижение расценок для новых арендаторов, создавая тем самым конфликт интересов с теми, кто уже давно обитает в бизнес-центрах. В марте ситуация на рынке более-менее стабилизировалась. Однако скорее всего мы пережили только первую волну миграции арендаторов. Возможно, она повторится в конце лета. Нас ожидают и новый уровень цен, и другие показатели загрузки. Заполняемость на уровне 65-70% не должна никого пугать. Она станет нормой в ближайшее время», — считает Виталий Цыпилев, гендиректор УК «Бюро имущественных операций».
В начале 2009 г. владельцы большинства комплексов, давно присутствующих на рынке, были готовы предоставлять арендаторам скидки до 10%, не решаясь на откровенный демпинг. В новых зданиях ситуация была принципиально иной: там дисконт мог достигать 50% от докризисного уровня. «Весной две эти кривые начали сближаться. Бизнес-центры, сданные в эксплуатацию в прошлом году, стали постепенно заполняться, а старожилы рынка начали нести потери и осознали, что надо быть гибче. Думаю, к лету, максимум — к осени эти кривые сойдутся в некой точке равновесия, и мы сможем говорить о новом уровне арендных ставок в Петербурге», — прогнозирует Борис Юшенков, генеральный директор Colliers International St. Petersburg.