За внешней стабильностью складского и логистического рынка скрывается тревожная тенденция
В нынешнем году новые мощности инвесторы по инерции вводят в строй, завершая проекты, начатые в 2007-2008 гг., при этом наблюдается резкое сокращение объемов финансирования в проекты со стороны банков и инвестиционных фондов, что неизбежно ведет к "охлаждению" активности девелоперов. Девелоперы готовы работать только под заказчика. Предложение свободных площадей для арендаторов сократится, а вместо новых складов застройщики сосредоточатся на реконструкции старых объектов, что приведет к расширению вторичного рынка. К такому выводу пришли участники VII конференции "Складская недвижимость России".
По данным компании Knight Frank Россия и СНГ, в 2009 году в Москве и Московской области планируется ввести в эксплуатацию не более 550 тыс. квадратных метров складских площадей. При этом арендные ставки в готовых объектах с начала года снизились в среднем на 18%, а землю под строительство склада можно приобрести с дисконтом от 15% до 50%. В компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis отметили смягчение условий аренды: обязательный минимальный срок аренды в 7 лет сменили на пятилетний, полугодовой страховой депозит - на двухмесячный, авансовый арендный платеж в размере квартальной платы - на месячный. Идет медленная трансформация рынка продавца в рынок покупателя. В других секторах рынка коммерческой недвижимости этот процесс происходит стремительнее. Сказывается то, что в предыдущие годы дефицит логистических услуг был слишком глубоким. О глубине спада в Москве и Московской области свидетельствует тот факт, что выходит на финишную прямую 50-70% от всех проектов, нацеленных на сдачу в 2009 году. В стадии строительства - не менее 800 тыс. квадратных метров складских площадей.
В Санкт-Петербурге ситуация еще хуже. До начала кризиса в 2009 году планировалось ввести более 1,2 млн. квадратных метров складских помещений. В конце 2008 года объем заявленных к выходу на рынок площадей, судя по отчету Гильдии управляющих и девелоперов, сократился вдвое. Сейчас ожидается ввод в эксплуатацию не более 300-400 тыс. квадратных метров складов. Иными словами, от всех проектов, которые намеревались сдать в эксплуатацию в 2009 году, остается треть или даже четверть. Среди ключевых проектов в Knight Frank называют I очередь индустриального парка "Колпино" (общая площадь - около 120 тыс. квадратных метров, девелопер - компания "Евразия логистик") и II очередь логопарка "Нева" (45 тыс. квадратных метров, группа компаний "Авалон" и инвестфонд Raven Russia) в Шушарах, а также комплекс "Кулон-Пулково" на Пулковском шоссе (29 тыс. квадратных метров, "Эспро Девелопмент" совместно с Raven Russia) и III очередь складского терминала Ahlers в промзоне Горелово (17 тыс. квадратных метров, компания "Алерс"). Все эти объекты девелоперы позиционировали в классе А. Новых предложений, по сведениям PNK Group, в Санкт-Петербурге ближайшие 1,5-2 года вообще не предвидится.
В целом по Северо-Западу сегодня качественные складские комплексы загружены в среднем на 60-70%. Лишь некоторым логистическим комплексам удалось сохранить этот показатель на уровне 80%. Среди складов уровнем пониже есть и такие, что заполнены лишь на 40%. Для сравнения: в целом по Российской Федерации этот показатель оценивают в 30-50%. Перед владельцами недвижимости уже не встает проблема развития. Основная задача - удержать клиентов. В российской "глубинке" появились предложения, по которым коммерческую недвижимость сдают за плату, практически равную ежемесячным расходам собственников. То есть о прибыли вопрос не стоит: главное пережить спад грузопотоков по отдельным направлениям. На Северо-Западе до такого уровня рынок не дошел. Тем не менее, снижение доходности бизнеса - ощутимое. Казалось бы, это должно снизить уровень транспортно-логистических издержек производителей и соответственно - конечную стоимость товаров. Однако пока можно лишь говорить о сдерживании цен на них.
Дело в том, что затраты на сбыт в кризис у многих предприятий возросли: во-первых, стало сложным планирование долгосрочных логистических цепочек поставок. А во-вторых, уменьшились средние партии отправок. Это видно по изменениям структуры спроса на склад: доля аренды небольших площадей увеличилась. В середине весны на складском рынке ожидалось оживление, которое измеряли количеством сделок по аренде складских площадей. Впрочем, эти надежды не оправдываются. Во многом потому, что увеличилось предложение складских помещений, сдаваемых в субаренду. Экономический кризис спровоцировал снижение объемов, как производства, так и товарооборота, что, в свою очередь, отразилось на объемах грузоперевозок. Конечно, они упали, прежде всего, благодаря снижению экспорта российского сырья. По товарам перерабатывающих отраслей "сжатие" объемов грузоперевозок не столь заметно. На складском бизнесе гораздо болезненнее отразилось сокращение импортных поставок. Особенно в Северо-Западном регионе, через который следует около четверти товаров, ввозимых в Российской Федерации из-за рубежа. Правда, аналитики не склонны драматизировать ситуацию. Кризис на данном этапе вымывает с рынка терминально-логистической недвижимости спекулятивный капитал. Реальный сектор, ориентированный на конкретных корпоративных клиентов, наоборот, по оценкам экспертов, вроде бы даже укрепил позиции.