Новые форматы коммерческих «метров»

«Так, в 1690м году в Париже было открыто первое в Европе кафе, которое было диковинным местом для публики. В 1719 году свои двери распахнул первый публичный музей в России - Кунсткамера, куда людей приходилось заманивать спиртными напитками и закусками. В 1994 году в Лондоне появилось первое интернет-кафе. А первый капсульный отель, формат которого только начинает свое развитие в России, был открыт в Осаке (Япония) в 1979 году», - рассказывает эксперт.

Среди наиболее интересных направлений коммерческой недвижимости, которые активно развиваются в последнее время - это, прежде всего, коворкинги, антикафе, креативные пространства и аутлеты.

Это сладкое слово - коворкинг

Несмотря на труднопроизносимое название, коворкинги уже стали привычным для нас явлением. По сути, это рабочее место с почасовой или месячной оплатой. Клиент, арендующий коворкинг, должен иметь определенный набор сервисных услуг - доступ к Wi-Fi и офисной технике. В его распоряжении также должна быть собственная кухня и комната для переговоров. Эксперты отмечают, что этот сегмент офисной недвижимости подходит в первую очередь для тех, кто умеет считать деньги - аренда коворкинга обходится намного дешевле, чем офиса. «При этом коворкинги имеют все необходимое для работы, их инфраструктура вполне развита. Особенно этот вид коммерческой недвижимости предпочтителен для старт-апа, он также способствует налаживанию новых связей», - рассказывает Елена Прозорова.

Так, по данным компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, за последнее время популярность коворкингов выросла - сегодня в мире насчитывается 2072 коворкингов, из 872 находятся в Европе, 797 в США. При этом Россия от этого движения не отстает. У нас тоже открываются все новые и новые коворкинг-офисы. Как правило, в зонах наибольшей деловой активности. В Петербурге, например, более 50% коворкингов работает в Центральном районе, 31% - в Василеостровском, еще 10% - в Петроградском.

Заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев считает, что в Петербурге пока сравнительно немного коворкинг-центров. «Обычно они располагаются в центре города и/или недалеко от метро. Каждый из таких центров рассчитан обычно на небольшое количество мест - не более двух десятков. Хотя есть и более крупные офисные пространства с услугой коворкинга, например, бизнес-инкубатор «Ингрия» предлагает коворкинг. Учитывая основную группу потребителей услуг коворкинга можно отметить, что она в значительной степени пересекается с клиентами бизнес-инкубаторов», - рассказывает он.

Среди петербургских коворкингов сегодня можно отметить следующие - Атмосфера (стоимость аренды рабочего места 3, 5 тыс. руб. в месяц), Зона действия (5, 50 тыс. руб.), Невский, 132 (8 тыс. руб.), Офис-М (8.2 тыс. руб.), Start up place (4 тыс. руб.). При этом не во всякий коворкинг можно легко попасть. Например, чтобы получить рабочее место в коворкинге Ингрия надо «иметь креативные идеи». Всего же, по данным аналитиков, в Петербурге насчитывается 15 коворкингов. Что же касается площадей таких объектов, то, они, как правило, не превышают 100 кв.метров. Впрочем, на рынке присутствуют и довольно крупные объекты. По данным компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, такие коворкинги, как Мансарда или Зона действия рассчитаны на то, что одновременно под их крышей могут работать сто и более человек.

Игорь Кокорев отмечает, что услугами коворкинг -центров часто пользуются фрилансеры, небольшие компании, начинающие свой бизнес, люди творческих профессий. В то же время фрилансеры чаще обычно работают дома, реже в публичных местах или офисе заказчика, т.е. в «бесплатных» местах. Еще одна группа потребителей коворкингов - небольшие компании, офисы которых распределены по разным городам/странам.

«Аренда чаще помесячная (от 2 до 10 тыс. рублей в месяц за место). Посуточная аренда предоставляется реже и стоит в пересчете на день заметно дороже (дневная ставка составляет 8-10% месячной). Также есть объекты с почасовой арендой (обычно около 100 руб/час) и даже получасовой (70 руб/час). В целом, коворкинг предоставляет новые возможности по ведению бизнеса определенным категориям работников, однако пока размер данного рынка весьма невелик», - рассказывает Игорь Кокорев.

Коворкинг-центр может быть оборудован даже в небольшом офисном пространстве или во встроенном помещении, что делает его создание простым. Плюсы коворкинг центров - при сравнительно небольшом объеме инвестиций (зависит от площади проекта) и успешности проекта может быть обеспечена хорошая окупаемость проекта, однако в условиях несформировавшегося рынка риски реализации коворкинг центров также велики.

Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина в свою очередь отмечает, что в основном коворкинги появляются на площадках, которые не ликвидны или малоликвидны. Например, если помещение долго не сдается или находится на территории промзоны далеко от метро. Собственники коворкингов, как правило, осуществляют ремонт объектов без существенных затрат. Это дешево, но по сути, качественных рабочих мест там нет. У таких площадок арендная ставка или цена продажи довольно невысокая.

Антикафе - российское изобретение

Еще один тип новой коммерческой недвижимости - тайм-кафе или антикафе. Эксперты отмечают, что это типично российское изобретение. По словам Елены Прозоровой, у нас тайм-кафе появились, по причине того, что молодые люди не хотели приходить в кафе только для того, чтобы перекусить. Они хотели быть хозяевами своего общения. А потому первые тайм-кафе появились в студенческих квартирах. Можно выделить несколько основных характеристик тайм- кафе: почасовая оплата с лимитом доступности (обычно она составляет не более 500-600 рублей в месяц), бесплатный доступ в Интернет и довольно незатейливое меню. Кроме того, посетителям также могут предложить различные игры и развлечения. В Петербурге есть антикафе, где даже имеется собственный кинозал с проектором.

По словам Елены Прозоровой, этот вид коммерческой недвижимости привлекает в первую очередь молодых людей и студентов, которые любят вместе проводить время. Кстати, за границей формат тайм-кафе не имеет такого распространения. Эксперты отмечают, что это можно объяснить только тем, что там молодые люди больше думают о работе, чем о приятном времяпровождении. Среди преимуществ, которые получают посетители антикафе - домашняя атмосфера, возможность свободного общения и относительно недорогое рабочее место.

В Петербурге работает около 15 тайм-кафе. Стоимость пребывания в них составляет - первый час 2 рубля в минуту, за последующие придется заплатить уже 1 рубль в минуту. Почти все тайм-кафе или 53% открыты в Центральном районе города.

ФабЛабы для студентов

Название ФабЛаб пока еще ново для рынка коммерческой недвижимости, хотя и говорит само за себя. Fabricarton laboratory в переводе с английского означает производственная лаборатория. Обязательными атрибутами ФабЛабов являются свободный доступ к станкам и оборудованию различной сложности. Так, например, существуют ФабЛабы, оборудованные 3D принтерами, плоттерами, а есть такие, где стоят фрезерные станки или лазерная гравировальная машина. Все зависит от фантазий владельца и потребностей рынка.

Главная идея таких объектов в том, что рабочие места в них предназначены для студентов и людей с идеями. И они предоставляется бесплатно. Естественно, что благотворительностью тут никто не занимается, так что ФабЛабы пока существуют исключительно на средства различных грантов и открываются на базе лабораторий вузов. В Петербурге сегодня работает несколько таких площадок при университетах - Санкт-Петербургском государственном политехническом университете (СПбГПУ) и Санкт-Петербургском национальном исследовательском университете информационных технологий, механики и оптики (ИТМО).

По словам директора ФабЛаба «Политех» Игоря Ассонова, чтобы стать фаблабом, надо выполнить ряд условий: демократично предоставить доступ к своему фаблабу, подписать правила/идеологию ФабЛабов, иметь определенный набор оборудования и участвовать в международной сети фаблабов посредством онлайн-конференций, мероприятий. По мнению эксперта, несмотря на то, что многие центры стартапа при учебных заведениях в Петербурге уже поспешили назвать себя ФабЛабами, ока это преждевременно, так как пока ни один из них не соответствует всем этим условиям.

Впрочем, эксперты утверждают, что именно за этим направлением коммерческой недвижимости - будущее. Если конечно, в этой цепочке удастся залатать существующие «дыры». «Сегодня государство финансирует строительство зданий для инкубаторов и технопарков, но ни власти, ни частный бизнес не заботятся о привлечении в эти организации специалистов для сопровождения проектов», - говорит директор Ассоциации технопарков в сфере высоких технологий Андрей Шпиленко.

Аутлеты наступают

Что же касается такого пока еще нового для нашего рынка коммерческой недвижимости явления, как аутлеты, то оно для мирового рынка уже давно не новинка. Первые аутлеты появились в 30-е годы в США, когда при фабриках открывались магазины с дешевой одеждой для рабочих. Пик расцвета аутлетов в Европе пришелся на конец 90-х годов, когда было открыто более 200 таких заведений. Сегодня, кстати, существует большая их разновидность - от монобрендовых аутлетов, где продается продукция одного производителя до мультибрендовых. В последнее время появилась тенденция открывать мультибрендовые аутлеты в парках или строить для них специальные дизайнерских деревни.

Первый аутлет открылся в Москве в 2012 году - «Белая Дача», выстроенная в стиле дизайнерской деревни. В Петербурге в настоящее время также строится два объекта такой недвижимости - это Fashion House и Hines. Их ввод намечен в 2014-2015 годах, средняя площадь составит от 30 до 35 тыс. кв. метров. Кроме того, на прошлой неделе финский концерн SRV совместно с финским инвестфондом Russia Invest объявил о начале строительства торгового центра «Охта-Молл», который тоже можно отнести к категории аутлетов.

По словам регионального директора SRV Юсси Куутса, здание нового торгового комплекса спроектировано финскими архитекторами и будет своеобразной репликой на финскую архитектуру. Четырехэтажное зание будет выполнено из дерева, стекла и бетона. Его высота составит четырех этажа, а общая площадь центра - 144 тыс.кв.м. Стоит отметить, что строиться этот объект будет на территории бывшей промзоны.

Аналитики не исключают, что многие из ныне существующих новых проектов коммерческой недвижимости прекратят свое существование, так как некоторые из них держатся порой всего лишь на энтузиазме своих создателей. «Можно говорить о том, что инвесторы заинтересованы в таких проектах. У насесть клиенты, которые подыскивают подходящие объекты. Тем не менее, в этом сегменте коммерческой недвижимости все держится на энтузиазме. Здесь нужны хорошие идеи и сильные лидеры», - говорит Екатерина Лапина. Впрочем, тогда на их место придут новые форматы. И по законам рынка они должны быть еще более интересными и привлекательными.