Несколько простых способов подзаработать
С кризисом управляющие не придумали ничего нового для повышения доходности своих объектов. Чаще сокращали, минимизировали, параллельно изучали, а затем использовали опыт своих коллег.
По словам Дмитрия Кузнецова, директора департамента офисной недвижимости Colliers International, если ранжировать дополнительные статьи доходов, получаемых от эксплуатации бизнес-центров, на первом месте окажется аренда парковочных мест. Это и паркинг, и парковка. На следующем месте -- реклама, как наружная, так и размещенная внутри бизнес-центра. Еще один дополнительный доход -- комиссионное вознаграждение со стороны операторов связи. Копейка капает и от размещения банкоматов, кофемашин, стоек с газетами.
Комиссионное вознаграждение операторов связи, как правило, составляет 12-15% от общего объема телефонного и интернет-трафика, и в крупных бизнес-центрах эта сумма может доходить до $10 тыс. в месяц. Есть пример получения дохода от размещения вывес-ки на крыше: порядка $5 тыс. в месяц. Но в любом случае доля дополнительных доходов -- это не более 5-7% от суммы арендных платежей.
Впрочем, то, что управляющие компании в условиях кризиса нацелились на извлечение дополнительных доходов, очевидно. Ольга Зуева, руководитель отдела офисной недвижимости GVA Sawyer в СПб, рассказала, как в одном бизнес-центре установили платное кресло-массажер и аквариумы с рекламой фирмы, которая их обслуживает и продает.
Интересный пример привел Юрий Ильин, генеральный директор компании A plus Estate, управляющей бизнес-центром Apollo. Бизнес-центр пользуется популярностью у режиссеров российских сериалов и неоднократно арендовался для проведения киносъемок.
Впрочем, специалисты говорят, что фантазия в деле управления бизнес-центром не особо применима. По словам Алексея Федорова, директора отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, на самом деле любой дополнительный доход ничтожен по сравнению со сдачей в аренду и возможными потерями на эксплуатации. "Поэтому большинству арендодателей можно порекомендовать в первую очередь эффективнее организовывать основной бизнес. К примеру, организация общепита силами арендодателя, секретарские услуги (прием/отправка корреспонденции, вызов такси, заказ билетов и т.п.), копировальные услуги -- это не дополнительный набор услуг, а вполне известные способы зарабатывания денег, которые в России не всегда используются. На Западе бизнес-центры пытаются зарабатывать на использовании офисных площадей в выходные (точнее, не собственно арендованных офисов, а входных групп, мест общего пользования), организуя там выставки и другие акции", -- говорит он.
С ним согласен директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин: "Это может быть организация мэйл-рума -- централизованные сбор и отсылка почты арендаторов, централизованный сбор канцелярских товаров для арендаторов -- когда они заказывают канцелярию через бизнес-центр и получают существенные скидки. И это небольшая часть того, что управляющие компании не считают нужным делать".
Многое просто не используется. Бизнес-центры, в которых установлен КПП, легко могли бы предоставлять арендаторам платную информацию по учету рабочего времени сотрудников. Даже размещение обычного шиномонтажа и мойки могло бы приносить дополнительный доход, так как эти услуги предоставляются не только арендаторам, но и сторонним клиентам. Особый разговор -- ночная пустующая парковка, которая при наличии охраны могла бы оказывать услуги ночной парковки сторонним клиентам. При желании управляющая компания могла бы сдавать в аренду даже мебель. А собственники запрещают арендаторам привлекать сторонних уборщиц и разрешают заказывать услуги клининга только у себя, считая, что зарабатывают этим лояльность клиента и дополнительный доход.
Основной доход
По основному же своему бизнесу управляющие склонны стоять до последнего. Треть из них не планируют снижать ставки в бизнес-центрах -- говорят, что кризис их арендаторов затронул незначительно. Практика, которой придерживаются- управляющие при продлении кратко- и среднесрочных договоров аренды (6-11 месяцев), как правило, сводится к фиксации нынешних арендных ставок. Об этом заявили более 70% опрошенных управляющих (опрашивала компания Praktis CB). Можно в таком случае прогнозировать, что сильного изменения ставок не произойдет. Однако по особенно перегретым до кризиса объектам они все-таки поползут вниз.
Впрочем, есть исключения. На существенные уступки могут рассчитывать долгосрочные арендаторы: те, кто готов платить вперед на 3 года и более, нередко сегодня получают хорошую скидку -- процентов в десять-пятнадцать. Такие же данные приводит и Colliers International. Собственники готовы рассматривать для долгосрочного арендатора индивидуальные условия договора, вроде отмены страховых депозитов или снижения первоначального взноса. И такие меры уже предприняла примерно десятая часть бизнес-центров, в основном класса В/В+.
Презентация товара под названием бизнес- центр -- по нынешним временам занятие весьма ответственное.