В режиме ручного управления
В качестве единиц расчета фигурируют доллары, евро, бивалютная корзина, у.е. по фиксированному курсу, рубли и, наконец, проценты от оборота магазинов. Все зависит от того, как обстоят дела в конкретном бизнес-центре или торговом комплексе и насколько желанен тот или иной клиент для собственника.
Еще летом вопрос о том, в какой валюте будут начисляться платежи, не имел для арендаторов особого значения. Теперь же он становится ключевым при переговорах о заключении новых или продлении прежних контрактов и решается в основном в индивидуальном порядке.
Клеркам нужны рубли
В течение последних лет на фоне общеэкономической стабильности в офисном секторе плавно увеличивалась доля рублевых договоров. К осени 2008-го из сотни опрошенных "НП" бизнес-центров 56 фиксировали ставки в отечественной валюте.
К февралю 2009-го, по данным АРИН, в рублевой зоне оказалось уже около 65% рынка офисов категории А и В. Очевидно, что, несмотря на желание собственников вернуться к западным ценностям, рубли в ближайшее время будут доминировать на рынке. Все опрошенные брокеры фиксируют многочисленные обращения от арендаторов, которые с их помощью рассчитывают добиться от владельцев если не перехода на "деревянный", то хотя бы фиксации курса у.е.
"В зоне доллара или евро пока остаются БЦ высокой категории, давно существующие на рынке ("Атриум" "Северная Столица" и т.п.). Причем они задумаются об изменении позиции только при существенном увеличении доли вакантных площадей - до 15-20%. Собственники новых зданий класса А или В+ (например, Bolloev Center) стали номинировать расценки в рублях, чтобы привлечь клиентов. В некоторых комплексах прайсы заявляют в евро, но с "якорными" арендаторами готовы договариваться в рублях", - рассказывает Дмитрий Кузнецов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International (Санкт-Петербург).
В сети БЦ "Сенатор" (самой крупной в Петербурге) - подход тоже дифференцированный. "У нас примерно 650 договоров, заключенных в разное время и на разных условиях.
В "раскрученных" зданиях, заполненных практически на 100%, нам удалось перевести большинство действующих контрактов в доллары. Новые сделки тоже стараемся номинировать в "зеленых", но бывают и исключения, - делится опытом Андрей Пушкарский, генеральный директор УК "Сенатор". - При этом в крупных комплексах, которые вышли на рынок в 2008-м, мы не боимся демпинговать.
Предлагаем площади уровня А-В+ по 1000-1500 руб./кв.м в месяц. Однако ставку фиксируем только на 11 месяцев. Характерно, что, просчитав возможные риски и затраты, связанные с переездом, арендаторы не стремятся менять наши старые здания на новые. Кстати, отнюдь не все компании серьезно пострадали от кризиса".
В рублевой зоне остаются бизнес-центры, находящиеся под управлением ГК "БестЪ" ("Авеню", "Таймс", "Ресурс" и др.), а также УК "Теорема" ("Бенуа", "ОбуховЪ-Центр", "Эврика", "Лангензипен", "Т4").
"В новом БЦ "Авеню" мы заявили высокую рублевую ставку (от 2000 руб./кв.м в месяц) и скидок не даем. Кредит на реконструкцию этого здания был получен в Сбербанке в рублях, поэтому мы не зависим от колебания валютных курсов", - комментирует Вадим Демешенков, руководитель направления офисной недвижимости компании "Бест. Коммерческая недвижимость".
В "Теореме", если сравнивать с летним ценником, предоставляют дисконт в пределах 10% в зданиях, сданных в 2008-м. "Мы идем на это, потому что в кризис вывели на рынок много новых площадей. В БЦ "Бенуа" и "ОбуховЪ-Центр" пока остаются вакантными около 30% помещений", - говорит генеральный директор УК "Теорема" Борис Жуков.
"Сейчас не время оперировать у.е., - уверена Елена Кузьминская (управляет БЦ "Черная речка" и ИСТЕН). - Мы зафиксировали ставки в рублях. Возможно, будем снижать их. Заполняемость обоих наших объектов - около 100%, и мы хотим сохранить клиентов".
Такую позицию консультанты считают весьма разумной в условиях, когда предложение офисов превышает платежеспособный спрос. "Все сделки, которые мы сейчас сопровождаем, рублевые. Изначально владельцы ориентируются в основном на валюту, но в итоге идут на уступки арендаторам. Всем будет лучше, если рынок как можно быстрее придет к общему знаменателю", - говорит Елена Трескова, руководитель проектов компании Praktis CB.
Борис Мошенский, генеральный директор Maris Properties/ CBRE, предупреждает: "Если собственники захотят вернуться к валюте в условиях дальнейшего ослабления рубля, это спровоцирует еще более существенное падение расценок - на 50% и далее. Так уже было после дефолта 1998-го".
"Рынок останется рублевым. Девелоперы будут вынуждены идти на снижение капитализации объектов, а значит, и потенциальных цен их продажи. Но это все же лучше, чем нести убытки от простоя площадей", - считает директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин.
Торговое расслоение
В секторе торговых площадей ситуация еще более неоднозначная. Отчасти это связано с тем, что ритейлоры ощутили последствия кризиса позднее, неплохо заработав на предновогодней торговле. "Собственников, которые готовы перейти при расчете ставок на рубли, пока немного, но они получают очевидное конкурентное преимущество", - отмечает Роман Евстратов, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers International (Санкт-Петербург).
По результатам опроса, проведенного компанией Praktis CB в конце года, отечественной валютой оперировали 38% ТЦ, по 8% отдавали предпочтение долларам и евро, остальные - разнообразным у.е., в том числе и бивалютной корзине (15%). Постепенно увеличивается доля комплексов, где используются не только фиксированные арендные ставки, но и плата в процентах от оборота. Хотя твердо оговоренную сумму пока берут в 65% ТЦ.
"Мы как управляющие обсуждаем с арендаторами три возможные схемы: ограничение курса по валютным договорам (на уровне декабря-января); снижение самой ставки, выраженной в долларах или евро; комбинацию этих вариантов. Каждый случай индивидуальный. Мы анализируем товарооборот конкретного магазина, а также общую ситуацию в отрасли (у компаний, торгующих одеждой и бытовой техникой, дела сейчас обстоят по-разному).
Каждый день проводим по несколько переговоров, - рассказывает генеральный директор компании "АйБи Ритейл" Дмитрий Бердиган. - Один из плюсов кризиса в том, что арендаторы стали более открытыми. Они готовы показывать свои обороты и понимают, что находятся в одной лодке с собственником. Ведь если торговый центр заберет банк-кредитор, трудно прогнозировать, что будет с их бизнесом". "Каждый собственник сейчас руководствуется своими соображениями. Если объект удачно расположен у метро и не испытывает проблем с загрузкой, то там и ставки не снижают, и на рубли переходить не хотят. При этом ротация арендаторов существует, но она невелика. Однако из ТЦ, у которых есть проблемы с локацией и/или с концепцией, уже начался исход операторов.
Владельцы таких комплексов максимально гибки и фактически соглашаются на условия арендаторов. Например, я знаю объект, собственник которого согласен перейти исключительно на процент от оборота.
Пока он только один, но в течение года эта тенденция будет только нарастать, - считает Юлия Готовская, исполнительный директор Praktis CB. - В секторе стрит-ритейла владельцы удачных помещений настаивают на бивалютной корзине. Ради перспективного арендатора готовы уступать, но при этом заключают только краткосрочные договоры. В общем, рынок работает в режиме ручного управления".