Публикации в прессе

Насыщенный метр

18 Февраля 2014, 19:29
На фоне привычного московского затишья девелоперы Санкт-Петербурга бьют рекорды по вводу ТРЦ. И как следствие, рынок в Северной столице входит в стадию насыщения со всеми сопутствующими симптомами: ростом вакансии, стагнацией ставок, снижением эффективности

На фоне привычного московского затишья девелоперы Санкт-Петербурга бьют рекорды по вводу ТРЦ. И как следствие, рынок в Северной столице входит в стадию насыщения со всеми сопутствующими симптомами: ростом вакансии, стагнацией ставок, снижением эффективности ТЦ первого поколения и др. Новые реалии предполагают новые бизнес-стратегии.

Для Санкт-Петербурга 2013 год стал рекордным по объему ввода торговых площадей. Беспрецедентный за последние семь лет прирост был обеспечен за счет ввода 13 новых торговых комплексов. Чертова дюжина новоиспеченных ТРЦ, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, принесла петербургскому рынку 284,7 тыс. кв. метров GLA. В относительном выражении прирост составил 10,2%.

Согласно исследованиям Colliers International, объем рынка качественных торговых центров достиг 2,5 млн кв. метров. Показатель обеспеченности торговыми площадями в городе остается одним из самых высоких в России: 502 м (2) на тысячу жителей по данным Colliers International, около 700 м (2) по данным GLA GVA Sawyer, что почти в 2 раза превышает уровень Москвы.

Несмотря на отличающиеся друг от друга показатели консалтинговых компаний, все эксперты единодушно признают, что эти цифры приближаются к средним для европейских столиц и свидетельствуют о насыщении рынка. Подтверждает это, по мнению Владимира Дорофеева, менеджера проектов GVA Sawyer, и намечающаяся тенденция реконструкции торговых комплексов со сменой концепции и увеличением GLA.

Проекты на подходе

Наибольшая девелоперская активность (более 50% всех введенных арендопригодных площадей) наблюдается в Невском, Красносельском и Фрунзенском районах. Первенство по объему предложения по-прежнему остается за Приморским районом Петербурга. Наибольший показатель обеспеченности жителей качественными торговыми площадями демонстрирует Московский район- 1412 м (2) на 1000 человек.

Лидеры рынка-компании «Адамант» и FortGroup запустили в общей сложности пять проектов площадью 175,6 тыс. кв. метров, что, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, составляет 61,7% от всего объема нового предложения.

В 2014 году к вводу заявлены около 188 тыс. кв. метров GLA, всего 11 проектов. Одним из знаковых событий должно стать открытие ТК «У Красного моста» в составе МФК. Девелопер проекта «ВТК Девелопмент» полностью реконструирует и вернет первоначальный вид зданиям второй половины XIX-начала XX века на набережной реки Мойки.

«Адамант» и FortGroup в 2014 году усилят свои позиции вводом крупных торговых объектов. «Адамант» запустит 3-ю очередь ТК «Заневский каскад» (GLA более 40 тыс. кв. метров), a FortGroup - ТК «Европолис» (GBA - 141,7 тыс. кв. метров; объем инвестиций оценивается примерно в 9 млн L/SD). Согласно архитектурной концепции, новый молл объединит образы четырех европейских городов в едином пространстве. Проектированием объекта занимается архитектурное бюро Chapman Taylor.

Пустующие метры

Уровень вакансии в наиболее качественных и ликвидных объектах Санкт-Петербурга близок к нулю. В среднем, однако, средний уровень вакансии составляет 3,7% (по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate). По оценкам Jones Lang LaSalle, к концу 2013 года этот показатель увеличился до 7,5%. Причина-ввод в эксплуатацию в конце 2013 года торговых центров, заполняемость которых на момент открытия находилась на низком уровне. В ближайшей перспективе роста доли вакантных площадей не предполагается. В 2014 году к вводу ожидается 138,9 тыс. кв. метров, а уровень вакансии может снизиться до 5,5-6%, предполагают в Jones Lang LaSalle.

По данным Colliers International, в течение 2013 года арендные ставки в торговых центрах не претерпели существенных изменений. Индексация ставок варьируется от 2-4% для якорных арендаторов до 5-6% для операторов торговой галереи в год, если ставки выражены в долларах США или в евро. Рублевые ставки в среднем индексируются на уровне 7-10% в год.

При этом увеличение запрашиваемых арендных ставок на встроенные помещения составило до 10%.

Эксперты GVA Sawyer предполагают, что в 2014 году все же будет наблюдаться некоторый рост вакантных площадей, и именно поэтому рост ставок аренды будет минимальным - ниже уровня инфляции. Прогнозируется рост в пределах 5%, что связано с увеличением качественного предложения в общем объеме торговых площадей как за счет ввода новых объектов, так и за счет проведения реконструкции старых. Как рассказали в Jones Lang LaSalle, в структуре арендаторов помещений в торговых центрах превалируют операторы одежды, обуви и аксессуаров, на их долю приходится 29% от общего количества площадей. Операторы отдыха и развлечений (более 1 тыс. м (2) ), а также гипермаркеты и супермаркеты (более 2 тыс. м (2) ), которые, как правило, являются якорными арендаторами в торговом центре, занимают в общем объеме площадей 21 и 16% соответственно.

Стрит-ретейл: снижение ставок

Центральная часть города характеризуется ограниченным предложением помещений на торговых коридорах ввиду отсутствия нового строительства и градостроительных сложностей, связанных с реконструкцией первых этажей. В нецентральной части города наиболее востребованными магистралями остаются проспект Энгельса, проспект Просвещения, Ленинский и Московский проспекты. Большое количество торговых зон сформировано рядом со станциями метрополитена, как давно существующими, так и вновь открывшимися. В настоящий момент наибольший прирост нового предложения помещений формата стрит-ретейл формируется за счет активного строительства жилых комплексов в спальных районах города.

Структура подобных объектов существенно различается в зависимости от района: в центральной части города преобладают рестораны, кафе, магазины одежды, а в спальных районах-услуги для населения и товары для дома. По данным Jones Lang LaSalle, в 2013 году ротация на основных торговых коридорах составила около 15% в год. Сегодня наиболее активными арендаторами стрит-ретейла остаются кафе, рестораны, банки и продовольственные магазины.

В середине года наблюдался рост максимальных арендных ставок на Невском проспекте, однако это оказалось сезонным явлением и в результате ожидания собственников оказались немного завышенными. В IV квартале 2013 года на Невском проспекте произошла корректировка арендных ставок в сторону снижения.

Среди основных торговых коридоров города снижение минимальных арендных ставок в конце года также можно было наблюдать на Ленинском проспекте. В то же время в сторону увеличения были скорректированы максимальные арендные ставки на Садовой улице. На второстепенных торговых коридорах города некоторое снижение ставок произошло на Литейном и Новочеркасском проспектах. К причинам снижения стоит отнести неустойчивую макроэкономическую ситуацию, и, как следствие, фактор выжидательной позиции со стороны арендаторов. В III квартале 2013 года была заключена крупнейшая в году сделка купли-продажи на рынке стрит-ретейла. Компания Prada приобрела помещение общей площадью 200 м (2) на Большой Конюшенной улице под свой первый бутик в Санкт-Петербурге.

Кто на новенького?

Наиболее активно в 2013 году развивались операторы общественного питания, продуктовые ретейлеры и коммерческие банки. Как рассказали в компании ASTERA, доля общепита в объеме заявок на аренду площадей составила 10% в торговых центрах и 32% - в стрит-ретейле. Развитие продуктовых сетей в основном происходило в формате «у дома», средний диапазон рассматриваемых площадей варьировал от 350 до 600 м (2). Спросом также пользовались земельные участки от 10 до 100 тыс. кв. метров для строительства магазинов крупных продуктовых сетей.

Высокий уровень спроса также зафиксирован со стороны операторов одежды и обуви, особенный интерес для которых представляли новые торговые центры. Среди новых брендов на рынке Санкт-Петербурга следует отметить Deichmann в «Жемчужной Плазе» (513 м (2) ), открытие которого состоится в апреле 2014 года, и Funday в ТЦ «Лето» и «Лондон Молл».

ТЦ «Стокманн Невский Центр» усилил категорию брендов премиум-класса, путем привлечения таких арендаторов, как Tous, Laurel и Braccialini.

Наблюдается увеличение активности иностранных брендов на рынке Санкт-Петербурга. В конце 2013 года в Петербурге открылись два люксовых бутика: Prada вышла на рынок города самостоятельно, а монобренд Giorgio Armani - под управлением питерского fashion-дистрибьютора в сегменте luxury компании Babochka.

Сегмент развлечений продолжает пользоваться популярностью у крупных сетевых операторов. В 2013 году в Санкт-Петербург пришла столичная сеть кинотеатров «Люксор», открыв заведения в ТРК «Континент» на Бухарестской (III квартал 2013 г.) и ТРК «Лето» (IV квартал 2013 г.). В следующем году запустят по одному развлекательному центру операторы Мага Park (на ул. Хошимина) и «Минополис» (ТРК «Европолис»).

Группа компаний «Рив Гош» запустила первый магазин эксклюзивной парфюмерии Rivoli Perfumery на Каменноостровском проспекте, 2-4.

В 2013 году началось строительство сразу двух аутлетов. Компания Fashion House Group возводит Fashion Ноше Outlet Centre (GBA-26 тыс. кв. метров, GLA-20,3 тыс. кв. метров) в стиле голландской архитектуры в 20 км к югу от центра города, вблизи международного аэропорта Пулково. В нем должны разместиться 120 магазинов, фудкорт, детская игровая зона и парковка на 1050 мест. Инвестиции в проект составят 70 млн EUR. Строительство аутлета планируется завершить в 2014 году.

Второй аутлет (GBA - около 30 тыс. кв. метров), на Пулковском шоссе, строит Hin.es в партнерстве с российским инвестфондом UFG Asset Management. Первая очередь, которую обещают сдать уже через год, будет включать в себя ТЦ на 15 тыс. кв. метров и парковку на 1600 автомобилей.

Смена ориентации

Одной из важнейших потребностей рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга является реконцепция ТЦ.

Елена Прозорова, консультант-аналитик отдела консалтинга и оценки компании Maris Part of the CBRE Affiliate Network

«На сегодняшний день более 1 млн кв. метров торговых площадей города (2000-х и ранее годов постройки) нуждается в реконцепции и реновации, что составляет 25% от всего рынка. Собственники торговых центров заинтересованы в проведении ре-концепции своих проектов, целью которой является повышение доходности и инвестиционной привлекательности зданий».

В конце 2013 года после реконцепции, проведенной компанией Fort Group, открылся ТРЦ «Лондон Молл» (GLA - 61,3 тыс. кв. метров), бывший ТРК «Феличита». Новый облик объекта разработан архитектурным бюро Chapman Taylor. Интерьеры и фасады здания оформили в британском стиле. Была оптимизирована планировка ТРЦ, усовершенствована инфраструктура, логистика. Обновился пул арендаторов. К существующим якорям Leroy Merin и гипермаркету «Карусель» добавились новые-Media Markt (вместо «М. Видео»), «Формула Кино» (вместо «Кронверк Синема»), появился боулинг (BigBen). Кроме того, арендаторами ТРЦ стали международные fashion-операторы Н&М, PuM&Bear, Bershka, Takko Fashion, United Colours of Benetton, Mango и другие.

После частичной реконцепции в сентябре 2013 года в МФК «Миллер-Центр» открылась торгово-развлекательная галерея «Бульвар Детства». Напомним, что «Миллер-Центр» лишился детской составляющей в 2008 году, когда обанкротилась сеть «Банана-Мама», занимавшая в одном из корпусов комплекса четвертый этаж. Позднее это место заняли офисы. Сейчас под детскую площадку отведено 3 тыс. кв. метров, под развлечения отдана половина площади, на другой половине будут расположены детские магазины.

В конце 2013 года завершился первый этап реконструкции ТЦ «Смайл». Это будет многофункциональный семейно ориентированный ТЦ. Планируется увеличить площадь торгового центра на 3 тыс. кв. метров, переоборудовать подземную парковку и привлечь новых арендаторов. Новым якорем второго этажа ТРЦ стала сеть обувных магазинов Obuv.com (250 м (2) ). Также на территории площадью 1600 м (2) откроется магазин «Дети». Ключевыми арендаторами комплекса остаются магазины «Юлмарт» и «О'кей».

Также в прошлом году началась реконструкция мебельно-интерьерного комплекса «Интерио», расположенного недалеко от пересечения ул. Полевой Сабировской и Богатырского проспекта, под центр современного дизайна. Концепцию объекта разрабатывает известный британский дизайнер Карим Рашид.

В ближайшие годы реконцепция ожидает и исторические торговые центры - «Пассаж», «Большой Гостиный Двор», «Апраксин Двор». Реконструкция будет проводиться как при участии частных компаний, так и государства.

Продуктовая экспансия

Главной тенденцией на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга является активное развитие продуктовых сетей. Компания «БигБокс» объявила о намерении построить в Санкт-Петербурге 10 гипермаркетов-дискаунтеров, с общим объемом инвестиций около 400 млн USD «Азбука вкуса» в декабре 2013-го открыла первый супермаркет на ул. Нахимова, а также объявила о планах по открытию еще четырех супермаркетов в Санкт-Петербурге в ближайшие годы. Финская корпорация SOK в конце декабря 2013-го открыла 17-й супермаркет своей розничной сети Prizma в Санкт-Петербурге.

Структуры, связанные с сооснователем «Пятерочки» Андреем Рогачевым, развивают сеть супермаркетов «Верный», объявлено о покупке складского терминала в 35 тыс. кв. метров на ул. Софийской для обслуживания сети. На конец года в Санкт-Петербурге открыто 23 супермаркета «Верный».

Константин Лебедев, бывший гендиректор торговой сети «Норма», развивает свою розничную сеть STOPexpress в формате, похожем на 7- Eleven. В 2013 году в Санкт-Петербурге открыто 26 магазинов.

Московская сеть «У Палыча» в 2013 году вышла на рынок Санкт-Петербурга, открыв более 10 точек. Акционеры сети DIY «Метрика» планируют открыть 10 гастрономов «Донской» в 2014 году. В настоящее время в городе работают восемь супермаркетов этого бренда.

Компания «С-Фрут Альянс» объявила о намерении построить оптовый продуктовый рынок современного формата (150 га, GLA-300 тыс. кв. метров) рядом с КАД. Консультантом проекта выступает французская Rungis, управляющая крупнейшим оптовым продуктовым рынком во Франции. Маркетинговым консультантом проекта является GVA Sawyer. Общие инвестиции в проект оцениваются на уровне 1 млрд USD.

В связи со значительными объемами ввода жилой недвижимости эксперты прогнозируют рост интереса к районным и микрорайонным ТК, расположенным вблизи жилых массивов и рассчитанных на удовлетворение повседневного спроса.

Точки притяжения

Рост популярности интернет-магазинов влечет за собой интерес операторов к помещениям для организации пунктов выдачи. Если ранее в таком формате работали в основном магазины электроники и бытовой техники, то сегодня к ним добавились одежные и обувные ретейлеры (например, «Туфли» и HardSoda). Ретейлер Lamoda, который изначально развивался только как интернет-магазин, сейчас организует также шоу-румы.

Ярким трендом стало появление нестандартных развлекательных объектов в ТРЦ. Аналитики GVA Sawyer объясняют это тем, что в связи с насыщением рынка наличие мультиплекса в торговом комплексе уже не является достаточно сильным центром притяжения. Зоопарк в ТК «РИО», лучно-арбалетный тир и круглосуточный парк развлечений Maza Park в ТРК «Континент на Бухарестской» - одни из примеров данного тренда. Активно развивается детское образовательно-развлекательное направление. Так, например, интерактивный тематический парк для детей от 4 лет «Минополис» (ТРК «Европолис») будет сочетать в себе развлекательный и образовательный форматы.

Пара сделок

Объем инвестиционных сделок в 2013 году на рынке коммерческой недвижимости в целом оказался в 3,8 раза выше показателя 2012 года Сданные JLL). Однако из общего объема сделок на торговый сегмент пришлось всего около 10%. Из крупных транзакций стоит отметить продажу Сбербанком универмага «Фрунзенский» ФХК «Империя» за 15 млн USD. GBA объекта около 14 тыс. кв. метров, из них торговая площадь-около 5,5 тыс., развлекательная зона- 2,5 тыс. кв. метров. «Фрунзенский» несколько раз переходил из рук в руки-в 1992 году за 2 млн USD его приобрел предприниматель Илья Баскин, в 2000 году владельцем здания стала компания «Топаз», а спустя 4 года-компания JFC. В 2012 году в рамках реструктуризации задолженности JFC универмаг «Фрунзенский» перешел под контроль структур Сбербанка. Также в 2013 году компания FortGroup выкупила у фонда Prosperity Capital Management 10% ОАО «Большой Гостиный двор» (БГД). Стоимость приобретенного пакета составляет около 30 млн USD.

Владимир Дорофеев, менеджер проектов GVA Sawyer

«Известно, что Fort Group готова вложить средства в реконструкцию универмага с надеждой на то, что после этого произойдет перераспределение долей пропорционально инвестициям. Разработанный проект реконструкции БГД, представленный в декабре 2013 года, вызвал бурю протестов среди чиновников и гражданских активистов. Дальнейшую судьбу БГД предсказать трудно».

Рекомендуем ознакомиться
  • 25 Февраля 2021, 11:19
    Торговая недвижимость уходит в узкий профиль
    В 2020 году рынок качественной торговой недвижимости Санкт-Петербурга пополнился тремя торговыми центрами совокупной площадью 127 тыс. кв. м — это рекордное значение за последние семь лет.
  • 25 Февраля 2021, 09:38
    Бизнес-центры: полёт нормальный
    Рынок бизнес-центров выстоял в пандемийном 2020 году и даже показал умеренно удовлетворительные результаты по уровню вакансии, ставкам и поглощению.

Новости
и пресс-релизы

Все новости
  • 24 Февраля 2021
    Рынок апартаментов по итогам 2020 года

    Последние 3 года объемы проданных апартаментов неуклонно растут. Этому способствует более низкий порог входа, так как цены на апартаменты в большинстве случаев ниже, чем на жилье аналогичного класса в сопоставимой локации.

  • 19 Февраля 2021
    Крупнейшая иностранная бизнес-ассоциация в стране выбрала гибкий офис

    Российско-Германская внешнеторговая палата выбирает коворкинг «Практик»: ВТП арендует более 45 мест в новой локации «Гороховая». Брокером сделки аренды выступила компания Maris в ассоциации с CBRE.

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.