Любые города и в нашей стране
Неприкаянный центр
Тем более чётко и явно ощущается эта анатомия и динамика её изменений в крупных городах и городах с богатой историей. Часто, попадая на главные площади и улицы многих населённых пунктов страны их трудно отличить от окраин и по внешнему виду, и по уровню организации работы бизнеса и общественных пространств. Не всё гладко в этом плане и в двух столицах России, где часто обнаруживаются странности и недостатки последствий невзвешенных решений, касающихся стратегии развития центра городов, а порой и вовсе отсутствия каких-либо решений.
Однако выставлять всё в негативном абсолюте было бы не совсем верным ходом мыслей. На фоне существующих проблем вырисовываются и явные позитивные сдвиги. В Москве активно ведётся работа по превращению центра города в комфортное пешеходное пространство, обретают новую жизнь одряхлевшие парки и бульвары, по всем новым проектам проводятся серьёзные конкурсы. Методом проб и ошибок ситуацию стараются выровнять. В Петербурге, также пытаются начать более эффективно использовать неизмеримо огромный потенциал исторического центра города, который пока что реализован слабо. Даже в регионах можно найти крайне интересные примеры гармоничной реновации если не всего исторического центра, то отдельных его кварталов. Однако всё же до уровня организации жизни этих важнейших частей городов в Европе, нам пока ещё далеко.
По словам Анатолия Котова, председателя комитета по экономической политике и стратегическому планированию, в год Петербург посещают 5 млн туристов, а Венецию, площадь которой в 10 раз меньше одного только центра Петербурга посещают около 15 млн туристов ежегодно. "Нужно работать над центром города, но осторожно, в диалоге со всеми заинтересованными сторонами общества, проводя тщательные историко-культурные и социально-экономические исследования", - подчеркнул чиновник.
Ирина Зеренкова, директор по продажам и маркетингу EKE Group, считает, что сегодня коммерческий потенциал исторического центра города используется неэффективно. "Прежде всего, по причине неравномерности присутствия коммерческой функции в центре. Есть Невский проспект и территория "Золотого треугольника", где пересекаются большинство туристический маршрутов и где сконцентрирован основной объем магазинов, ресторанов и кафе. И есть, например, район "Коломна", который также обладает культурно-исторической ценностью, но находится в запустении, и коммерческая функция в этом районе представлена минимально", - добавила Зеренкова.
Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, если принять в расчет то количество зданий, которые на сегодняшний день находятся в плачевном состоянии, в то время как могли бы быть потенциально использованы, существующий уровень эффективности можно оценить как недостаточный. "Противостояние градозащитников и девелоперов, активная стадия которого началась в 2007-2008 гг., дает свои как положительные, так и отрицательные результаты. К сожалению, в ряде случаев даже очень хорошие проекты вызывают нарекание. Но баланс между прибылью и градостроительной ценностью найти действительно непросто", - подчеркнул Фадеев.
При этом на ткани даже центральных и максимально значимых районов, есть места богато расшитые благоустройством, а есть и улицы больше похожие на археологические объекты. К локациям, в наибольшей степени нуждающимся в обновлении в Петербурге, без сомнения следует отнести Адмиралтейский район, при этом едва ли не целиком. Да, отдельные его территории достаточно развиты и престижны, но лишь отдельные, в основном около метро. В этом плане историческая память очень сильна. Даже приложив серьезные усилия, вывести в престижные локации Сенную и Лиговский будет, пожалуй, очень сложно.
Между коммерцией и историей
При этом коммерческое развитие исторического центра напрямую зависит от туристической привлекательности определённой локации и ее привлекательности для горожан как места отдыха и прогулок. Города необходимо развивать в этом направлении: создавать общественные пространства, новые туристические маршруты, модернизировать инфраструктуру, и в эти новые локации потянется бизнес. Удачные примеры развития коммерческой функции исторической части городов - это Прага, Мюнхен. Для Петербурга особенно интересен опыт Копенгагена, где наблюдается примерно схожий климат, и который за последние несколько лет значительно преобразился.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, говорит о том, что развитие любых девелоперских проектов в центре, в том числе строительство жилья, практически невозможно в связи с отсутствие свободных зон для застройки. "Дальнейший процесс развития может быть связан только с реконструкцией существующих зданий. При этом положительным моментом остается то, что в Петербурге уже сформирована и действует законодательная база в отношении охранных ограничений и т.п. Минусом таких проектов остается их дороговизна. Стоит отметить, что для большинства инвесторов реконструкция памятников интересна только в том случае, если они могут быть приспособлены для современного использования, либо встроены в концепцию прилегающей территории как в качестве инвест условия, так и в качестве инициативы самого девелопера", - считает Трушин.
Среди зарубежных примеров развития центра можно отметить Прагу, Краков, Гамбург. Отдельно стоит рассказать о Лондоне, в котором были подвергнуты реновации несколько исторических районов, расположенных вдоль Темзы рядом с вокзалами. Например, районы Docklands и Canary Wharf в Лондоне. Ранее это были рабочие районы, где были сосредоточены судоверфи. Сейчас оба представляют собой офисно-жилые кластеры с действительно качественной жилой составляющей и современными бизнес-центрами.
Подсмотреть, но не скопировать
При этом как бы заманчиво не выглядела идея просто скопировать зарубежный опыт при преобразовании исторических центров городов, сделать всё под кальку не получится. Российские города отличаются и масштабами и структурой и сотнями нюансов, на которые нельзя не обращать внимания. В большинстве европейских городов основные достопримечательности расположены в центре города, поэтому в связи с высоким туристическим потоком и связанными с этим неудобствами, жители таких городов не стремятся жить в центре. В России же ситуация обстоит несколько по-другому, у нас престижно жить в центре города.
Стоит также отметить, что в Европе нет такого понятия как "коммунальная квартира", в то время как в Петербурге это привычное понятие. При этом большинство таких квартир располагается именно в историческом центре города. В связи с этим первостепенной задачей для развития, в том числе изменения функционала зданий, повышения классности жилья и т.д. необходима разработка программы расселения. На сегодняшний день такие квартиры не сосредоточены в каком-то одном районе или конкретной локации. Также одной из проблем является то, что большинство зданий, расположенных в центре города, не прошли капитальный ремонт и в связи с этим не подготовлены к дальнейшему развитию. Решив данную проблему, город получит целый комплекс зданий, готовых к потенциальному развитию.
Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании JLL, напоминает, что до сих пор не налажен механизм взаимодействия между собственниками исторических объектов и Федеральной службой Росохранкультуры. "Реконструкция объекта исторического наследия обходится не только дороже реконструкции обычного здания, но даже нового строительства, поэтому собственники далеко не всегда заинтересованы в подобных инвестициях. К тому же, оформление документов, регламентирующих порядок и вид проводимых работ, занимает длительный срок, что еще меньше способствует инвестиционной активности", - подчеркнул эксперт.
На привлекательность для коммерческой недвижимости и развития любой деловой деятельности, безусловно, также влияет развитие транспортной инфраструктуры - новых магистралей и мостов, новых станций метро и их режим работы. Впрочем, подобные объекты в центре города появляются нечасто в уже сложившихся востребованных зонах - ст.м. "Адмиралтейская", "Спасская". Однако сейчас обсуждается возможность превращения части Невского проспекта в выходную пешеходную зону, что тоже значительно может повлиять на уровень организации малого бизнеса.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, говорит о том, что новые зоны для развития коммерции могут появляться по результатам реализации крупных проектов развития территорий, таких как: "Новая Голландия", "Невская Ратуша", "Царская столица" или мест компактного размещения нескольких отдельных новых проектов, как, например, в северной части Петроградского района. "Необходимо отметить, что перечисленные проекты в основном находятся у границы исторического центра и промышленного пояса. Городская программа развития кварталов "Конюшенная" и "Северная Коломна - Новая Голландия" может оказать существенное влияние на данные районы. Однако необходимо отметить, что на обозначенных территориях существует инфраструктура, привлекательная для коммерческого сектора, поэтому программа развития не составит столь существенного увеличения потенциала для данных зон", - заявил специалист.
, напоминает, что существуют исторические районы города, например, часть Васильевского, Адмиралтейского районов, где расположены крупные производства. "Промышленные здания, расположенные на берегу и формирующие лицо города со стороны Финского залива. На мой взгляд, их можно использовать гораздо более эффективно с точки зрения развития туристических и коммерческих и жилых функций. Их преображение кардинально изменит линию горизонта Санкт-Петербурга. Но, я прекрасно понимаю, что предприятия, которые там существуют и до сих пор работают. Прежде чем их вывозить нужно 10 раз подумать. Переезд производства, вывод земель из промышленного назначения в коммерческую, связаны с большими инвестициями и желанием города в том числе"
От мала до велика
При этом вопрос тщательного и целенаправленного формирования программы развития исторического центра актуален не только для Петербурга. К примеру, столь же масштабный центр это сложившийся центр высокой деловой активности с огромной концентрацией дневного населения - в разы превышающей количество постоянных жителей. Сотрудники офисов, госслужащие, студенты - все эти категории формируют огромную потребность в разного рода коммерческих функциях. Инфраструктура центра постоянно продолжает развиваться и совершенствоваться. В первую очередь это касается, конечно, общепита - в городе востребованы абсолютно разные форматы, от фаст-фуда и демократичных ресторанов до концептуальных заведений мирового уровня. Растет потребность в развитии гостиниц средней ценовой категории, мини-отелей, хостелов, а также разного рода сервисных функций - банков, предприятий обслуживания и пр. Существующие городские программы - например, создание пешеходных зон, - дает новый стимул развитию коммерческого потенциала московского центра.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, считает, что при этом Московский центр неоднороден по своему коммерческому потенциалу, в том числе, и в силу исторических особенностей развития. "Например, Патриаршие Пруды - сложившийся район качественных и дорогих концептуальных ресторанов, к этому располагают его история, его статус одного из престижнейших районов Москвы и большая концентрация платежеспособного населения, включая не только постоянных жителей, но и сотрудников офисных центров, и экспатов-арендаторов. А, например, район Сретенки, при центральном местоположении, с точки зрения коммерческих функций развит значительно слабее", - отметил специалист.
Помимо этого и в крупнейших городах Подмосковья планируется построить свои пешеходные улицы, аналогичные Арбату в Москве. Проект будет предусматривать культурные и иные особенности каждого населенного пункта. В некоторых городах Подмосковья аналог Арбата будет создаваться в центре города, в других - возле реки или в парке. При проектировке пешеходных улиц будет учтено создание парковок, движение транспорта, благоустройство близлежащих территорий.
В целом работы в центрах городов столиц и всей России ещё предстоит проделать очень много. Однако главное в пылу этой работы не забывать о балансе между современным бизнесом и историей. Одно здание и формат его использования, в определённом районе может вписаться идеально, а уже через несколько улиц от этого места будет работать неэффективно или портить облик улицы. При этом в центрах старых городов крайне высока социальная неоднородность. Даже при реконструкции одного здания, которое может быть привлекательным как жилой объект, окружающая застройка накладывает ограничение на стоимость квадратного метра в нем, а в результате жители нового здания оказываются существенно богаче, чем ближайшие соседи, проживающие в окружающей застройке. В любом случае при всей сложности воплощения - главная задача развития таких мест состоит в том, чтобы сохранить историю уникальных районов городов, не превратив их при этом в пыльные обветшалые музеи под открытым небом.
Сергей Михайлов