Публикации в прессе

Клерки на чемоданах

22 Июня 2009, 11:10
Весна на петербургском офисном рынке выдалась суматошной. Арендаторы в поисках лучшей доли активно мигрировали между деловыми комплексами, азартно торгуясь с собственниками и управляющими.

Если в начале года большинству раскрученных и давно присутствующих на рынке бизнес-центров удавалось удерживать заполняемость, близкую к 100%, то к лету их средняя загрузка уменьшилась до 80-85%, а ценники заметно снизились.

Какой-то четкой направленности у нынешних переездов нет. Все смешалось в офисном секторе. Одни компании, чей бизнес по-прежнему устойчив, улучшают "жилищные условия". Они покидают утилитарные здания В- или С-класса ради более респектабельных вариантов, не входя при этом в большой расход. Говорят, некоторые офисы, позиционированные в классе А, сдаются уже по 800 руб./кв.м в месяц. Другие фирмы, напротив, вынуждены съезжать с Невского, пусть и подешевевшего. Третьи просто сворачивают бизнес.

Перелетные настроения

Арендаторы окончательно утвердились в статусе хозяев рынка. "Мы впервые столкнулись с тем, что потенциальные клиенты, выбирающие между несколькими бизнес-центрами, приглашают нас поучаствовать в настоящем тендере за право стать арендодателем. Раньше по наиболее успешным офисным проектам ситуация была обратной", - делится впечатлениями Анна Деркач, генеральный директор компании "Практис. Управление и эксплуатация".

Среди сотни опрошенных "НП" деловых комплексов те, кто может похвастаться полной загрузкой, теперь в меньшинстве (см. табл. на стр. 26). По наблюдениям специалистов Jones Lang LaSalle, в начале лета уровень вакантных площадей в классе А достиг почти 33%, в классе В - примерно 15%, средний показатель - 19,4% (табл. 2).

С начала года, по оценкам разных аналитиков, офисный рынок пополнился 90 000-100 000 "квадратов" (табл. 3). По итогам 2009-го можно рассчитывать еще примерно на столько же - с учетом приостановленных проектов, которые должны были финишировать в этом году (табл. 4). По оценке Colliers International, объем отложенного строительства составляет более 780 000 кв.м, заявленных к вводу до 2013 года.

По данным Becar Realty Group, сейчас на долю бизнес-центров класса А в Петербурге приходится 21% городского офисного пространства, В-класс занимает 52% рынка (рис. 2).

Активность спроса невысока, однако многие управляющие и брокеры отмечают, что дела все же обстоят лучше, чем в конце 2008-го и начале 2009-го. "Показатели загрузки БЦ стабилизируются.

Установился некоторый баланс между теми, кто покидает офисные площади, и теми, кто на них заезжает", - считает Филипп Леонов, коммерческий директор ИСГ "СПЛАВ".

"В первом квартале примерно 80% запросов делались исключительно с целью маркетинга - чтобы узнать, сколько стоит аренда в соседнем бизнес-центре и не пора ли идти за скидками к своим собственникам, - отмечает Ольга Земцова, руководитель проектного отдела ASTERA St.Petersburg. - Сейчас мы ощущаем реальный интерес к сделкам. Конечно, это не шквал заявок, как до кризиса, но они все же есть. Большинство приходится на помещения до 300 метров". Это, впрочем, еще мягко сказано. Хит сезона - 20-30-метровые блоки, предложить которые некоторые бизнес-центры просто не в состоянии.

Нельзя сказать, что крупных сделок не происходит вовсе. Весной один из значимых за всю историю рынка рекордов установил БЦ "Атлантик-Сити", в котором 7800 кв.м займет интернет-провайдер Yota. По неподтвержденной информации, цена оптового договора могла составить всего 600 руб./кв.м в месяц.

"Якорем" БЦ "Лидер" стали "Санкт-Петербургские электрические сети". Информация об этих и других крупных контрактах приведена в табл. 1. "Есть клиенты, которые спрашивают 2500-3000 кв.м, но в основном это абстрактный интерес. Они могут ходить по рынку месяцами. В целом новый спрос очень невелик. Идет главным образом перетасовка арендаторов между бизнес-центрами", - комментирует Вадим Демешенков, руководитель направления офисной недвижимости ООО "Бест. Коммерческая Недвижимость".

"Новые деловые комплексы класса А идут на очень серьезные скидки, но спрос все равно сосредоточен преимущественно в категориях В и С. Люди стараются сэкономить изо всех сил",- говорит Наталья Скаландис, директор по управлению УК "Бекар".

Совершенно секретно

Средние арендные ставки во II квартале продолжали снижаться (рис. 3 и 4) и к лету достигли уровня 2006 года. По оценке Jones Lang LaSalle, в апреле-мае рублевые расценки уменьшились в среднем на 5% (в классе А - на 8,6%, а в секторе В - на 4%).

"При этом границы ценовых коридоров уже практически не меняются. Это означает, что весной на уступки пошли владельцы тех бизнес-центров, которые держались до последнего", - рассуждает Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений Maris Properties/CBRE.

"В начале года наблюдался значительный разрыв в ставках между действующими БЦ и новичками, которые были вынуждены снизить расценки на 30-50%. Сейчас ситуация выравнивается. "Старые" комплексы под давлением арендаторов уменьшили ставки на 20-25%. Исключения составляют лишь некоторые здания в центре, где уровень конкуренции несколько ниже, они пошли на скидки в пределах 5-10%", - говорит Николай Казанский, коммерческий директор Colliers International St. Petersburg.

При этом рынок остается очень закрытым. Многие собственники не афишируют расценки и договариваются с арендаторами в индивидуальном порядке, сетует Наталья Скаландис. "Платежеспособный спрос ориентирован в основном на ставки 650-750 руб./кв.м в месяц. Причем за эти деньги арендаторы рассчитывают получить отремонтированные помещения в зданиях среднего уровня (С+ или В). Сдать их существенно дороже сейчас не получается", - делится наблюдениями Филипп Леонов.

Среди бизнес-центров, попавших в выборку "НП", лишь 13% объектов продолжают номинировать ставки в иностранной валюте или в у.е., остальные проголосовали за рубль.

По данным Becar Realty Group, в мае помещения в строящихся бизнес-центрах выставлялись на продажу от 45 000 до 100 000 руб./кв.м. За II квартал цены предложения снизились на 10-20%.

В том, что лето на офисном рынке обещает быть вялым, солидарны все опрошенные эксперты. "На этот год мы вообще не строим особенно оптимистичных прогнозов, но девелоперы, как правило, ориентируются на трехлетний горизонт планирования, а я думаю, что уже 2010-й обещает стать более интересным для владельцев офисной недвижимости", - полагает г-н Леонов.

Рекомендуем ознакомиться
  • 29 Апреля 2021, 16:08
    Ставки пошли вразрез со спросом
    В первом квартале 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился четырьмя новыми зданиями арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м. Спрос на офисную недвижимость был невысок, но арендодатели все равно стали поднимать цены.
  • 29 Апреля 2021, 15:55
    Self-storage расширяется
    С начала года количество складов self-storage в Петербурге увеличилось на 30%.

Новости
и пресс-релизы

Все новости
  • 28 Апреля 2021
    Self-Storage Петербурга не сдает позиций

    Эксперты компании Maris в ассоциации с CBRE рассказали о тенденциях развития рынка индивидуального складского хранения self-storage в Петербурге в 1 квартале.

  • 26 Апреля 2021
    Слотекс новый арендатор в Пактум Холдинг

    Компания «Слотекс» арендовала производственный блок общей площадью 4320 кв. м на территории Промышленного комплекса компании «ПАКТУМ Холдинг». Брокером сделки выступила компания Maris в ассоциации с CBRE.

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.