Публикации в прессе

Пауза в миноре

22 Июня 2009, 11:13
Есть ли смысл строить сейчас в Петербурге новые бизнес-центры, и если да, то какие? Что делать с офисной незавершенкой и когда восстановится спрос? Такие вопросы адресовала "НП" участникам "круглого стола" - девелоперам, управляющим, консультантам и брокерам.
Выводы для инвесторов получились не очень утешительные: свободных площадей, особенно в бизнес-центрах высокого уровня, предостаточно, на заполнение этих вакансий уйдет пара лет, а общеэкономическая ситуация пока не предвещает роста деловой активности. 

Консультанты настойчиво отговаривают девелоперов от запуска офисных строек. Последние настроены более оптимистично. Хотя отчасти потому, что некоторые из начатых проектов заморозить крайне сложно. 

В офисном девелопменте все отчетливее проступают приметы начала 2000-х: масштаб инвестиционных затей стал заметно скромнее (где вы, призрачные комплексы-"стотысячники"?), а реализуемые проекты разбиваются на очереди; вновь актуальна реконструкция бывшей "промки" и зданий НИИ в режиме step by step, а вместо модного еще недавно open space проектировщикам впору заказывать креативные решения по нарезке площадей на 15-20-метровые комнатенки. 

Андрей Розов:

- Есть три основные причины, удерживающие девелоперов от начала новых проектов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи. Одни откладывают их старт исходя из текущей общеэкономической ситуации. Другие оценивают этот риск как приемлемый, но не обладают достаточным финансированием, получить же его сегодня весьма проблематично. 

Наконец, третья категория девелоперов готова принимать макроэкономические риски, имеет доступ к сравнительно недорогим деньгам, но не решается вкладывать средства, поскольку видит, что экономика проекта не сходится из-за снижения арендных ставок и увеличения вакантных площадей. То есть обеспечить себе гарантированный доход на выходе из проекта, скорее всего, не получится. 

Я попытался проследить, что становилось катализатором девелоперской активности на развитых рынках, например, в Лондоне, где было несколько таких всплесков (в конце 1980-х, в середине 1990-х и в начале 2000-х). 
Все эти подъемы сопровождались ростом арендных ставок. Естественно, создание новых бизнес-центров стимулировали и снижение доли вакантных площадей, и некоторое уменьшение себестоимости строительства. Однако настроение девелоперов определяла в основном дорожающая аренда. 

Соответственно у нас сейчас работают два негативных фактора: недоступность финансирования и идущие вниз арендные ставки. Чтобы банки наконец стали кредитовать девелоперов под приемлемый процент, а рост деловой активности подтолкнул вверх цены аренды, позитивные перемены должны произойти в экономике в целом. 
По тем прогнозам, которые мы слышим, вряд ли это произойдет раньше второй половины 2011 года. Только тогда девелоперы, возможно, опять начнут массово принимать решение о входе в новые проекты. 

Анастасия Ясинская: 

- То есть ваш ответ - не строить. 

Андрей Розов:

- Все равно найдутся компании, которые и в нынешних условиях сумеют правильно просчитать экономику проекта и найдут свою нишу на рынке. Это как ручеек, который будет течь через запруду. Но массового строительства бизнес-центров, конечно, не будет. Хотя, по нашим оценкам, до 2011 года в Петербурге может быть введено еще около полумиллиона квадратных метров офисных площадей за счет уже запущенных проектов. 

Олег Барков:

- Офисная недвижимость - это производная от развития бизнеса. И то, как будет выглядеть наш рынок, зависит не только от точки выхода из кризиса. Главное - какой будет посткризисная экономическая модель развития Петербурга, на какие отрасли город сделает ставку, насколько активным будет присутствие в нем международных компаний. 
Те десять лет, на протяжении которых у нас столь стремительно развивался девелопмент, были красивым и романтическим периодом. Возможно, он никогда не повторится. В 1990-е я работал в банковском секторе и прекрасно помню, как его бурный рост завершился после дефолта 1998-го. 

С тех пор этот бизнес стал рутинным, а банки продолжают постепенно отмирать. Вполне вероятно, что для девелоперов таким рубежом в нашем городе стал 2008 год, поскольку тех офисных проектов, которые уже выведены на рынок и продолжают выходить на него сейчас, скорее всего, будет вполне достаточно для обеспечения спроса на ближайшие пять лет. 

В текущей ситуации начинать строительство современных деловых центров с нуля вообще не имеет экономического смысла. Инвест-фондов, которые по-прежнему рассматривают предложения о покупке таких объектов, единицы. Ставки капитализации увеличились до 17-20%. 

А это значит, что качественный бизнес-центр готовы приобретать от $1200 до $2000/кв.м. Это немыслимые цены, которые еще год назад не могли привидеться девелоперу даже в страшном сне. Изменится же ситуация только тогда, когда в больших объемах возобновится инвестиционный спрос, но произойдет ли это, например, в ближайшую пятилетку - одному Богу ведомо.

Тем, кто работал с инвестфондами, понятно, что их докризисная активность отчасти была нездоровой. В американскую экономику накачивались деньги, из США они приходили в Европу, а оттуда - в Россию. Все это подогревало спрос и настроения девелоперов. Закладывались фантастические проекты, именно поэтому мы видим сегодня в Москве огромные комплексы по 50 000-100 000 кв.м, которые стоят пустыми и в ближайшие годы вряд ли найдут покупателя. В Петербурге их просто не успели построить. 

Поэтому, с моей точки зрения, запускать сейчас офисные проекты - это просто самоубийство. Нужно заполнить действующие БЦ и завершить те, что находятся в высокой стадии готовности, остальные стройки лучше аккуратно заморозить. Иначе придется еще вбить в них огромные деньги, поскольку себестоимость строительства снизилась незначительно, и года три придется сидеть без арендаторов. Все эти этапы уже проходили развитые рынки как в Европе, так и в США. Нужно внимательно изучать их опыт, чтобы потом не было мучительно больно. 

Алексей Чижов:

- Олег абсолютно точно отметил, офисная недвижимость - это зеркало экономики. Офисы нужны не для девелоперов, а для конечных потребителей. Хочется верить, что дела в отечественной экономике наладятся и деловые центры будут востребованы, но это должны быть объекты нового качества. 
Причем я говорю сейчас не о нагрузке на перекрытия, шаге колонн или электрических мощностях, речь о создании новой бизнес-среды. Если исходить из привычного подхода к офисам (построили - сдаем в аренду), то рентабельность таких проектов вызывает сомнения. Однако неплохую доходность на вложенный капитал могут получить девелоперы, которые не просто строят, но и создают на базе своих объектов дополнительные услуги. Я считаю весьма актуальными бизнес-парки, арендаторы которых подбираются таким образом, чтобы между ними возникала синергия, появились совместные проекты и т.п. 
Другим перспективным сегментом остается реконструкция сравнительно небольших (до 5000 кв.м) зданий с хорошей локацией под бизнес-центры. Серьезный потенциал спроса кроется и в офисных объектах, которые я отношу к классу Г (бывшие НИИ, заводоуправления и т.п.), их арендаторы будут перемещаться в более качественные комплексы. 

Ольга Земцова:

- Потенциальным девелоперам мы рекомендуем подумать о том, сколько сейчас простаивает современных, красивых бизнес-центров с отличными планировками, и притормозить еще не начатые проекты. 

Денис Лола:

- Мы советуем заказчикам, у которых есть крупные участки, где планировалось строить офисы, не отказываться от этой идеи, но разбить проекты на несколько стадий, запускать небольшие корпуса по 5000-7000 кв.м и следить за изменениями конъюнктуры. 

Евгений Рязанцев: 

- Каждый офисный проект индивидуален, поэтому и на вопрос "Строить или не строить?" нет общего ответа. Очевидно одно: сейчас наступает время реконцепций и грамотного управления. 
Развивать проекты на собственных участках, на мой взгляд, все же стоит. Пока вы получите и согласуете разрешительную документацию, разработаете проект и т.п., уйдет немало времени, серьезных капиталовложений эта работа не требует, зато у девелопера будет шанс выйти на рынок, когда тот будет уже на подъеме, и снять первые сливки. 

Георгий Рыков:

- Делать прогнозы сегодня пытаются практически все, причем грамотно: вероятность одного сценария - 50% и другого - такая же. Государство поступает еще интереснее: один чиновник заявляет, что все будет о'кей, другой - что ситуация плачевна. То есть в случае чего результат при любом раскладе угадан. Большинство прогнозов - это всего лишь спекуляции. 
Экономика вообще очень странная вещь. В Пикалево встали три завода, ситуация вошла в клинч, и вдруг появляется в этой области некий физический объект, за неделю предприятия заработали, а люди стали получать зарплату. 

Мы не можем сейчас научно объяснить, куда рынок качнется завтра или послезавтра, поэтому и вопрос о том, строить ли бизнес-центры, уходит в область метафизики. 
В принципе, ничего страшного не случилось: прекрасное время. В конце концов, я думаю, в этом бизнесе останется сравнительно небольшое количество людей, которые в нем разбираются и которым он интересен. 

Анастасия Ясинская:

- Вы достраиваете бизнес-центр "Марбел"? 

Георгий Рыков:

- Да. Он практически готов. 

Анастасия Ясинская:

- Новые офисные объекты затеваете? 

Георгий Рыков: 

- Пока нет. Занимаемся в основном торговыми площадями. Для офисного сектора сейчас время концепций. 

Андрей Пушкарский: 

- Офисный рынок в Петербурге сохранился и продолжает нормально работать. Пусть он выглядит не так эффектно, как год назад: процентов на 20 сократились денежные потоки, загрузка в большинстве бизнес-центров уже не 100, а 80-85%, - но жить вполне можно. 

У нашей компании было два строящихся объекта в высокой степени готовности, мы их быстро доделали. Открываться этой весной, конечно, было тяжело: солидные клиенты активно торговались, вроде бы принимали решение об аренде, а потом передумывали. Крупные комплексы А-класса лихорадило всю весну. 

Сейчас этот период вроде бы закончился. На рынке идет активная миграция. Арендаторы, пользуясь ситуацией, перемещаются из зданий уровня В или С в класс А, получая другое качество примерно за те же деньги. Фирмы переезжают из одного делового центра нашей сети в другой, а бывает - и к конкурентам. Это абсолютно нормальный процесс. Он бы начался независимо от кризиса, но получилось все гораздо жестче и интереснее. 

Мы законсервировали четыре новых офисных проекта, находившихся на начальной стадии. Тем не менее работы по проектированию не заброшены, а кое-где даже идет стройка за счет того, что подрядчики существенно снизили расценки. 

Комплексы, запущенные 5-6 лет назад, неизбежно устаревают морально. Мы будем думать об их реконструкции, или о понижении класса, или даже о перепрофилировании. Полагаю, что за год-два вакантные 150 000 кв.м, имеющиеся на рынке, заполнятся арендаторами. А гадать, что будет дальше, не имеет смысла. 

Лилия Еременко:

- Комплекс "Пулково-Скай" - наш первый девелоперский проект в Петербурге. Он, пожалуй, самый крупный на сегодня в городе и инновационный с точки зрения инженерии. Соглашусь с Олегом Барковым в том, что экономической целесообразности в строительстве офисных объектов высшей категории сейчас нет. 

Но кризис застал нас в тот момент, когда было закуплено примерно 95% стройматериалов и выполнено 85% работ. Дороги назад у нас просто не было. И единственно мудрое решение, которое мы могли принять в данной ситуации, - разбить наш большой проект на три очереди, чтобы сэкономить на эксплуатации и на налоге на имущество. Сейчас идет госкомиссия по первому зданию, арендные контракты заключены на половину его площадей и еще на 30% помещений есть предварительные договоренности. Строительство двух оставшихся корпусов тоже фактически завершено, но официально в эксплуатацию они не вводятся и какое-то время будут стоять без отделки (ее мы делаем под конкретного арендатора). 

Евгений Рязанцев:

- Менять функционал объекта не планируете? 

Лилия Еременко:

- Нет. Делать это уже поздно. Изначально мы предполагали превратить одно из зданий в гостиничный комплекс, но поскольку соседи из "Аэропорт Сити" уже строят отель, отказались от этой идеи. 

Денис Кириллов: 

- Я отчасти с коллегами согласен, а отчасти - нет. Наша компания недавно завершила бизнес-центр "Лидер" на пл. Конституции (около 40 000 кв.м). Проблем с арендаторами нет, сейчас помещения сдаются по 800-1000 руб./кв.м в месяц. Примерно 40% площадей продано, актуальный ценник - около 100 000 руб./кв.м. 

Почему проект успешен? В первую очередь из-за локации. Кроме того, "Лен-энерго" притянуло на площадь Конституции всех электриков. Например, к нам на 3240 кв.м переезжают "Санкт-Петербургские электрические сети". 

Георгий Рыков: 

- Это метафизический объект местного значения. 

Денис Кириллов: 

- Здесь же мы планируем возвести 37-этажный офисный небоскреб высотой 135 метров. Участок у нас в собственности, сейчас ждем разрешения на строительство. Поскольку проект чрезвычайно сложный, согласования нужно получать в Москве, но медлить со стройкой мы не намерены. 

Александр Степанов:

- Хочу поддержать коллегу из "Лидер-Групп": если кому интересно заниматься офисным девелопментом, то не стоит это дело бросать. Конечно, сначала падение арендных ставок несколько нас обескуражило: ни один продукт, по моим наблюдениям, не подешевел настолько за время кризиса. Мы умерили свои амбиции и пересмотрели подход к общению с арендаторами. 

Если раньше у нас был ценник, как в супермаркете (хотите - покупайте, не хотите - не надо), то теперь это диалог. Мы стараемся заинтересовать клиента, особенно если контракт долгосрочный. Подход к расчету ставок индивидуальный, но сейчас они находятся на верхней ценовой границе "золотого треугольника". 

При этом мы продолжаем строить и не пытаемся упростить проекты, чтобы удешевить их. Кризис закончится, инвесторы вернутся. Они начнут искать в центре города качественные помещения, и нам будет что им предложить. 

Анастасия Ясинская:

- У вас ведь довольно небольшие проекты? 

Александр Степанов:

- Да. Мы работаем с недвижимостью ФОСП, которая реконструируется и превращается в деловые комплексы (БЦ "Боллоев" в пер. Гривцова, БЦ на Старопетергофском пр., МФК на Мойке, у Красного моста). 

Борис Селиверстов:

- Характерно, что девелоперы, собравшиеся за этим столом, излучают оптимизм, а консультанты полны пессимизма. На мой взгляд, единственный выход из сложившейся ситуации - взять и разобраться в своем хозяйстве. Многие компании в период, когда все получалось, успели нахватать проектов на разных стадиях. Теперь самое время одни из них заморозить, другие перепрофилировать, третьи завершить и двигаться дальше. 

Пару слов о нашем проекте Quattro Corti класса А на Почтамтской улице. Вопрос о том, чтобы его заморозить, просто не обсуждался, потому что к началу кризиса работы уже стартовали. У нас есть инвестиционный контракт с городом, который необходимо соблюдать. Естественно, диалог с банком был непростым, но мы все же получили финансирование. 

По плану деловой центр будет готов в апреле-мае 2010 года. Мы подписали предварительный договор с группой компаний "Гинза", которая откроет у нас большой панорамный ресторан на шестом этаже комплекса и возьмет в управление бутик-отель на 21 номер. Вполне возможно, этот арендатор станет для нас таким же "якорем", как "Ленэнерго" на пл. Конституции. 

Мы не экономим на качестве. Делать это нельзя, особенно теперь, когда арендатор диктует свои условия. Например, в цоколе у нас будет механизированная автоматическая парковка на 122 места, что для центра города весьма актуально. 

Анна Деркач:

- А заработать-то на проекте удастся? 

Борис Селиверстов:

- Очень сложный вопрос. Смотря как считать. Думаю, заработаем, конечно. Нужно с оптимизмом относиться к тому, что происходит. 

Анастасия Ясинская:

- Борис, у вас ведь тоже довольно локальный проект, не "стотысячник"… 

Борис Селиверстов:

- Да, полезная офисная площадь - около 9000 кв.м. Это практически все, что мы сумели выжать из этого пятна в условиях жестких градостроительных ограничений, которые действуют в этой зоне. 

Евгения Морозова:

- У нас тоже весьма оптимистичные планы. Я предлагаю не путать проблемы бизнеса в целом и тех фирм, которые вели рискованную политику и неосторожно набрали кредитов. Мы продолжаем реализовывать намеченные проекты. Самый крупный - деловой комплекс-"стотысячник" на Кондратьевском проспекте - сейчас застопорился, но не из-за кризиса, а в связи с пресловутыми Правилами землепользования и застройки. Нам приходится его переделывать. Насколько мне известно, у многих девелоперов - аналогичные проблемы. 

Денис Кириллов: 

- Хочу еще раз акцентировать внимание на том, что нынешняя ситуация не так уж плоха. В дефолт 1998 года я управлял небольшим бизнес-центром (примерно 4000 кв.м), и тогда мне пришлось на полгода вообще отказаться от арендных ставок. Арендаторы вносили только коммунальные платежи. Сейчас ничего подобного нет, по крайней мере на наших объектах. 

Борис Мошенский:

- Действительно, экономика за последние десять лет серьезно выросла, ее так просто кризисом не перешибешь. Если в 1999-м офисный рынок встал, то пока мы этого не наблюдаем. Более того, происходят и крупные сделки. Хотя коллегам стоило бы обратить внимание на маленьких арендаторов. Этот сегмент спроса (помещения по 20-30 метров) никогда не был удовлетворен. Времена сейчас не лучшие, но особого пессимизма я не испытываю. Правда, серьезно настораживает то, что в последнее время мы в основном ищем помещения для полугосударственных или квазигосударственных компаний, которые стали интересоваться хорошими деловыми центрами. Нового же частного бизнеса особо не видно, за исключением некоторых иностранных фирм, которые давно приняли решение о выходе в Петербург и реализуют свои планы. 

Что касается затоваривания рынка, мы предрекали его еще до кризиса. Экономика и тогда не росла теми темпами, которыми вводились новые бизнес-центры. Поэтому сейчас у компании, которой нужно 500-1000 метров в качественном здании, - огромный выбор, и, естественно, она может диктовать собственнику условия, а те, кому требуется пара комнат, как и прежде, найти ничего не могут. 

Андрей Розов: 

- На мой взгляд, в увеличении спроса со стороны полугосударственных структур ничего страшного нет. Я анализировал статистику по тридцати крупнейшим европейским городам и по десяти американским. Там такая же тенденция. В мегаполисах на долю государственных арендаторов приходится 10-15% спроса, а в столицах - все 20%. Так что мы не идем в разрез с мировым трендом. 

Олег Барков: 

- Одно из позитивных следствий кризиса заключается в том, что на рынке будут востребованы только качественные проекты. Ситуация, когда можно было купить любой сарай на окраине, как-то его редевелопировать и заработать деньги, больше не повторится. 

Падение ставок ведь происходит по рынку крайне неравномерно. Хочу привести такой пример. Наша компания арендует офис в бизнес-центре Alia Tempora возле "Новотеля". Комплекс удачно расположен, хорошо спроектирован, построен и профессионально эксплуатируется. 

Так вот недавно мы получили такое письмо от собственника: "Уважаемые арендаторы, заполняемость нашего здания 100%, поэтому просим не обращаться к нам с запросами о снижении арендной ставки". 

Получается, что и в нынешней ситуации качественный проект в зоне Невского проспекта не просто выживает, но и имеет возможность диктовать условия. 

Участники "круглого стола" 

Андрей Розов, 
руководитель петербургского филиала Jones Lang LaSalle 

Олег Барков, 
генеральный директор Knight Frank St.Petersburg 

Алексей Чижов, 
директор по консалтингу ООО "Практис Консалтинг" 

Ольга Земцова, 
руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St.Petersburg 

Денис Лола, 
руководитель проектов Becar Realty Group 

Евгений Рязанцев, 
советник "ВМБ-Траст" 

Георгий Рыков, 
генеральный директор ООО "Бест. Коммерческая недвижимость" 

Андрей Пушкарский, 
генеральный директор УК "Сенатор" 

Лилия Еременко, 
координатор по работе с арендаторами EKE Group 

Денис Кириллов, 
управляющий партнер ЗАО "УК "Лидер" 

Александр Степанов, 
руководитель службы управления и эксплуатации BTK Development 

Борис Селиверстов, 
директор департамента недвижимости "Мегаполис Проперти Менеджмент" 

Анна Деркач, 
генеральный директор "Praktis. Управление и Эксплуатация" 

Евгения Морозова, 
заместитель директора по маркетингу ИСГ "СПЛАВ" 

Борис Мошенский, 
генеральный директор Maris Properties 

Анастасия Ясинская, 
модератор, главный редактор "НП"

Рекомендуем ознакомиться
  • 29 Апреля 2021, 16:08
    Ставки пошли вразрез со спросом
    В первом квартале 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился четырьмя новыми зданиями арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м. Спрос на офисную недвижимость был невысок, но арендодатели все равно стали поднимать цены.
  • 29 Апреля 2021, 15:55
    Self-storage расширяется
    С начала года количество складов self-storage в Петербурге увеличилось на 30%.

Новости
и пресс-релизы

Все новости
  • 28 Апреля 2021
    Self-Storage Петербурга не сдает позиций

    Эксперты компании Maris в ассоциации с CBRE рассказали о тенденциях развития рынка индивидуального складского хранения self-storage в Петербурге в 1 квартале.

  • 26 Апреля 2021
    Слотекс новый арендатор в Пактум Холдинг

    Компания «Слотекс» арендовала производственный блок общей площадью 4320 кв. м на территории Промышленного комплекса компании «ПАКТУМ Холдинг». Брокером сделки выступила компания Maris в ассоциации с CBRE.

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.