Как организовать миграцию
Тенденция к расширению у арендаторов сменилась обратной, повышение качества офиса стало неактуальным. Главным же вопросом стал бюджет на аренду.
Стремление арендаторов сократить затраты - это стрессовая ситуация для российских девелоперов и брокеров, но именно для российских. На развитых рынках Европы и Америки главенство арендатора и насыщенность рынка - уже многолетняя данность. И рецепты действий в условиях такого рынка известны. Вопрос лишь в том, готовы ли психологически арендодатели их принять.
Западный девелопер строит бизнес-центр, четко понимая, что для успеха ему придется «переманить» из уже функционирующего бизнес-центра арендатора, который по большому счету не задумывается о переезде. Что же может послужить для арендатора достаточным мотивом, чтобы прервать свой нормальный рабочий процесс и решиться на переезд? Например, существенное улучшение условий труда в новом офисе: лучшая транспортная доступность, лучшая локация, более комфортная рабочая среда и более представительное здание. Но все эти улучшения не должны повлечь для арендатора дополнительные затраты. Большинство людей вполне комфортно себя чувствуют, если у них в офисе чисто и нормально работает вентиляция. И они не будут переезжать, пускай даже в сверкающий высокотехнологичный бизнес-центр с лучшим расположением, если при этом в полтора или в 2 раза будет увеличен бюджет на аренду. Чтобы такие арендаторы задумались о переезде, нужно предложить им продукт лучшего качества за те же деньги. Если продукт лучшего качества будет предложен за меньший бюджет, то мотивация арендатора к переезду возрастает тем более.
Сегодня у нас разрыв между запрашиваемыми ставками бизнес-центров класса А в центре и класса B (а то и C) на окраине уже сократился до минимума. Почему же мы не наблюдаем массовой миграции арендаторов в высококлассные бизнес-центры в центре? Одной из причин является то, что при угрозе съезда арендатора лендлорд в большинстве случаев снижает реальную ставку, лишая переезд экономического смысла. Но более важная причина - дополнительные затраты: затраты на отделку помещений и на переезд компании, а также косвенные затраты, связанные с перерывом в бизнес-процессе. Чтобы «сдвинуть» арендатора, арендодатели будут вынуждены брать эти расходы на свой счет. То есть включать в свое предложение отделку помещений, причем не в форме компенсации базового пакета и не в форме стандартной отделки по периметру, а полное выполнение отделки именно по техническому заданию арендатора. Этот процесс уже пошел.
Следующим шагом будет компенсация арендодателем затрат на переезд - то, что большинству российских собственников пока даже в голову не приходит. Между тем переезд даже небольшой компании может стоить несколько сотен тысяч рублей. Чтобы принять решение о смене офиса, арендатор должен либо психологически решиться «выдернуть» эти деньги из бюджета, либо получить их от арендодателя, прямым платежом либо в форме арендных каникул.
Таким образом, рецепт, который успешно применяется на Западе и является залогом успешности в Петербурге в сегодняшних условиях, - это предложение клиенту продукта лучшего качества, нежели арендатор использует сегодня, по той же или меньшей цене, нежели арендатор платит сегодня, и при этом минимизировать или компенсировать затраты арендаторов, связанные с переездом в новый офис.
Сегодняшний рынок - это игра с нулевой суммой, и арендодатели в ней заранее проигрывают. Чтобы привлечь арендаторов, им необходимо не только сокращать доходную часть бизнес-планов, но и увеличивать расходную. Такое изменение бизнес-планов, конечно, не нравится инвесторам, но в кризис снижение доходности любого бизнеса, а уж тем более девелоперского, вполне логично. При этом даже на тех уровнях, к которым ставки аренды пришли сегодня, строительство и сдача в аренду бизнес-центра приносит прибыль, хотя, конечно, увеличиваются сроки окупаемости и падает доходность проектов. Именно поэтому все эксперты в один голос говорят, что рынок очистится от компаний, для которых девелопмент не является основным бизнесом и которые имеют альтернативные направления вложения средств с большей доходностью. Но для тех игроков рынка, которые сосредоточены на офисном девелопменте, текущая ситуация все равно не предполагает работы в убыток, при этом кризис предоставляет возможность нарастить долю рынка.
Чтобы направить поток арендаторов в нужном направлении, есть способы, которые до сих пор арендодателям даже в голову не приходили.
Текст: Федоров Алексей Maris Properties in association with CB Richard Ellis