Инвестиционное сито
Сегодня в стране действуют несколько десятков институциональных инвесторов, но их бюджеты из-за кризиса существенно сократились. Массового вхождения «длинных денег» на рынок не случилось.
О вливаниях в несколько миллиардов долларов заявляли Quinn Group, Morgan Stanley Real Special Situations Fund III, Meinl European Land, Fleming Family&Partners. Однако по оценкам экспертов, из заявленных объемов инвестиций вложена примерно треть. Другие кардинально замораживают операции. Так, британский фонд Aberdeen Property Investors, намеревавшийся инвестировать в российскую недвижимость около 1,5 млрд евро, отказался от своих планов; шведская компания IKEA заявила о приостановке новых инвестиций в России из-за бюрократических барьеров.
Впрочем, с начала лета инвестиционный климат начал несколько теплеть. Финская девелоперская компания SRV Group, «ВТБ Капитал» и Deutsche Bank собрали более 100 млн евро и организовали фонд VTBC-DB Real Estate Partners с намерением покупать высокодоходные проекты в Москве и Петербурге.
Внешэкономбанк и Macquarie Renaissance Infrastructure Fund заключили на днях соглашение о совместном инвестировании в инфраструктурные проекты. Для этого ВЭБ приобретет паи двух российских ПИФов, создаваемых УК «Ренессанс Капитал». С учетом средств банка удалось привлечь уже $530 млн, а в течение года объем фонда будет увеличен минимум до $1млрд.
Организаторы форума рассчитывают в ходе дискуссии определить наиболее существенные (для инвесторов) проблемы, возможно — выработать некоторые рецепты, позволяющие снизить тревожность в принятии решений об инвестировании.
Досье PROEstate
Форум организован Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) и правительством Петербурга. Патронаж ему обеспечивают Минрегион и МЭР РФ. Генеральный партнер — «ВТБ-Девелопмент», партнер деловой программы — «ЮИТ Лентек». Среди спонсоров — NCC Group, Фонд имущества Санкт-Петербурга, Colliers International, «Эдванс».
Мнения экспертов
Сергей Гоголев, генеральный директор Trigranit Development Russia:
– Российский рынок в последнее время стал весьма рискованным, а институциональные инвесторы сейчас выбирают минимум рисков. Заинтересовать их могут только уже построенные и дающие стабильный доход объекты, проекты с крупными, сильными арендаторами. Активность будут, скорее всего, проявлять только private equity funds.
Евгений Семенов, директор отдела инвестиций Knight Frank:
– Сегодня на рынке практически нет западного капитала, нет западных покупателей, которые доминировали последние несколько лет. В первую очередь сегодня покупателями выступают российские частные компании, структуры с государственным капиталом, банки.
Микко СЕдерлунд, глава петербургского офиса Amplion Asset Management:
– Я сдержанно оцениваю перспективы прихода институциональных инвесторов в Россию, и в частности в Петербург. Иностранным фондам есть чем заняться у себя дома. Многие из них очень консервативны, поскольку в числе их «якорных» вкладчиков — пенсионные фонды.
Вначале активность проявят российские компании (скорее всего, через оффшор), которым местный рынок недвижимости уже знаком. Думаю, он оживится осенью. Активно ведут себя и китайские инвесторы, но не понятно, какие деньги задействованы — частные или казенные. Сейчас Китай покупает стратегические активы по всему миру, и это часть государственной политики.
Скандинавам, и особенно финнам, Россия близка и понятна, но они редко приходят с крупными (миллиардными) проектами. Мои надежды связаны с традиционными инвестфондами, в которые входят профессиональные участники. Рынку требуется больше профессионализма и решений, основанных на реальных данных.
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI:
– Деятельность фондов замерла год назад, и только сейчас они начали пересматривать позиции по России. Страна изменилась, и они изучают перемены и нововведения, чтобы оценить возможные риски и степень своей готовности к ним. Мы продолжаем покупать участки, а ведь любое решение о приобретении земли утверждает Совет директоров, в который входят представители Morgan Stanley.
Другой вопрос, что кризис повлиял на размер возможных инвестиций. Если год назад объемом в $100 млн никого было не удивить, сейчас это колоссальные деньги. Главное требование к проектам — качество. Рынок последние годы был всеяден, но сейчас любой инвестор будет действовать намного осторожнее: ему есть из чего выбирать. На мой взгляд, сегодня есть хорошие перспективы для инвестиций в недооцененные земельные активы.
Максим Михайлов, исполнительный директор Maris Properties in association with CBRE:
– Сейчас цена готовой недвижимости сравнима со стоимостью строительства новой или даже ниже нее, что, безусловно, привлекает инвесторов. Те, кто активно скупал объекты до кризиса, сейчас заняты обслуживанием долгов. Наиболее реальные покупатели — те, кто вел более осторожную политику. Правила очень просты.
Предложить владельцу недвижимости крайне низкую стоимость, обойти с такими предложениями максимальное количество хороших объектов и ждать, что из пары десятков собственников согласится хотя бы один. При этом совсем новые комплексы, конечно, по бросовой цене не продают, но владельцы объектов «старше» двух лет склонны к переговорам и скидкам.
Строящимися объектами интересуются в основном спекулятивные российские инвесторы и строительные компании. При этом «недострой» стоимостью свыше 200 млн рублей продать очень непросто.