Господство арендатора
В 2010 году было как никогда много переездов из класса С в офисные центры более высокого уровня. Но если ставки будут расти, то миграция из класса С, которая представляет собой основной потенциал спроса, прекратится. А новых компаний, открывающих свой офис в Северной столице, по разным подсчетам, не так уж и много -- от 1 до 5%.
Сергей Однолетков, заместитель директора по развитию VMB TRUST, говорит, что арендаторы самых распространенных в центрах класса С небольших офисов площадью 25-35м2 пока что заинтересованы в расширении площадей. Однако это расширение может происходить и в рамках предложения в сегменте офисов класса С.
«К лету 2010 года арендные ставки на офисные помещения в Петербурге достигли того уровня, что начались массовые переезды компаний из одного здания в другое в поисках лучших условий, -- рассказывает Наталья Киреева, консультант-аналитик компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. -- Активность спроса летом была максимальной за счет миграции арендаторов. Рост числа обращений клиентов и количества сделок привел к тому, что собственники зданий уверились в завершении кризиса и подняли ставки. Реакция рынка не заставила себя ждать: в сентябре количество сделок пошло на спад».
Пока что на рынке господствует арендатор, и тенденция эта неизменна. По данным Colliers International, в кризис изменились условия аренды, которые стали более лояльными по отношению к арендатору.
В Maris | Part of the CBRE Affiliate Network считают, что новые центры при условии грамотной маркетинговой и ценовой политики пустовать не будут.Например, офисный центр «Гулливер» (класс В, площадь -- 26 тыс. м2, месторасположение -- район станции метро «Старая Деревня»), введенный в эксплуатацию в начале 2010 года, к лету был уже заполнен на 90%. Таким образом, даже учитывая расположение на окраине города и низкий уровень спроса в целом в первой половине 2010 года, здание удалось максимально заполнить. Главная причина успеха -- гибкая ценовая политика.
Действующие менее года объекты сильно уступают по уровню заполняемости объектам с более ранними датами открытия. При этом, если в докризисный период разница в доле вакантных площадей составляла 10-15%, в период кризиса разница находится в диапазоне 20-50%.
При этом новые объекты, выведенные на рынок в 2009-2010 годах, постепенно заполняются арендаторами. По состоянию на конец 2009 года уровень вакантных площадей в действующих менее года объектах составлял в среднем 50-55% (по итогам III квартала 2010 года -- 39-40%).
Говоря о будущем офисного рынка, Наталья Киреева отмечает, что в Петербурге сейчас все говорят о насыщении рынка офисной недвижимости, но, вопреки всем тенденциям рынка, девелоперы продолжают строить всё более масштабные проекты. При этом доля вакантных площадей составляет сейчас 20%, что намного больше, чем во многих европейских столицах (в Вене -- 4%, Париже -- 7%, Берлине -- 10%, Варшаве -- 8%, Праге -- 12%). При этом наш офисный рынок даже не дотягивает до 2 млн м2. Ситуация, когда бизнес-центры заполнены на 100%, в городе уже больше не повторится. Объем предложения постоянно растет, конкуренция усиливается, и необходимость строительства новых офисных центров и их объем -- уже большой вопрос.