Город от первого лица
"Что касается ситуации на инвестиционном рынке недвижимости, то крупные сделки по покупке объектов начнутся не раньше начала следующего года. Инвесторы на рынке есть, но ситуация как и в 2003 году: покупатели готовы предлагать такие ставки капитализации, на которые не согласны продавцы.
Сейчас актуальны сделки по покупке объектов по ставке капитализации ближе к 20 %, т.е. 5 лет окупаемости данного проекта. В то же время владельцы недвижимости готовы на 12-15% ставки капитализации максимум, т.е. 6,5- 8 лет окупаемости.
В нынешней ситуации крупных инвестиционных сделок не происходит. Реальные сделки происходят с объектами в пределах 10 млн. $. Таких сделок очень мало, и они происходят напрямую без посредников.
В целом хочу сказать, что в ближайший год большое количество инвестиционных сделок не предвидется. Все опасаются второй волны кризиса, которая наступит осенью. Негативным фактором для инвестиционного рынка стал нарастающий объем невозвращаемых кредитов, что угрожает и банковскому сектору.
Ситуация на инвестиционном рынке волотильная и не изменится до конца года".
Максим Михайлов,
директор инвестиционного департамента компании Maris Properties
in association with CB Richard Ellis
Количество инвестиционных сделок вновь начнет увеличиваться только к концу 2009 года.
"Текущий существенный спад и просто пауза на инвестиционном рынке, в том числе, напрямую зависит от действий операторов, - ведь каждый коммерческий объект имеет ценность только когда генерирует денежный поток определенного уровня. А с учетом того, что практически все операторы (до 90 %) отказались от планов развития на этот год, многие объекты потеряли свою ценность как коммерческие проекты и стали лишь объектами недвижимости, замороженными на стадиях строительства или проектирования. Как только завершиться перестройка финансовых моделей и активность операторов вновь наберет обороты, количество инвестиционных сделок вновь начнет увеличиваться. Оценивая текущую ситуацию, можно предположить, что это произойдет только к концу 2009 года".
Мария Голубева,
директор по развитию ГК "Единые решения", директор ООО "ДОНК"
На сегодня основа аналитических прогнозов - это стабильный до конца года уровень цен на недвижимость.
"Последние 2 месяца на рынке недвижимости Петербурга наблюдается очень устойчивая тенденция оживления спроса в нижнем сегменте, т.е. в сегменте дешевых объектов. Эта тенденция начала развиваться в марте и сейчас окончательно укрепилась.
Оживление произошло за счет тех людей, которые не могли себе позволить покупку недвижимости по докризисным ценам.
Как не покажется странным, второй сегмент, где произошло оживление спроса - это элита, т.е. верхний сегмент. Причина этого та же, что и в нижнем ценовом сегменте, но размер денег иной. Если до кризиса за квартиру площадью 500 кв.м надо было отдать $5 - $10 млн, то сейчас такой же объект можно приобрести с существенным дисконтом. Паузу в спросе, когда люди выжидали с ноября по апрель месяц, мы уже прошли. В принципе это касается и жилого, и загородного, и в чуть меньшей степени коммерческого сегмента недвижимости.
Что касается прогнозов по развитию ситуации на рынке недвижимости, то еще 3 месяца назад большинство из них состояли либо из сильно негативных, либо из умеренно негативных прогнозов. На сегодня основа аналитических прогнозов - это стабильные до конца года уровень цен на недвижимость. Да, сохранились пессимистические прогнозы по снижению активности, но они очень умеренно-пессимистические. Также появились весьма крепкие прогнозы по небольшому подъему на рынке недвижимости. Некоторые из аналитиков даже стали их предсказывать к концу года. Думаю, что повышения цен, безусловно, состоится. Но мы не возьмемся предсказывать их четко к концу года. Возможно, это произойдет в конце этого года, возможно - чуть позже".
Андрей Тетыш,
председатель совета директоров АРИН