Стратегии глобального безденежья
"Кредиты на реализацию проектов дают, как правило, под готовые объекты. Но ставки по-прежнему высоки: 22 – 25%. Поэтому осознанно кредитами пользуются только те компании, у которых объекты находятся в высокой стадии готовности", – добавляет директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец.
"Запретная зона"
Раньше кредиты выдавались компаниям под планируемые потоки доходов. Сейчас эти потоки или сильно снизились, или их вообще нет. Многие проекты заморожены, поскольку на фоне общего падения спроса очень сложно найти арендаторов или покупателей на новые площади. Соответственно, возникает проблема, как возвращать кредит и проценты. Понимая это, все банки стали гораздо требовательнее как к проектам, так и к компаниям. "Тем компаниям, которым не удалось ранее договориться о сотрудничестве с финансовыми институтами, сейчас получить финансирование практически невозможно", – уверена начальник отдела корпоративных инвестиций холдинга Setl Group Александра Токмакова.
"Банки не обязательно отказывают в кредитовании напрямую, но могут продолжительное время держать потенциального заемщика в листе ожидания, проверяя его вдоль и поперек", – отмечает начальник отдела продаж группы компаний "ЦДС" Сергей Кузнецов.
При этом, говорят участники рынка, результатом переговоров редко становится получение дополнительных кредитных ресурсов. "Положительным итогом можно считать хотя бы неухудшение кредитных лимитов или продление существующих траншей", – так описывает сложившуюся практику генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест" Александр Лелин.
"Причем, договоренности об отсрочке платежей по кредитам достигаются только в отношении максимально ликвидной недвижимости. В остальных случаях шансов практически нет", – добавляет руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg Александр Волошин.
О том, что строительная отрасль не популярна у банков, не стесняясь, говорят и сами банкиры. Кредитные сделки, прошедшие за последние полгода, можно буквально пересчитать по пальцам. "С делок по строительному сегменту мало. Речь в основном идет о реструктуризации старых кредитов", – подтверждает заместитель председателя правления и руководитель Центра развития регионального бизнеса в Северо-Западном федеральном округе АКБ "Инвестторгбанк" Сергей Щербаков.
От "заморозки" до бартера
Принять условия, предлагаемые российскими банками, готовы далеко не все компании. Но альтернативы не блещут разнообразием. "Чтобы не иметь с банками дела, многие компании идут на радикальные меры: продают часть акций или уставного капитала для поддержания уровня платежеспособности", – говорит исполнительный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Максим Михайлов.
По данным открытых источников, за первое полугодие кризиса так поступили корпорация "Главстрой", Kopernik Group (ранее группа компаний МИАН), группа ПИК, компания "Капитал Груп", корпорация "Квартстрой" и MosCityGroup.
Вторая распространенная стратегия – продажа части активов. Например, построенных квартир. "Поскольку платежеспособный спрос значительно снизился, приходится идти на снижение цены. Дельта между себестоимостью строительства и ценой продажи пока позволяет застройщикам предлагать ощутимые скидки. Но банки такими активами мало интересуются. Им нужны живые деньги", – говорит Александр Волошин.
Если продавать нечего или не хочется, можно избрать стратегию соинвестирования. "Но сейчас инвесторы пользуются ситуацией и диктуют застройщикам слишком рискованные или явно невыгодные условия. Не все компании готовы, например, принять вложения в валюте. Мы воздерживаемся от принятия подобных предложений", - сообщил Александр Лелин.
"А если сложно найти покупателей с живыми деньгами, возможен вариант обмена активами с институциональным инвестиционным фондом. Такой партнер также возьмет на себя кредитные обязательства. В обмен девелопер получит акции фонда, которые сможет продать через оговоренный период времени. Для многих компаний это может способом избежать банкротства", – уверен Александр Волошин.
Когда и с инвесторами не получается, можно применить стратегию глобальной "заморозки" проектов. "Мы заморозили все намечавшиеся инвестиционные проекты. Оставили только проекты, которые жизненно необходимы для дальнейшего развития", – признается председатель совета директоров ГК "Гласс Дизайн" Александр Мулякаев.
Годится и бартерная схема. "Мы частично перешли на бартерный расчет с подрядными организациями: принимаем в зачет землю, стройматериалы, выполненные работы. Но только то, что необходимо для реализации проекта", – говорят в компании "Родэкс Северо-Запад".
А Олег Барков добавляет, что на фоне падения спроса наблюдается всплеск агрессивной рекламы, особенно ее полюбили застройщики массовых сегментов.
Залоги - на продажу
Эксперты пока считают перспективы строительной отрасли туманными и подчеркивают: сложившаяся ситуация станет фильтром для проектов и игроков. "Без кредитных денег возможна реализация только точечных высокодоходных проектов, которые возможно и выгодно строить на собственные средства", – говорят эксперты АРИН.
"Спрос сместится в область предложения эконом-класса, за счет которого люди решают насущные жилищные потребности", – добавляют аналитики ЦДС.
"Проекты, которые готовы на 50% и выше, имеют шансы на продолжение финансирования, с остальным – сложно", – уверен Олег Барков.
Эксперты также отмечают, что у банков и строителей может возникнуть новый повод для общения – работа с залогами. Пока банки неохотно идут на их изъятие за долги. "В банковском деле массовое признание невозвратов сильно портит отчетность. Банки предпочитают не доводить дело до изъятия залоговых активов, а договариваются о реструктуризации или пролонгации кредита. Это выгодно обеим сторонам, и банку – едва ли не в большей степени. Ведь механизмы реализации активов должников строительного сектора (земельные участки, строительная техника и т.д.) еще не отработаны, да и покупателей сейчас искать непросто", – объясняет Александр Лелин.
"Банкам не выгоден обвал рынка, поскольку они окажутся с недвижимостью, которую невозможно продать по адекватной цене", – согласна Екатерина Марковец.
Развитие событий по негативному сценарию можно откладывать, но не всегда получается предотвратить. Банки – заложники непростой ситуации. Им надо серьезно думать о своей устойчивости. "Велика вероятность, что к осени процесс изъятия залогов может начаться. Есть сигналы, что банки готовы распродавать заложенные объекты. Логичным развитием такой ситуации является создание банками своих управляющих компаний", – считает генеральный директор Colliers International (СПб) Борис Юшенков.
До осени есть время: участники строительного рынка не теряют надежду на "оттепель" в отношениях с банками и на повышение платежеспособного спроса. "В противном случае общий экономический кризисом может вылиться уже в отраслевой кризис. Его негативные последствия, а именно – замороженные проекты и резкое падение объема ввода нового жилья будут сохраняться в течение нескольких лет", – заключает Александр Лелин.