Есть где хранить – но нечего
Эксперты подсчитали, что темпы ввода новых площадей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года были снижены более чем в два раза. Причем, по словам директора департамента по промышленной и складской недвижимости компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Елены Александрийской, "большая часть объектов, введенных в течение первого полугодия 2009 года, являются складскими комплексами, которые должны были открыться еще в прошлом году. Из-за кризиса девелоперам пришлось перенести сроки окончания строительства, поскольку замораживать проекты, готовность которых составляет 70% и более не имеет смысла".
Тем не менее, по данным Colliers International, с начала года в Петербурге было введено около 96 тыс. кв. м. складских площадей. В первом квартале реализованы вторая очередь логопарка "Нева" и логистический центр "Энерго-Юг". Конец второго был ознаменован завершением строительства офисно-складского комплекса "Кулон-Пулково", открытием третьего блока логистического комплекса бельгийского оператора Ahlers и запуском в промзоне "Парнас" логистических мощностей ЗАО "Холдинг 78".
Почти пустые
Падение курса рубля и снижение объема грузоперевозок через "Большой порт Санкт-Петербург" привело к более, чем пятикратному сокращению импорта. В связи с этим, потребность в складских площадях резко сократилась. По данным GVA Sawyer, в конце первого полугодия уровень вакантных площадей в целом по рынку составил 25-27%. Год назад этот показатель не превышал и 10%.
Ситуация усугубляется тем, что в 2008 году, когда все кричали о неудовлетворенном спросе и дефиците высококачественных складских площадей, общий объем логистических комплексов увеличился почти вдвое. "В 2008 году произошло рекордное увеличение общего объема качественных складских помещений в Петербурге, - рассказывает Елена Александрийская. - На рынок было введено около 500 тысяч кв. м, то есть общий сток почти удвоился. Это обстоятельство наряду со снижением спроса привело к падению уровня заполняемости складских комплексов, который год назад был близок к 100%, а сейчас значительно сократился".
Сейчас рынок перенасыщен, и эксперты уверены, что с учетом уже возведенных объектов и тех проектов, которые сейчас на финальной стадии строительства, недостатка в универсальных складских площадях высокого класса в Петербурге не будет, по крайней мере, в течение двух лет. "В краткосрочной перспективе ожидать восстановления спроса на качественную складскую недвижимость не приходится, - убежден ведущий эксперт - аналитик GVA Sawyer в Петербурге Владислав Фадеев. - Небольшой рост спроса, который возникнет в случае возобновления роста экономики России, может быть удовлетворен проектами, находящимися на финальной стадии реализации".
"Достаточно высокий уровень заполняемости – около 80% - имеют складские комплексы, введенные до кризиса, - комментирует Елена Александрийская. - А вот средний уровень вакантных площадей в новых проектах составляет около 90%". Коммерческий директор Colliers International Николай Казанский также считает, что в наиболее уязвимой ситуации оказались новые склады, введенные в эксплуатацию во втором полугодии прошлого года – начале этого года, которые не успели заполниться до кризиса. "Прогрессирующий кризис потребления вынуждает компании-арендаторы сокращать объемы складских запасов. Это приводит к тому, что на рынке высвобождаются площади и формируется вторичный рынок качественных складов. Таким образом, конкуренция еще больше обостряется, поскольку на рынке также существует большой объем вновь построенных складских комплексов".
Тем не менее, крупные сделки по аренде новых складских площадей хоть и единичны, но все же случаются. Новосибирский дистрибьютор лекарств "Катрен" снял 6 тысяч кв.м во второй очереди складского комплекса "МЛП - Уткина заводь". Кондитерская фабрика им. Крупской заключила сделку на 12 600 кв.м в комплексе "АКМ Лоджистикс". Помещение в складском комплексе Skytrade общей площадью пять тысяч кв. м под дата-центр взяла в аренду голландская компания Linxtelecom. Единственный арендатор - компания WeMaTec - появился и в складском комплексе "Кулон-Пулково".
Ставки ниже, арендаторы тверже
По данным GVA Sawyer, к концу первого полугодия заявленные арендные ставки на качественную складскую недвижимость в среднем снизились на 15-25% по сравнению с концом 2008 года и в формате triple net колеблются от 2 600 до 3 900 рублей за кв.м. С учетом всех дополнительных платежей, возлагаемых на арендаторов, ставки "полной" аренды составляют около 3 400 – 5 400 рублей за кв.м. в год.
В отношении дальнейшего поведения арендных ставок мнения экспертов расходятся. По утверждению Николая Казанского, сейчас ставки аренды стабилизировались на нижнем пороге. Однако Владислав Фадеев считает, что в краткосрочной перспективе можно ожидать продолжения падения ставок. Согласно его прогнозу, до конца 2009 года снижение возможно еще на 10-15%, после чего динамика арендной стоимости стабилизируется.
Что касается уловок, к которым прибегали арендодатели для привлечения арендаторов в самом начале кризиса, то постепенно их набор становится все меньше. Переговоры о коммерческих условиях аренды по-прежнему проходят сложно, однако первоначальная растерянность владельцев складских помещений проходит, и в некоторых вопросах они уже готовы дать отпор арендаторам. "Если ранее можно было получить скидку при заключении долгосрочного договора, то сейчас с существенным дисконтом собственники складских комплексов готовы заключать только краткосрочные договоры, - рассказывает Владислав Фадеев. - Связано это с тем, что текущие средние ставки аренды не устраивают собственников. Они рассчитывают на дальнейший рост арендной стоимости, после чего у них появится возможность перезаключения договоров, но уже на новых условиях".
Кризис – не помеха
По-прежнему сохраняется тенденция переноса сроков ввода складских объектов в эксплуатацию. Девелоперы заявляют о приостановке своих проектов, поскольку прекрасно осознают, что дальнейший рост объемов предложения при отсутствии адекватного спроса может просто-напросто привести к обрушению рынка. "В настоящий момент доходность вложений в новые складские проекты, предназначенные для сдачи в аренду на открытом рынке, с учетом текущей стоимости земли и кредитов едва ли не отрицательна, - комментирует Владислав Фадеев. - Поэтому девелоперы заняли выжидательную позицию. Связано это и с тем, что непосредственно возведение складского комплекса - не слишком долгий процесс. При наличии земли и необходимых согласований (а многие это сделали еще до начала кризиса) строительство можно начать сразу после начала восстановления экономики".
Тем не менее, вопреки всякой логике, смельчаки, решившиеся на новое строительство, все же нашлись. По данным Colliers International, в первом полугодии 2009 года был заявлен целый ряд новых проектов, которые включают в себя складскую функцию. Так, участки под строительство вторых очередей производственных складов получили компания "Юнимилк" и ООО "Рубикон". Корпорация "СТЕРХ" приступила к строительству холодильного склада площадью 14,4 тыс. кв. м. в Осиновой Роще. В Гатчинском районе Ленобласти инвестиционно-девелоперская компания "СТАРТ Девелопмент" намерена возвести индустриально-складской комплекс "Дони-Верево" стоимостью $1 млрд. Логистические комплексы также построят "Евросиб-Test" (входит в состав группы компаний "Евросиб"), ООО "ФМ Ладога", компания "Феникс", входящая в ХК "Форум" и ОАО "Пластполимер".
Впрочем, по мнению Владислава Фадеева, "сроки реализации новых заявленных проектов составляют от трех до семи лет, поэтому с уверенностью сказать, что они будут реализованы, нельзя". Не уверены эксперты и в успешном завершении даже тех проектов, реализация которых уже вошла в активную фазу. "Если в 2008 году было введено 50% от планируемого объема складов, то в 2009 прогнозируется ввод не более 30%. Сроки открытия остальных проектов будут перенесены на более поздний период или объекты будут заморожены, - считает Елена Александрийская.
Меньше, дальше, скромнее
По мнению экспертов, в дальнейшем спрос еще больше сместится в сторону мелкой нарезки – вместо боксов от 5 000 до 10 000 кв. м, которые собственники навязывали арендаторам в докризисные времена, популярными станут небольшие помещения от 1 000 до 3 000 кв. м. С учетом того, что в классе А в основном предлагаются блоки от 4-5 тыс. кв.м наибольшие перспективы аналитики видят у складских комплексов, которые можно отнести к классу В. Востребованы будут и специализированные склады - например, холодильные комплексы и овощехранилища. С территориальной точки зрения наибольший приоритет будет у комплексов, расположенных вдоль КАД в районе Бронка – Таллиннское шоссе.