Эффект управления
Петербургский рынок доходной недвижимости развивается, но еще не достиг стадии массового привлечения управляющих компаний
Хотя все большее количество объектов недвижимости строится не на продажу, а для получения постоянной прибыли, собственники все еще редко передают объекты в управление профессионалам. Хотя теоретически все понимают, что наибольший доход могут извлекать только профессиональные управляющие.
По расчетам специалистов, при самостоятельном распоряжении объектом недвижимости можно потерять десятки процентов прибыли. Оплата консультаций на начальном этапе проекта обходится в десятые доли процента от стоимости проекта. Но если действовать по собственному разумению, потери впоследствии будут значительно больше. По данным УК "Система", недоработанные проектные решения увеличивают сумму инвестиций на 5?20%, в зависимости от количества и серьезности просчетов. А впереди еще эксплуатация и содержание нежилой недвижимости. Половинчатые решения, предупреждает генеральный директор УК "Теорема" Борис Жуков, тоже не выход: "Собственник должен решить, управлять недвижимостью самостоятельно или отдаться в руки УК. Промежуточный вариант, когда часть недвижимости передана УК, а частью владелец управляет сам, неэффективен".
Если владелец недвижимости на Западе имеет бизнес, не связанный с содержанием и эксплуатацией зданий, он не станет заниматься управлением: для него это - непрофильная деятельность
Считается, что спрос на услуги управляющих компаний - признак цивилизованного рынка. Петербургский рынок управляющие оценивают как неразвитый. По словам вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Евгения Рязанцева, "положительный тренд есть, но его динамика невелика: сознание собственников меняется очень медленно". "Рынок-то молодой, неокрепший, - говорит Роман Львов, региональный менеджер российского представительства компании Caspian, - многое пока что делается на ощупь. Гостиничная недвижимость приносит доход при грамотном управлении, а поскольку рынок профессионального управления отелями в России отсутствует напрочь (по молодости), приходится обращаться к иностранцам".
Не от хорошей жизни
Хотим мы этого или нет, нам приходится учиться у западных коллег, которые работают на высокоразвитых (по нашим меркам) рынках. Там мы можем наблюдать четкое разделение труда. Если владелец недвижимости имеет бизнес, не связанный с содержанием и эксплуатацией зданий, он не станет заниматься управлением: для него это непрофильная деятельность. Российские владельцы недвижимости нередко пытаются работать с нежилыми объектами самостоятельно.
По мнению специалистов, собственники отказываются от услуг УК по разным причинам. Некоторые просто не уверены, что работать с УК выгоднее, чем заниматься управлением самостоятельно, полагает Евгения Скачкова, директор по управлению и эксплуатации компании Maris Properties. По ее словам, есть немало управляющих компаний, бизнес которых непрозрачен или не совсем понятен для собственника. Например, УК предъявляет владельцу здания стоимость эксплуатационных затрат на 1 кв. м здания, но каким образом рассчитана эта цифра, не объясняет.
Кроме того, даже в среде управляющих нет общей договоренности по стандартам качества управления. Некоторые особо сознательные владельцы проводят тендеры, выбирая УК, но каждый претендент предъявляет свой перечень услуг, свои стандарты. "Собственнику зачастую просто не разобраться", - говорит Скачкова. Безусловно, трудно выбрать между зеленым и круглым.
Плохой пример владельцам недвижимости подает город, считают в ГУД. Вопреки декларациям правительство Петербурга не относится всерьез к доверительному управлению городскими объектами и, похоже, в долгосрочной перспективе не собирается извлекать из недвижимости прибыль. Владельцы коммерческой недвижимости легко делают вывод: власть не считает грамотное управление и эксплуатацию зданий полезным делом.
Жадность и не только
По словам Романа Львова, отказ от профессионального управления бывает вызван нежеланием делиться прибылью. В отельном бизнесе этот соблазн особенно велик - оператор забирает от 30 до 40% прибыли, приносимой отелем. Гонорар большинства отельных операторов состоит из нескольких элементов. Это базовый (2?3% от валовой выручки отеля) и управленческий гонорар (8?10% от валовой операционной прибыли отеля). Но помимо этого почти все операторы требуют средств на рекламу и маркетинг (2,5?3% от валового дохода номерного фонда) и комиссию за бронирование (от 9 до 12 долларов за каждое бронирование, произведенное через корпоративные системы оператора). Как утверждает Львов, собственнику очень редко удается договориться на меньший процент. Такие ставки вознаграждения действуют во всем мире.
По мнению Евгении Скачковой, пока недвижимость растет в цене, ее лучше не продавать. Но только если она соответствует профилю деятельности владельца. От непрофильных активов лучше избавляться
В управлении другими объектами нежилой недвижимости складывается иная практика. Здесь налицо тенденция снижения среднего размера вознаграждения УК и сокращение разброса цен. По словам Евгения Рязанцева, если раньше вознаграждение УК колебалось в пределах 10?30% от величины валового или чистого дохода, то теперь - 7?12%. "Это тоже косвенный признак становления рынка", - уверен Рязанцев. Евгения Скачкова отмечает, что к оплате услуг УК обе стороны нередко подходят индивидуально. Бывает, что это некоторый процент от дохода, но может быть и фиксированная сумма.
Однако жадность - не главная причина, полагает Евгений Рязанцев, как и недоверие, которое можно отнести скорее к субъективным факторам. По мнению Рязанцева, причины отказов от профессиональных управленческих услуг обусловлены принципами ведения бизнеса, конечной целью собственника недвижимости: "Если собственник намерен увести капиталы из страны, он не особенно рад УК. Если заинтересован в стабильном бизнесе на родине, будет приглашать управляющих, чтобы оптимизировать затраты".
Но собственник, по словам Евгении Скачковой, "даже не представляет, какие трудности ждут его, если он решится на самостоятельное управление объектом. Не сразу, но начнут приходить представители разных служб с проверками, потянутся с жалобами арендаторы, возникнут аварийные ситуации с инженерными системами и т.д.".
Новейшие тенденции
В настоящее время во всех сегментах рынка ощущается нехватка коммерческих площадей - это заметно по высокому уровню заполняемости бизнес-центров, отелей, складов. …
Спрос на качественные офисы превышает предложение на протяжении нескольких последних лет. Грядущий год обещает стать "звездным" для офисных и складских помещений. Это обусловлено приходом на рынок новых торговых и логистических компаний, а также увеличением грузопотоков. По словам Бориса Жукова, первый опыт компании "Теорема" по строительству складского комплекса выглядит удачным. Высокие ставки пугают потенциальных арендаторов лишь на первых порах. Через несколько дней они, как правило, возвращаются: свободных площадей в современных складских комплексах в городе почти нет.
Но мода - дама капризная, предсказать ее движения довольно сложно. "Был бум на офисы, который, собственно, не успокоился до сих пор, - вспоминает Евгений Рязанцев. - Потом пришла очередь торговых комплексов крупных форматов. Теперь дело дошло до складов. Сдача в аренду офисов дает 15?20% рентабельности. А склады? Думаю, года через полтора наступит насыщение рынка". Как заметили в компании Maris Properties, в городе появляется все больше многофункциональных комплексов: если финансовые возможности и размер участка позволяют реализовывать большие проекты, то наличие зданий различного назначения оптимально с точки зрения снижения рисков.
В ситуации все возрастающего спроса на помещения собственнику трудно сделать выбор - продать свой объект или сдавать его в аренду. С одной стороны, в город пришли инвестиционные фонды, которые готовы приобретать объекты недвижимости, обремененные арендой. Их интересуют в первую очередь потенциальные доходы объектов. С другой стороны, жалко продавать недвижимость, приносящую доход.
По мнению Евгении Скачковой, пока недвижимость растет в цене, ее лучше не продавать. Собственник всегда хочет выручить как можно больше средств от продажи. Поэтому в период роста цен на недвижимость нередки случаи, когда объекты снимаются с продажи: собственники надеются продать их через некоторое время, когда цены вырастут. Немаловажно, отмечает Скачкова, какого рода активом является здание для собственника, профильным или нет. От непрофильных активов, считает она, лучше избавляться.
Чем раньше, тем лучше
Владельцы недвижимости, отмечают специалисты, все чаще стали обращаться за консультациями. Конечно, для управляющего удобнее, если встреча с собственником случится на ранней стадии проекта, например во время создания концепции будущего объекта. Еще лучше, если УК сама разработает концепцию. Однако, как рассказывает Евгений Рязанцев, собственники нередко обращаются к профессионалам накануне сдачи готового объекта в эксплуатацию. Хотя УК будет сложнее работать на таком объекте, собственники не готовы увеличивать ей вознаграждение.
Лучше, если оператор будет комментировать и корректировать проект с самого начала, утверждает Роман Львов. Крайний срок для привлечения оператора - за год до открытия отеля. "В принципе, стандарты брендов крупнейших мировых гостиничных сетей известны и довольно схожи друг с другом, поэтому собственник может начать проектировать коробку здания и основную его начинку без оператора, ориентируясь на стандарты по количеству звезд, - говорит Львов. - Я знаю случаи, когда изначально гостиница проектировалась под одного оператора, а потом, за год до открытия, оператора меняли или просто подписывался договор с другим (если до этого ничего не подписали). Но всегда это были операторы одного уровня (к примеру, Hyatt-Hilton)". В городе известны и другие случаи, когда желание самостоятельно управиться с гостиницей выливалось для инвестора в дополнительные расходы на переделку почти готового здания, затягивались сроки проекта или заполняемость отеля была низкой.
Евгения Скачкова назвала еще одну важную причину, по которой УК надо привлекать на ранней стадии проекта: "Только для управляющей компании очевидно, как будет выглядеть процесс эксплуатации. Если УК приглашают на стадии проработки концепции, эксплуатация обойдется дешевле". На этапах проектирования и строительства коммерческого объекта нередко допускаются характерные ошибки, которые позже выливаются в увеличение эксплуатационных расходов, отмечает генеральный директор УК "Система" Евгений Якушин. В первую очередь речь идет о подборе инженерных систем. "Обычно ввод в эксплуатацию готовится за четыре-пять месяцев до сдачи объекта. Поэтому в бизнес-плане должно быть учтено тестирование систем, комплектация штата рабочих эксплуатации и т.д. Привлекая профессионалов на этапе проектирования, можно не только узнать заранее о будущих расходах, но и сделать все возможное для их оптимизации", - уверен Якушин. Кроме того, специалисты способны заранее подсчитать стоимость эксплуатации.
Иногда собственники не видят особой разницы между услугами по управлению и услугами по эксплуатации недвижимости. Это может обернуться неприятностями и для владельцев здания, и для арендаторов. Недавно в Петербурге пожарная инспекция остановила работу нового торгового комплекса "Ульянка". Поправки в Градостроительный кодекс отменили экспертизу Госпожнадзора на стадии согласования проекта и в период госприемки. Однако рейдов пожарных инспекторов никто не отменял. В результате проверки Госпожнадзор потребовал устранения угрозы безопасности арендаторов. Претензии предъявлены собственникам комплекса. В "Ульянке" работает серьезная эксплуатационная компания (MTL, входит в Группу компаний "БестЪ"), но управляющей нет. Если бы на объекте действовала УК, то конфликта с Госпожнадзором, скорее всего, вообще бы не возникло: управляющие таких проколов обычно не допускают. А если бы они и случились, собственники могли бы переадресовать УК претензии пожарных.
Критерий - личный комфорт
Прогнозируя развитие ситуации на рынке услуг по управлению, специалисты опираются не на статистические данные, а на тренды, которые проявились на рынке коммерческой недвижимости.
"На ошибках, как известно, учатся. Некоторые подвижки в сознании происходят, и политика мы сами отходит на второй план", - говорит Роман Львов.
Управляющие отмечают появление новых стандартов и новых технологий. По словам Бориса Жукова, стандарты необходимы, если компания управляет несколькими объектами. "Мы выработали стандарты управления эмпирическим путем, - рассказывает Жуков. - Например, в зависимости от конкретного объекта используются разные штатные расписания. Большое количество зданий в управлении заставляет выходить на новый качественный уровень. Например, если в управлении пять бизнес-центров, имеет смысл создавать для них собственное программное обеспечение для управления бизнес-процессами и документооборотом, но неэффективно создавать такой продукт ради одного здания".
Главное поле для экспериментов "Теоремы" сегодня - аутсорсинг. Количество объектов в управлении растет, поясняет Борис Жуков, возникает необходимость перепоручать ряд обязанностей специализированным фирмам. Например, клининговые услуги или работа со сложными инженерными системами. "Сейчас мы запускаем два бизнес-центра, - делится планами Жуков. - Решили в одном из них провести эксперимент - отдать все клининговые услуги на аутсорсинг".
Перспективы для работы управляющих компаний пока выглядят не слишком радужными, однако специалисты не теряют оптимизма. "Когда главной целью собственника станет комфорт, а не крупная сумма, тогда другого пути, кроме как нанять профессиональных управляющих, у него не будет", - уверен Борис Жуков.
Елена Зубова