Арендаторов сдвигает пандемия
Такая конъюнктура заставляет собственников легче идти на уступки арендаторам и может привести к небольшому снижению средних ставок. Похожие тренды на офисном рынке, где активность по-прежнему сохраняется в основном за счет продолжающихся переездов арендаторов.
Начало нового года ознаменовалось на рынках коммерческой недвижимости ростом вакантности. В торговых центрах Москвы, по прогнозам JLL, доля пустующих площадей в этом году может вырасти с текущих 5,4% до 7–8%. Руководитель отдела исследований компании Владислав Фадеев поясняет, что речь идет о благополучном сценарии, предусматривающем ввод новых объектов и увеличение вакантности в наименее современных объектах. Согласно оценкам Cushman & Wakefield, уровень пустующих площадей в московских торгцентрах за последнее время вырос с 9% до 10,4%.
Исходя из того что ни ноябрь—декабрь, ни январь не оправдали ожиданий ритейлеров по объему выручки, в ближайшее время, по мнению аналитиков, это значение может вырасти на фоне закрытия магазинов.
Хотя старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Анна Манькова рассчитывает, что динамика закрытий будет сдержанной: каждый девелопер, находясь перед выбором договориться с арендатором либо расстаться с ним, оценивает ситуацию с точки зрения наличия потенциальной замены. В условиях сдержанного развития сетей, желающих занять освободившиеся помещения, не так много, это вынуждает собственников активно идти на уступки существующим арендаторам. Новые помещения, по мнению госпожи Маньковой, сейчас все же подыскивают салоны бытовой техники, товаров для дома и fashion-операторы с демократичными ценами. На рынке общепита, по наблюдениям госпожи Маньковой, активность проявляют фастфуд-операторы.
Аналогичные тенденции прослеживаются в Санкт-Петербурге: если сейчас, по оценкам JLL, в городе пустует 3,4% площадей в торгцентрах, то в этом году показатель может вырасти до 5–6%. Но заметного падения средних ставок консультанты не ждут. Господин Фадеев напоминает, что снижение уже произошло в 2020 году, когда максимальная ставка для стандартного магазина площадью 100 кв. м снизилась с 80 тыс. руб. за 1 кв. м в год до 60 тыс. руб. Возвращение значения к докризисному уровню, по мнению эксперта, возможно не раньше конца года.
Торговля уходит с улиц
В сегменте стрит-ритейла ситуация заметно хуже. Консультанты JLL напоминают, что по итогам 2020 года вакантность на торговых улицах Москвы выросла почти в два раза, до 15,5%. Число закрытых заведений общепита при этом оказалось на 35% больше, чем годом ранее. Хотя на данный момент коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко отмечает скорее позитивный тренд, говоря о восстановлении активности арендаторов.
В Москве, по ее словам, сейчас смотрят помещения стрит-ритейла в основном продуктовые сети, банки, кофе-пойнты и заведения стритфуда.
Эксперт отмечает, что при заключении новых договоров собственники сейчас идут на торг, но предпочитают записывать в них фиксированный рост или возможность пересмотра ставки через три—шесть месяцев от начала коммерческой деятельности.
Руководитель отдела исследований рынка компании Maris Алена Волобуева отмечает, что начавшийся на центральных торговых улицах Санкт-Петербурга после снятия связанных с COVID-19 ограничений рост вакантности продолжается и к весне в городе могут пустовать уже 14–15% помещений стрит-ритейла. Госпожа Волобуева добавляет, что в моменте основной спрос на рынке стрит-ритейла формируют наименее пострадавшие ритейлеры — продуктовые сети, аптеки, салоны красоты, товары для дома, бюджетные магазины косметики и парфюмерии.
Офисные релокации
Пандемия COVID-19 ожидаемо привела к снижению спроса на офисную недвижимость: по итогам 2020 года общий объем поглощения в Москве, согласно оценкам Knight Frank, сократился на 61%, до 277,5 тыс. кв. м. Директор департамента офисной недвижимости компании Мария Зимина отмечает, что активность остается сдержанной и сейчас, а заметные сделки в основном связаны с оптимизацией площадей. Средний уровень вакантности офисов класса А на конец года в Москве, по ее словам, составил 11,4%, в этом году значение может немного увеличиться. С этим соглашается директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели, поясняя, что на рынок также оказывает влияние вывод новых объектов и увеличение предложения офисов в субаренду. В перспективе, по мнению эксперта, это может привести к небольшому снижению средних арендных ставок, которые пока в Москве стагнируют.
В Санкт-Петербурге, по оценкам гендиректора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, объем поглощения офисов в 2020 году сократился в два раза, до 66,9 тыс. кв. м, а суммарный объем свободных площадей вырос на 67%, до 263,5 тыс. кв. м.
Эксперт не исключает, что, равно как и в Москве, в этом году такая динамика может привести к небольшому квартальному снижению средних ставок на офисную недвижимость.
Замдиректора департамента услуг для арендаторов Colliers Виктория Горячева отмечает, что тем не менее активность на рынке в январе была достаточно высокой, правда, в основном за счет сохраняющегося желания многих компаний сменить локацию.