Арендатор уходит, чтобы остаться
Неблагоприятная экономическая ситуация приводит к росту числа арендаторов, стремящихся сократить расходы на арендную плату.
- говорит Светлана Мовчан, координатор отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.
Мониторинг цен
По данным компании JLL, количество запросов на поиск офисного помещения выросло в 1,5 раза начиная со второй половины 2014 года и в 2015 году продолжает держаться на этом уровне, однако значительная их часть сводится к мониторингу рынка.
«Арендатор анализирует альтернативные локации и со списком этих вариантов приходит к арендодателю с предложением о понижении арендной ставки. Примерно в 70-80% случаев, если судить по практике 2015 года, сторонам удается договориться о снижении ставки аренды и переезда не происходит», - отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. По его словам, наиболее подвержены ротации бизнес-центры класса В, так как малый бизнес в целом более чувствителен к изменениям в экономике и быстрее на них реагирует.
«Безусловно, хуже всего себя чувствуют компании малого и среднего бизнеса вне зависимости от сферы деятельности. Наиболее остро чувствуют разницу компании, вынужденные переехать в бизнес-центры класса С, например, из В, поскольку в данном случае им приходится решать дополнительные вопросы - заказ воды, клининг и прочее», - делится наблюдением Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор».
Рынок измельчал
В целом заполняемость бизнес-центров снижается. «С рынка уходят западные компании, а свои сокращают площади для бизнеса. Освобождается в первую очередь А-класс, в связи с тем что бизнес оптимизирует расходы на аренду. Рынок измельчал - крупных арендаторов, кроме аффилированных с «Газпромом», почти нет»,
- говорит Екатерина Лапина, специалист по коммерческой недвижимости компании «АРИН». Указания по поиску нового офиса часто приходят в петербургские филиалы компаний из головных офисов в Москве. «Там, как известно, рынок офисных объектов изобилует предложением (количество вакантных площадей в качественных
бизнес-центрах превышает весь сток офисного рынка Петербурга).
Несколько избалованные таким выбором столичные представители ставят задачу значительно сократить расходы на аренду, не ухудшая условий труда для сотрудников», - рассказывает Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg. Среди выставляемых требований к новому офису: соответствующее качество объекта, близость к метро, наличие парковки, низкая цена. «В Северной столице почти все новые крупные высококачественные объекты были арендованы структурами «Газпрома» и резкого роста вакансии и падения ставок не наблюдалось. К тому же темпы ввода новых объектов замедлились. На этом фоне поиск нового офиса с хорошими характеристиками, но за небольшие деньги - непростая задача», - утверждает Марина Пузанова.
Не по своей воле
К вынужденной миграции относятся ситуации, когда собственник БЦ расторгает договоры с арендаторами (с компенсацией) и отдает весь объект или основную его часть единственному или якорному арендатору.
По словам Владислава Фадеева, с переездом «Газпрома» и его структур в Петербург количество таких «переселений» увеличилось.
«Особенно это заметно в зоне Пулково, где ряд компаний поменяли бизнес-центры на соседние. Поскольку такого рода изменения связаны с одним арендатором, который предпочитает бизнес-центры высокого класса, в первую очередь можно говорить о том, что переселяются из класса А. И преимущественно остаются в том же классе, так как бюджет на аренду у этих компаний не меняется», - добавляет он.
Так, отмечает эксперт, структуры «Газпрома» активно расширялись в «Пулково Скай» и сейчас занимают примерно две трети всего бизнес-центра, а также в «Технополисе». Арендаторы из этих бизнесцентров мигрировали в Pulkovo Star, «Аэроплазу», тот же «Технополис». В 2013 году аналогичная ситуация была с БЦ
«Юпитер», часть арендаторов из которого переместились в «Пулково Скай».
Новые возможности
Впрочем, ряд компаний увеличивают площадь офиса в связи с ростом бизнеса. По словам Дмитрия Золина, более 20% арендаторов сети БЦ «Сенатор» в течение первого полугодия 2015 года расширились. В основном это компании IT и сырьевого сектора, а также фармацевтики. Среди клиентов Knight Frank Saint-Petersburg это
компании из сферы IT, а также организации, связанные с обслуживанием госконтрактов.
«Есть компании, которые не пытаются договориться на старом месте, а просто хотят улучшить условия, не повышая при этом расходы на арендную плату. Сейчас для этого хорошее время, так как достаточно большое предложение качественных офисов по выгодным ставкам», - говорит Светлана Мовчан.
По данным АРИН, за время кризиса улучшили условия для бизнеса лишь 3% арендаторов.