Перспективы развития офисной недвижимости Васильевского острова
По итогам 3 кварталов 2015 г. общий объем рынка качественных офисных площадей Петербурга составил около 2,5 млн м2. Долю Васильевского острова эксперты оценивают примерно в 7-8%.
Всего в районе сейчас насчитывается 23 бизнес-центра классов А и В арендопригодной площадью 190 тыс. м2, Преобладают на острове офисные центры класса В - 131 тыс. м2, остальные 59 тыс. м2 относятся к классу А.
Как отмечает начальник отдела продаж сети бизнес-центров "Сенатор" Ольга Ерлина, большая часть бизнес-центров рассредоточена на территории от 8-й до 18-й линии.
Взлеты и падения
Офисная недвижимость на Васильевском острове вводится неравномерно год от года.
Например, если в 2008 году там было построено шесть офисных объектов общей площадью 68,6 тыс. м2, включая реконструкцию и новое строительство, то к концу 2011 г. их число сократилось до двух, а общая площадь - всего 20,3 тыс. м2, рассказывает коммерческий директор направления гражданского строительства компании STEP Кайл Патчинг.
Очередной пик ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров в Василеостровском районе Петербурга пришелся на 2012 г.: общая площадь новых объектов составила 51,2 тыс. м2. Это произошло во многом благодаря тому, что в это время была построена третья очередь БЦ "Сенатор". Однако уже следующий год вновь стал провальным: возведено всего 545 м2 административно-офисных зданий. Это худший результат для района за последние 8 лет, отмечает Кайл Патчинг.
Прошлый и текущий годы также не вселяют большого оптимизма. Так, в 2014 г. на В.О. сдано 4,9 тыс. м2 офисных площадей, за 9 месяцев 2015 г. - 6,9 тыс. м2.
Десятая часть
По данным Knight Frank, доля свободных площадей на конец III квартала 2015 г. составляет 18,3 тыс. м2, или 10%.
"Существующие офисные проекты сохраняют высокий уровень заполняемости, - рассказывает Ольга Ермолина, - в объектах сети "Сенатор" на Васильевском острове уровень вакансии минимален - около 5%".
При этом ставки аренды снижаются. По словам Наталии Киреевой, с начала года они уменьшились на 12%. По данным участников рынка, средневзвешенная ставка сейчас составляет 900-1050 рублей за 1 м2, включая НДС и операционные расходы.
При этом на уровень арендных ставок влияет также сложная транспортная ситуация на Васильевском острове. "Для качественных объектов ставки в среднем на 10-15% ниже, чем в других центральных районах Петербурга", - отмечает заместитель генерального директора "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Вадим Демешенков.
Трудный путь к офису
Вообще именно о дорогах и транспорте говорят в первую очередь эксперты, когда речь заходит о Васильевском острове.
Так, по мнению Наталии Киреевой, интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову снижается именно из-за сложной транспортной доступности в связи с связи с закрытием станции метро "Василеостровская" на реконструкцию на целый год. Не так давно разрешились сложности с автомобильным сообщением в районе наб. Макарова, где велась реконструкция из-за строительства второго выхода станции метро "Спортивная". Васильевский остров также мало популярен из-за пробок на дорогах, небольшого количества парковочных мест.
Однако Васильевский остров расположен поблизости от центра города, поэтому интерес к офисам здесь все же есть, отмечает Ольга Ермолина.
Перспективы развития офисной недвижимости в данной локации эксперты связывают в первую очередь с завершением строительства Западного скоростного диаметра, который свяжет Васильевский остров и Приморский район. Окончание работ запланировано на 2018 г.
"Улучшение транспортной доступности позволит увеличить ставки аренды и заполнить текущие вакантные помещения, а также те, которые будут введены к 2018 г.", - прогнозирует Вадим Демешенков. По его мнению, строительство новых бизнес-центров на Васильевском острове в текущих рыночных условиях рискованно.
Перспективы офисной недвижимости Васильевского острова могут быть связаны также с развитием намывных территорий, отмечает Кайл Патчинг. Но прогнозировать их сегодня сложно, так как по-прежнему есть сложности с подключением объектов намыва к коммуникациям. Когда эти проблемы будут решены и жилищное строительство здесь возобновится в полном объеме, на намыве, несомненно, появятся новые офисные проекты.