Аппетитный ритейл: как развивается рынок общепита петербурга
За январь-август 2016 года оборот общепита, по данным Петростата, составил 41,7 млрд рублей, что на 7,4% больше чем за тот же период 2015-го. Под заведения общепита в центре Петербурга занято 24% встроек, а в спальных районах – примерно 11%. Наибольшая концентрация – на Невском проспекте, Садовой, Большой Конюшенной улицах, Среднем проспекте и 7-8 линиях Васильевского острова, на Московском проспекте. Отдельные ресторанные коридоры сохраняются на улицах Рубинштейна, Некрасова, Караванной, Казанской.
В начале года в городе работало около 5200 заведений. В среднем за месяц появляется от 20 до 30 новых точек. Однако примерно столько же и закрывается. Причем в некоторых случаях уходят и крупные игроки. Так, например, на Невском проспекте закрылись две кофейни «Кофе хауз». Большинство же продолжают заниматься оптимизацией бизнеса, закрывая менее рентабельные точки, чтобы открыть их на более привлекательном месте. Например, одна из кофеен CoffeeShop Company переберется с Московского проспекта в ТЦ «Пассаж».
В целом на рынке наиболее активно развиваются сетевые операторы – среди лидеров по открытиям «Теремок» и «Чайная ложка», в более дорогом сегменте – разнообразные проекты Ginza. Основные условия договоров аренды не изменились: преобладают долгосрочные договоры с регистрацией на 5-7 лет, с индексацией арендной ставки 5-7%.
Как отмечают в JLL, наибольший интерес к торговым центрам проявляют сети «Евразия», McDonald’s, «Теремок», «Крошка картошка», Hesburger, Burger King, Chili pizza, «Чебуroom», «Буше», КИDO. Торговые площадки также притягивают такие новые форматы общепита как фудтраки, фестивали еды, стрит-фуд. Высока популярность киосков-закусочных площадью 20-40 кв.м.
Наиболее популярны среди новинок – разнообразные мясные рестораны. Из последних открылись «Мясорубка», «Дикмаn’s Del», Smoke.
Рестораторы подыскивают площади с хорошими мощностями. Предпочтительно иметь свыше 80 кВт, хотя большинство встроек располагают всего 15-50 кВт. Лучшими считаются угловые помещения, с двумя входами с разных улиц. Желательны витрины. Обязательно наличие газа. Ремонт заведения обычно не занимает больше трех месяцев, расходы на него (в зависимости от дизайнерских изысков) могут доходить до 45 000 – 60 000 руб./кв.м. Чаще всего запросы приходят на помещения в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Александр Просенков, руководитель департамента street retail компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
- Высокий спрос есть как на фудкорты, так и на помещения формата стрит-ритейл. С начала года на рынок активно выходили новые заведения общественного питания, большая часть которых работает в формате фаст-фуда: Food Truck, Shaweroll, «Моко бургер», Amsterdam Chips Company, The Buddy, Joly Woo, Fjord и пр. У операторов этого сегмента, ориентированных преимущественно на импульсный спрос, пользуются популярностью локации с высокой проходимостью – зоны в центральной части города, где сосредоточен туристический поток, а также улицы рядом со станциями метро с интенсивным пешеходным трафиком. При этом наметилась интересная тенденция: заведения, ориентированные на творческую молодежь, шагнули за пределы центра города. Например, кафе-пекарни сети «Цех 85» открылись на ул. Дыбенко, Бассейной, Заставской и Ленсовета. Вегетарианское кафе со стритфудом «Имбирь» на Гражданском пр., Starsky Grill & Burgers на ул. Решетникова.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
- Предприятия общепита традиционно лидируют в структуре открытий объектов стрит-ритейла на основных торговых магистралях в центре Петербурга. Так, за третий квартал 2016-го их доля от общего количества новых объектов составила 33%. Ротация заведений равна 5-6%, что чуть ниже, чем в среднем по рынку. Примерно в половине случаев один ресторан оперативно меняется на другой, еще в трети наблюдается пауза в несколько месяцев между закрытием одного заведения и открытием на этом месте другого. Остальные помещения разбирают разнообразные арендаторы. Например, на Невском пр., 69 вместо «Кофе Хауза» откроется магазин косметики Lush. В числе интересных событий стоит назвать переезд ресторана интерактивной кухни Meat Line в ТРЦ «Галерея» и открытие там же кафе «АндерСон».
Анна Энглас, консультант-аналитик отдела исследований рынка недвижимости Maris в ассоциации с CBRE:
- Наиболее активно развиваются демократичные форматы общепита. Небольшие кофейни, фастфуды и бары открываются как в торговых центрах, так и в помещениях стрит-ритейла. Так, сеть ресторанов McDonald's планирует до конца года открыть четыре новых ресторанов и продолжить модернизацию уже существующих. Сеть бельгийских кафе Manneken Pis открыла еще одну точку на Невском пр., 55 (раньше там было кафе Avenue55).
На рынок Петербурга зашли новые бренды фаст-фуда. Ресторан Falafel Fox заработал в концепции стрит-фуда на улице Некрасова, арендовав помещение площадью 167 кв.м. Кафе Doggy Dog функционирует на улице Восстания, 10. В ТРК «Меркурий» открылось кафе здорового питания Veg Fast. В ТРК «Галерея» открылось флагманское заведение московской сети «АндерСон».
Однако сложная экономическая ситуация повлияла на работу «старичков». Так, одна из старейших петербургских кофеен «Идеальная чашка» продана трем инвесторам, одному из которых принадлежит новосибирская сеть Traveler’s Coffee. Из десяти кофеен осталось только пять. Сеть кофеен «Кофе хауз» также закрыла часть заведений в рамках программы оптимизации после слияния с «Шоколадницей». Некоторые рестораторы работают над обновлением собственных концепций. Например, холдинг «Евразия» подыскивает под новый формат помещения больших площадей.
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
- В прошлом году помещения освобождались из-за санкций, роста валют и прочих неурядиц. Соответственно росло количество предложений по аренде. А в этом году наблюдается ровно противоположная ситуация: бум открытий, особенно в стрит-ритейле. Причем ротация достаточно умеренная. Практически все опустевшие в прошлом году объекты сейчас уже нашли новых арендаторов. Собственники стали гибче подходить к ставкам, а некоторые из них даже сами становятся соинвесторами интересных проектов. Сроки договоров увеличились до 7-10 лет.
Продолжают развитие такие известные ресторанные группы как Ginza Project и Italy Group: под свои форматы они запрашивают в среднем 600 кв.м в центральных районах города. Активно открываются бренды Burger King и KFC, подыскивая себе площадки 200-250 кв.м (с возможностью сделать автораздачу). Авторские заведения работают, как правило, в центре Петербурга, занимая помещений размером не более 200 кв.м. Фуд-корт в качественных торговых комплексах всегда был востребован арендаторами, и этот сегмент в целом сильно не пострадал. Постоянный поток посетителей дает стабильную выручку для рестораторов в ТРК.
Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar:
- Основной спрос на помещения под общепит составляют преимущественно небольшие кафе и отдельные рестораны, которых интересуют объекты площадью 100-200 кв.м. Сетевые операторы подбирают помещения в 250-450 кв.м. Бюджет среднего арендатора составляет 150 000-200 000 рублей в месяц. При этом они подбирают только максимально готовые для использования помещения, как правило, с мебелью и оборудованием. На наш взгляд, динамика по высвобождению помещений заметно выросла (за исключением мест с высокой проходимостью). Собственники малоходовых объектов готовы предоставлять арендаторам льготные периоды сроком до полугода.