В ожидании сдвига: о состоянии рынка недвижимости
С начала года во всех сегментах рынка недвижимости отмечалось небольшое падение спроса, вызванное сложной экономической ситуацией в стране и снижением покупательской способности потенциальных клиентов. По сравнению с первой половиной 2015 года коммерческая недвижимость прибавила вакантных площадей, снизились объемы сдачи жилья.
По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, основной объем ввода жилых квадратных метров в нынешнем году пришелся на первый квартал. За этот период в городе сдано 898 000 жилых кв. м, что стало лучшим показателем в стране. Но во втором квартале темпы снизились, и в результате общее количество жилья, введенного в эксплуатацию за первые шесть месяцев года, составило 1,27 млн кв. м (476 домов на 22 557 квартир, включая объекты индивидуального строительства). Это на 12% меньше уровня прошлого года, когда было введено 1,44 млн кв. м.
Тем не менее по итогам полугодия на долю Санкт-Петербурга пришлось 4% от общего количества введенных в стране жилых квадратных метров, город вошел в пятерку регионов-лидеров. В Ленинградской области за последние полгода было введено в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилья, что соответствует результатам аналогичного периода прошлого года.
Осторожность не помешает
Заметное снижение по сравнению с первым полугодием 2015 года продемонстрировали темпы вывода строящегося жилья на рынок. Всего за первые шесть месяцев с начала года в продажу в городе и прилегающих к городской черте районах Ленинградской области выведено 1,92 млн жилых кв. м (45 200 квартир).
- Застройщики стали осторожнее относиться к выводу новых проектов на рынок. По нашим оценкам, этот показатель по сравнению с аналогичным периодом 2015 года снизился на 18%, - отмечает руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов. При этом, по данным аналитического отдела холдинга RBI, в «традиционной» части города показатель соответствует уровню прошлого года, а общее снижение произошло за счет падения скорости вывода на рынок нового предложения на территориях за кольцевой автодорогой, что логично с учетом падения спроса на 6%.
На рынке коммерческих квадратных метров наиболее выгодная ситуация в первом полугодии складывалась в сегменте офисной недвижимости
Экономический спад увеличил риск недостроя.
- Многие объекты заморожены на стадии «до выхода в продажу» на неопределенный срок, даже имея готовую проектную документацию и разрешение на строительство. Но это как раз позитивно влияет на рынок, не давая перенасытиться дешевыми предложениями, - говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.
Ряд отказов от проектов был связан не только со сложной экономической ситуаций, но и с изменением градостроительного плана Санкт-Петербурга и ограничением высотности застройки, подчеркивает генеральный директор и партнер в компании «МТЛ» Николай Антонов.
- Это не могло не привести к потере рентабельности проектов, - уверен он.
Новая тяга к комфорту
В сегменте бюджетного жилья произошло заметное перераспределение покупательских предпочтений. По словам Николая Лаврова, в отличие от 2015 года в этом году спрос плавно перетек со студий на 1-2-комнатные квартиры. Самые дальновидные застройщики, предвидя новую тенденцию, в 2016 году вывели в продажу объекты с соответствующими планировками.
- Также появился спрос на многокомнатные квартиры, которого не было уже давно, - отмечает Николай Лавров.
- Основную долю спроса стали формировать покупатели, которые приобретают квартиры исключительно для собственного проживания. Доля покупок с инвестиционными целями снижается, - считает Петр Буслов.
Генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg Николай Пашков отмечает, что хотя с точки зрения объемов продаж бессменным лидером по-прежнему остается жилье массового спроса (это обусловлено главным образом масштабами строительства и наличием большого числа предложений малогабаритных квартир по минимальной абсолютной стоимости), в первом полугодии текущего года отмечалась существенная положительная динамика в классе «В» (бизнес-класс + бизнес-лайт).
По наблюдениям директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максима Соболева, спрос на квартиры комфорт-класса составлял примерно половину предложения, реализуемого на рынке.
- Это наиболее привлекательные для клиентов объекты, располагающиеся, как правило, в районах с развитой инфраструктурой - как социальной и коммерческой, так и транспортной, - поясняет Максим Соболев.
Согласно данным холдинга RBI, в классе «элит» объем нового предложения существенно сократился - в первом полугодии 2016 года продажи были открыты всего в шести проектах общей площадью около 80 000 кв. м. Результатом стало снижение спроса на 3% по сравнению с первым полугодием 2015 года. Сокращение предложения может привести к дальнейшему падению продаж в этом сегменте, считают участники рынка.
- При этом девелоперы, которые все-таки выводят на рынок новые проекты, получают хороший отклик потенциальной аудитории, что подтверждают и новые объекты RBI, - подчеркивает директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI (входит в холдинг RBI) Вера Сережина. - Покупателям интересны нестандартные продукты: квартиры и нежилые помещения в уникальных локациях, с отличными видовыми характеристиками, оригинальными планировками.
Хорошая динамика
Продажи новых жилых квадратных метров показывают хорошую динамику роста. По оценкам аналитического центра «Главстрой-СПб», за первое полугодие в городе реализовано около 1,6 млн кв. м жилья. Этот показатель превышает результаты аналогичного периода 2015 года на 23%. Основным драйвером рынка остается программа субсидирования ипотеки.
Существенных изменений в ценах на новое жилье по итогам полугодия не произошло. По информации Николая Пашкова, в классе «А» средняя стоимость квадратного метра за этот период опустились на 2% - до 323 400 рублей. В классе «В» цены в процентном соотношении не изменились, в среднем квадратный метр продавался за 157 300 рублей. Динамика цен в классе «С» показала положительный рост - на 0,5%, средняя стоимость составила 96 700 рублей за 1 кв. м. Петр Буслов оценивает повышение средней цены в сегменте масс-маркет в целом по Петербургу в 3,2%, а в пригородных зонах (за КАД) по итогам полугодия отмечает повышение на 2,7%.
По итогам полгуодия на долю САнкт-Петербурга пришлось 4% от общего количества введенного в стране жилья, город вошел в пятерку регионов-лидеров
В течение второго полугодия резкого падения цен аналитики не ожидают, однако и потенциал роста считают небольшим.
- В качественных проектах с хорошей локацией стоимость квадратного метра будет планомерно повышаться, - считает начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», Светлана Лежнева.
- До конца года рынок будет развиваться стабильно, - прогнозирует региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. - В последние месяцы 2016 года завершение программы государственной поддержки ипотечного кредитования может повлечь активизацию спроса. Прогнозы на более длительный период делать сложнее. Но вероятнее всего, высококачественные проекты надежных застройщиков сохранят популярность у покупателей.
Проектный подход
На рынке коммерческих квадратных метров наиболее выгодная ситуация складывалась в первом полугодии в сегменте офисной недвижимости. По данным компании Maris, в классе «А» ставки аренды выросли на 2,5%, в офисах «В»-класса - прибавили 1,3%. С начала года в Петербурге в эксплуатацию введено 136 100 кв. м новых площадей, отмечает Николай Пашков. По его словам, прирост суммарной арендной площади составил 5%. В эксплуатацию было введено несколько объектов класса «А» суммарной площадью 74 500 кв. м. Спрос на офисы высокой категории со стороны Газпрома и компаний, которые перебазируются в Петербург вслед за ним, активизировался. В результате доля вакансии в бизнес-центрах класса «А» за шесть месяцев с начала года сократилась до рекордного по сравнению с первой половиной 2015-го уровня и составила 6,8%.
- Бизнес-центры не успевают выйти на рынок, как тут же заполняются на 100%, - говорит Николай Антонов. - Но эта статистика немного лукава, ведь в общих цифрах по рынку Газпром в отдельную строку не выводят. В итоге эта красивая картинка может измениться в 2018 году, когда будет закончен «Лахта центр», строительство которого идет полным ходом.
Вероятнее всего, высококачественные проекты надежных застройщиков сохранят популярность у покупателей
В классе «В», по информации Николая Пашкова, вакансия оставалась сопоставимой с уровнем первой половины 2015 года - 11,9%. В компании Maris отмечают, что низкий уровень вакантных площадей в этом классе обеспечило большое количество сделок с IT-компаниями.
Качественная складская недвижимость Петербурга в первом полугодии пополнилась несколькими объектами совокупной площадью 142 500 кв. м.
- Однако большая часть введенных в эксплуатацию складских комплексов вышла на рынок с нулевой вакансией, поскольку эти проекты реализованы по схеме built-to-suit, - подчеркивает Николай Пашков.
По данным компании Maris, на долю проектов builr-to-suit приходится 83% новых объектов. Высокий уровень спроса, обусловленный традиционной для Петербурга нехваткой качественных складских площадей, и дефицит заемного финансирования привели к тому, что эта схема, еще недавно крайне редко использовавшаяся в России, стала наиболее востребованной у петербургских застройщиков.
В общем объеме ввода качественных складских помещений в первом полугодии 70% составила доля распределительных центров. Востребованность таких проектов стала одной из ярких тенденций последнего времени. В целом по итогам полугодия чистое поглощение качественной складской недвижимости составило 113 000 кв. м - на 74% выше итогового показателя первых шести месяцев 2015 года.
В первом полугодии 2016 года на рынке коммерческой недвижимости Петербурга достигнут абсолютный минимум по количеству ввода новых торговых площадей за последние 10 лет. Причинами этой ситуации аналитики считают снижение покупательской способности горожан на фоне продолжающегося кризиса и удорожания строительства. С начала года в городе не появилось ни одного нового крупного торгового центра, а сегмент гипермаркетов пополнился всего двумя объектами («Окей» на улице Партизана Германа и «Метрика» на Уткином проспекте). На фоне затишья заметным событием обещает стать ввод двух объектов - ТРЦ «Охта Молл» (78 000 кв. м) и второй очереди ТЦ «Порт Находка» (10 900 кв.м), запланированный на вторую половину года.
- Есть проекты, которые вышли на рынок незадолго до начала кризиса или уже с его началом; есть проекты, которые до кризиса ощущали себя вполне хорошо, а сегодня борются с растущей вакансией, - говорит Николай Антонов. - Все эти факторы сложились в ситуацию, когда новых проектов ТРК и ТК в СПб не планируется, а лишь доводятся до конца уже идущие.
По словам эксперта, снижение оборотов торговли особенно заметно по ситуации, сложившейся рядом с грузовым портом. Еще недавно он был зоной притяжения сопутствующего бизнеса, сегодня в этой зоне затишье. Несмотря на сложную ситуацию, арендные ставки на площади городских торговых центров во втором квартале первого полугодия практически не изменились. Для торговой галереи средняя стоимость составляла 3400-3800 рублей за 1 кв. м. На рынке встроенных торговых помещений ставки находились на уровне 1300-1400 рублей за 1 кв. м в месяц. За последние три месяца этот показатель даже подрос - на 5%.
Почва для роста
Рекордные объемы ввода жилья в Петербурге, снижение доходов работающего населения и возможность взять на новую квартиру рассрочку или ипотечный кредит с государственной поддержкой усилили спрос покупателей к квадратным метрам на первичном рынке и привели к снижению потребительского интереса к квартирам на «вторичке». По отношению к первому полугодию 2015 года за шесть месяцев нынешнего цены на вторичном рынке снизились в среднем на 2,5%, количество сделок сократилось на 26%. Однако основное снижение стоимости произошло не в нынешнем году, а во втором квартале 2015-го.
- В январе - июне 2016 года индексы средних цен на вторичном рынке колебались в диапазоне 102 900-104 900 рублей за квадратный метр. Ни резкого роста, ни тем более падения цен в этом году не наблюдалось, - говорит Светлана Лежнева.
На вторичном рынке элитного жилья сокращение предложения произошло в основном в Центральном районе Санкт-Петербурга. В первом полугодии нынешнего года в этом районе на продажу выставлено около 2500 квартир. Это на 20% ниже, чем в 2015-м. Резко сократился спрос на комнаты в коммунальных квартирах.
- Рынок комнат ценой больше 2 млн рублей практически умер, так как за эту цену можно в спальном районе купить студию с отделкой, - говорит Николай Лавров, - и появился новый интересный тренд: спрос на квартиры в малоэтажных комплексах в 20-километровой зоне от города. Такие эконом-проекты, предлагающие полноценные однокомнатные квартиры по цене до 2 млн рублей в уже построенных и почти построенных домах, пытаются оттянуть на себя оставшийся спрос на комнаты и студии в аналогичной ценовой нише в Петербурге.
По некоторым оценкам, такие факторы, как окончание программы господдержки ипотечного кредитования, сокращение объемов ввода нового жилья и дальнейшее снижение ставок по банковским ипотечным программам на квартиры в построенных домах, могут подготовить почву для роста цен на вторичном рынке уже в следующем году. По прогнозу Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), по итогам 2016 года в целом по стране доля ипотеки на вторичном рынке недвижимости составит не менее 45% от общего объема выданных кредитов.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
- Итоги первого полугодия показывают, что на рынке недвижимости сейчас некое плато, которое ряд аналитиков и почти все чиновники воспринимают как определенную стабилизацию, предваряющую выход из кризиса.
Все публичные компании по итогам первого полугодия заявили о росте продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но при внимательном рассмотрении становится ясно, что обусловлен этот рост исключительно итогами I квартала, когда был бум спроса, вызванный ожиданием отмены ипотеки с господдержкой. Первые три месяца 2015 года как база для сравнения, наоборот, были провальными - рынок приходил в себя после событий конца 2014 года. Поэтому I квартал 2016 года действительно кратно превышал объемы аналогичного периода 2015 года.
Если говорить о полугодии, то здесь отрыв уже не столь велик, потому что вторые кварталы сопоставимы. И у меня мало сомнений, что по итогам всего 2016 года мы увидим похожие объемы продаж как в деньгах, так и в квадратных метрах.
При этом тенденция снижения объемов вывода новых объектов на рынок стала слишком явной. Застройщики очень аккуратно запускают новые корпуса в существующих крупных проектах, а также небольшие проекты точечной застройки и почти не начинают новых проектов комплексного освоения территорий. Ввод новых объектов в эксплуатацию по итогам этого года будет на уровне прошлого, порядка 3 млн кв. м, может быть, с небольшой коррекцией в сторону снижения. Потому что в 2016 году сдаются те многочисленные проекты, которые радостно запускались на гребне ажиотажного спроса 2014 года.
Таким образом, объемы продаж в 2015 и 2016 годах будут сопоставимы, объемы ввода также будут сопоставимы, а объемы вывода на рынок новых проектов в 2016 году будут (в кв. м) на 20% меньше, чем в 2015-м, так же как в 2015-м они были на 20% меньше по сравнению с 2014-м.
Мы видим неуклонное снижение количества новых объектов, запускаемых на рынок, что уже приводит к сворачиванию его объемов. Но платежеспособный спрос также снижается, поэтому в 2017-2018 годах мы увидим некую сбалансированную картину, когда объем рынка свернется примерно в два раза и вступит в гармоничные отношения со спросом. Было порядка 5-6 млн кв. м в строительстве и продаже, будет - порядка 3 млн кв. м.
В печатной версии название статьи — «В ожидании сдвига» (журнал «Управление бизнесом», № 30, сентябрь 2016 г.)