Земля— заводам

Инвесторы отмечают: сейчас благоприятное время для развития промышленности, но это развитие требует модернизации производства или смены площадки. А найти место для размещения предприятия крайне сложно. Лишь 5% индустриальной недвижимости и земельных участков в Петербурге, предназначенных для промышленного использования, удовлетворяют требованиям бизнесменов. Строительство завода в чистом поле рискованно: возможно, участок не удастся обеспечить инфраструктурой. Наделы в индустриальных парках (Ип) дорогие. Старые заводы и фабрики нельзя реконструировать из-за охранных требований. В итоге поиск подходящего участка или помещения превращается для промышленников в многолетний квест с непредсказуемым результатом.

Заводы не считаны

"Оценить объем индустриальной недвижимости Петербурга невозможно - таких подсчетов пока не проводили ни участники рынка, ни Смольный", - утверждает генеральный директор  компании Maris Борис Мошенский. "Инвентаризация этих объектов находится на начальном этапе. Можно разделить всю представленную на рынке недвижимость на четыре категории", - отмечает он.

Самый большой и малоизученный пласт - советское промышленное наследие (какую площадь они занимают, эксперты оценить не могут). Вторая по объему категория - склады. Их площадь в Петербурге - 2,6 тыс. м (оценка Colliers Int.). Третий тип - индустриальные парки, их девять (занимают 1,1 тыс. га). И, наконец, в последние годы развивается сегмент индустриальной недвижимости build-to-suit - строительство предприятия для конкретного заказчика.

Строительство новых предприятий и расширение действующих в последние годы ведется крайне вяло. По данным компании STEP, в 2015 году в Петербурге было введено 448,6 тыс. м индустриальной недвижимости. Это всего на 3,6% меньше, чем годом ранее. При этом 30% сданных площадей (136,7 тыс. м) пришлось на автозавод "Тойота Мотор", который после реконструкции нарастил мощности. Остальные промышленные новостройки - это в основном фармацевтические и мебельные предприятия. Достроены "Мебельный технопарк", мебельный завод "Салотти", фармзаводы "Новартис Нева", "Цитомед". Строительство всех сданных объектов было запланировано несколько лет назад. Новых проектов возведения промпредприятий - единицы.

Обманчивое изобилие
Несмотря на кажущееся индустриальное изобилие, разместить производство фактически негде, утверждают промышленники. Например, на заводах дореволюционной и советской постройки обычно ищут арендные площади мелкие предприниматели. А для средних и крупных предприятий эти объекты не подходят: инженерных мощностей здесь обычно не хватает, цеха не удовлетворяют современным требованиям, а
перестраивать находящиеся под охраной исторические здания нельзя. Отпугивают инвесторов и запутанные имущественные отношения в таких комплексах. Так, территория "Красного треугольника" принадлежит 70 собственникам, в том числе Петербургу. Здесь размещены производства, склады, офисы. Многие здания,
которыми владеет город, числятся свободными от арендаторов, но на самом деле в этих корпусах бурлит деловая жизнь.

Инвесторы не раз предлагали городу преобразовать эту территорию, но объединить для этого местных собственников без помощи Смольного не смогли. Похожая ситуация и на многих других заводах. Склады тоже не подходят промышленникам: для размещения производства их нужно существенно перестраивать, а ни владельцы, ни арендаторы в этом не заинтересованы.

Строить завод с нуля на свободном участке слишком дорого, говорит гендиректор НПК "Мегадор" Андрей Голубков. Eго компания выпускает бытовые обогреватели, начала их экспортировать в этом году и намерена расширить производство. Но площадку пока не нашла. Да и свободной земли под промышленную застройку в Петербурге мало: по данным Maris, в продаже 1 тыс. га, причем лишь 10% участков инфраструктурно подготовлены и не имеют имущественных проблем.

Процент на выбор
Eсли отсеять все не подходящие промышленникам объекты, то останется не больше 5% от всего объема предложения, говорит заместитель гендиректора ООО "Тонар" Арнольд Лейман. Из них и приходится выбирать инвесторам. Eще часть отсеивается из-за плохой транспортной доступности, дороговизны,
санитарных и прочих ограничений. Компания "Тонар" (производитель полиэтиленовых пакетов и пленки) арендует помещения на заводе имени Карла Либкнехта и уже 5 лет строит планы по переезду
на новую площадку. Но найти подходящее место очень трудно. "Приезжаем на Ижорские заводы - там есть подходящие площади, но крайне жесткий пропускной режим. Для нас это нереально: у нас ежедневно с завода и на завод курсируют десятки машин", - сокрушается Лейман.

Индустриальные парки не устраивают промышленников из-за высоких цен на аренду и продажу земельных участков и зданий. Недвижимость в ИП сдается в аренду по 400500 рублей за 1 м в месяц и продается по 50-65 тыс. рублей за 1 м, а инвесторы готовы платить вдвое меньше. В итоге ИП заполнены в среднем лишь на 50%. Так, ИП "Левобережный" (строительство началось в 2013 году) рассчитывал к 2015-му привлечь 100 млн евро инвестиций. А смог привлечь лишь 5-7% от этой суммы, говорит директор по продажам парка Алексей Каран. К тому же не всегда крупным предприятиям хватает инженерных мощностей в индустриальных парках. 

С такой проблемой столкнулась, например, компания "Мон'дэлис Русь", которая построила завод по производству сублимированного кофе не в индустриальном парке Greenstate в Горелово (проект "ЮИТ Санкт-Петербург"), а на свободном участке по соседству.

Промышленные инвесторы считают, что изменить ситуацию может только расширение мер государственной поддержки. "В фармацевтике это очень хорошо сработало -петербургский фармкластер развивается весьма успешно", - резюмирует Константин Мовчан, заместитель директора НП "Медико-фармацевтические проекты. XXI век".

КОММEНТАРИИ

Активы не загружены

ДАНИИЛ ТАЛЮКИН, заместитель коммерческого директора ООО "Термотроник" Часто предприятия, особенно из малого бизнеса, не знают о том, какую поддержку они могут получить от государства для развития производства. Многие не знают о таких видах господдержки, как компенсация лизинговых платежей, банковских процентов, расходов на рекламно-выставочную деятельность. Поддержку от государства получают обычно одни и те же компании, и все это происходит как-то кулуарно. Я советую всем обращаться за помощью к общественным организациям. В Петербурге есть Центр поддержки предпринимательства, очень эффективно работает с бизнесом "Деловая Россия".

СТАНИСЛАВ НEВЗОРОВ, член регионального совета петербургского отделения Союза машиностроителей России, гендиректор ГК "Союз-Инвест". Сегодня активы промышленной недвижимости в России и в Петербурге недозагружены.

Промышленные предприятия - как вновь построенные, так и оставшиеся еще со времен Советского Союза - используются неэффективно. Привлечение на эти площадки малого и среднего бизнеса выгодно для собственников такой недвижимости. Но не хватает информации, предприниматели не знают о возможностях, которые есть на рынке. Мы организовали центр одного окна для связи владельцев таких площадок и потенциальных арендаторов, покупателей.

Автор: Ольга Мягченко