Замедленное развитие
Во всех секторах рынка коммерческой недвижимости Петербурга сейчас наблюдается замедление темпов строительства. Сократился и объем ввода. "Безусловно, строительство сегодня продолжается, - рассказывает руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов, - однако оно идет на тех площадках, которые стартовали несколько лет назад, либо проекты реализуются в интересах конкретного пользователя".
Сложнее всего приходится тем сегментам коммерческой недвижимости, в которых общее насыщение рынка совпало с повышением себестоимости из-за традиционно высокой доли зарубежных составляющих, а также со спадом спроса из-за экономической нестабильности последних лет, отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. В первую очередь это сегменты офисной и торговой недвижимости.
За счет "Газпрома"
Офисная недвижимость с конца 2014 года показывает не самые хорошие результаты. "Сейчас девелоперы достраивают ранее заявленные объекты и думают об их заполняемости, - отмечает управляющий директор департамента управления активами и инвестициями (Asset Management) NAI Becar Ольга Шарыгина, - восстановление арендного спроса на офисы произойдет не скоро".
По данным Knight Frank St Petersburg, в данный момент на рынке офисной недвижимости класса А строится 330 тыс. м арендной площади бизнес-центров, в классе В - 320 тыс. м. Из них в 2016 году запланирован ввод бизнес-центров категории А арендопригодной площадью около 33 тыс. м и еще 126 тыс. м арендопригодной площади в бизнес-центрах класса В. Однако на открытый рынок в 2016 году поступит не более 120 тыс. м арендной площади, отмечает Игорь Кокорев, поскольку остальные строятся для собственных нужд компаний.
что в офисной недвижимости существенный спад ввода в эксплуатацию новых объектов, предназначенных для сдачи в аренду, будет заметен начиная с 2017 года, так как большинство начатых проектов предполагается достроить в 2016 году. В связи с неопределенностью спроса новые офисные проекты сейчас практически не заявляются, и в случае если макроэкономическая ситуация серьезно не изменится, ввод бизнес-центров в 2017 году окажется наименьшим с 2004 года.
Место занято
В торговой недвижимости ситуация также обстоит не лучшим образом. В 2015 году было открыто всего три торговых центра и один аутлет (GLA - 64 тыс. м), за 5 месяцев текущего года пока не открыто ни одного, а до конца 2016 года планируется открытие только ТРЦ "Охта Молл" и второй очереди ТРК "Порт Находка".
Их суммарная арендопригодная площадь составит 89 тыс. м - это хоть и больше, чем в прошлом году, но сильно уступает предыдущим показателям ввода, тогда как задела на будущие годы строительства сейчас нет вообще.
По словам Андрея Амосова, это объясняется в том числе высокой насыщенностью рынка. По данным JLL, в среднем обеспеченность торговыми центрами в Петербурге составляет около 420 кв.м на 1 тыс. жителей, что превышает показатель Москвы (384 м), а в отдельных районах - например Приморском и Московском - значительно опережает эти значения и превышает 900 м на 1 тыс. человек.
Другим путем
Как и в других сегментах, девелоперы складской недвижимости завершают сейчас проекты, начатые 1,5-2 года назад. Как отмечает Игорь Кокорев, сейчас строится около 220 тыс. м качественных складских площадей, значительная часть проектов завершится в этом году, при этом около 30% из них предназначены для собственных нужд.
"В складской недвижимости активность девелоперов смещается в сегмент built-to-suit, а спекулятивных проектов и строится и анонсируется мало", - .
Активно в городе строятся апартаменты. "Это новый формат на рынке, находящийся в стадии активного развития, - отмечает Ольга Шарыгина, - сегодня любой объект, который не подходит под бизнес-центр или торговые площади, стремятся перепрофилировать под апартаменты". По ее словам, в этом году будет построено
около 50 тыс. м апартаментов.
Неплохо чувствует себя гостиничный и рекреационный сегмент, считает Игорь Кокорев. Причина в том, что падение курса рубля, во-первых, повысило привлекательность города для иностранцев, а во-вторых, ограничило возможности соотечественников в путешествиях за рубеж, что привело к тому, что россияне
стали больше путешествовать в Петербург.
Финансовые трудности
Основных причин для торможения развития рынка коммерческой недвижимости три: падение спроса, валютные колебания и сложности в доступе к финансированию проектов. При этом они тесно связаны между собой. Так, в условиях высокой волатильности валюты, неопределенной геополитической обстановки высоки риски неверно оценить будущую потребность в площадях, поясняет Андрей Амосов.
"В строительстве коммерческой недвижимости есть большая доля импортных составляющих, - говорит Ольга Шарыгина, - из-за разницы курсов себестоимость строительства значительно возросла".
Eще один немаловажный фактор - финансирование проектов. Строительный рынок не может существовать без кредитов, а кредитование сократилось: получить кредит сегодня либо очень сложно, либо очень дорого. "Дорогое долговое финансирование сводит на нет бизнес-планы большого количества проектов", - . Определенное влияние на строительный рынок оказала и реструктуризация банковской системы, в результате которой ряд банков лишились лицензий.
Перспективные точки
С инвестиционной точки зрения проекты коммерческой недвижимости в настоящий момент не обеспечивают необходимую доходность. Однако потенциал для роста все же есть. Так, по словам Игоря Кокорева, для торговой недвижимости это строительство новых крупных жилых районов, для офисной - рост деловой активности, в частности, за счет переезда в Петербург структур "Газпрома".
В целом эксперты уверены, что для восстановления темпов строительства коммерческой недвижимости необходима стабильность экономики, которая вызовет возвращение инвесторов в эту сферу.