Высокий сезон петербургских отельеров
В рамках программы предполагается целевое предоставление зданий, а также увеличение срока реализации проектов с 3,5 до 5 лет, если объект приобретен на городских торгах.
Загрузка вполсилы
Согласно исследованиям London Real Invest, в I квартале 2013 года средняя заполняемость гостиниц Петербурга составляла порядка 40-50%. Наиболее высокая заполняемость характерна для гостиниц класса 3 звезды и для сетевых отелей. По итогам 2013 года средняя заполняемость гостиниц ожидается на уровне 58%. В среднем загрузка петербургских гостиниц увеличивается на 1-1,4% в год. В нашем регионе ярко выражена сезонность туризма. Для зимнего периода характерен минимальный спрос. Основная доля спроса приходится на период "белых ночей". С мая по сентябрь Санкт-Петербург посещает 75% туристов.
«Санкт-Петербург по-прежнему характеризуется высокой сезонностью, с пиками загрузки в июне, а также хорошими показателями в мае, июле и августе. Именно поэтому загрузка объектов и средняя цена номера значительно вырастает в летний период. Это свидетельствует о характере туризма в северной столице: преимущественно сюда приезжают на отдых, тогда как бизнес-туристов мало», - комментирует Дэвид Дженкинс, глава Hotels & Hospitality Group компании Jones Lang LaSalle.
В 2012 году среднегодовая заполняемость гостиниц в Санкт-Петербурге вышла на уровень 65%. Эксперты Colliers International подсчитали, что для гостиниц 5 звезд она составила ориентировочно 54%, 4 звезды - 66%, 3 звезды - 68%.
По данным Дэвида Дженкинса, в I квартале нынешнего года гостиничный рынок Петербурга продемонстрировал довольно позитивную динамику - загрузка отелей выросла практически во всех сегментах. Наиболее высокий рост был зафиксирован в люксовых объектах: загрузка увеличилась на 23,5% и составила 33,5%. Самая большая загрузка наблюдалась в среднем и верхнем пределе среднего сегмента (3-4 звезды) - она составила 49,3% и 49,2% соответственно.
Жизнь под брендом
Согласно сведениям комитета по строительству, в I квартале были введены в эксплуатацию две мини-гостиницы в общей сложности на 52 номера. Однако они так и не были открыты.
«На данный момент в Петербурге функционирует 645 гостиниц с общим номерным фондом 27,3 тысячи номеров», - уверяют эксперты London Real Invest.
Согласно исследованиям Colliers International, на начало 2013 года гостиничный комплекс Санкт-Петербурга насчитывал 129 объектов с общим объемом номерного фонда около 18 500 номеров (не включая мини-отели, ведомственные гостиницы и общежития, гостиницы в пригородных зонах).
В компании Maris Part of the CBRE Affiliate Network подсчитали, что по итогам I квартала в Петербурге действует 69 современных отелей на 15 477 номеров категории 3, 4 и 5 звезд (с номерным фондом более 50).
«Начиная с 2009 года на рынок выходило примерно по тысяче номеров ежегодно. Однако в ближайшие 4 года мы ожидаем появления не более 1300 номеров в целом», - полагают в Colliers International.
Наиболее значимые гостиницы , запланированные к вводу в 2013 году, - Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg, Hotel Indigo St. Petersburg Tchaikovskogo, Lotte Hotel St. Petersburg, Courtyard by Marriott Hotel Pulkovo.
Всего в стадии строительства, по данным КИСП, находится 53 гостиничных объекта, в стадии разработки документации - 120 объектов.
Среди гостиничных объектов Санкт-Петербурга наиболее широко представлены мини-отели (47% объектов) и гостиницы категории 3 звезды (20%). Гостиницы экономкласса составляют 14%, хостелы - 9%, 4-звездочные отели - 7%. Менее всего на рынке представлено гостиниц класса 5 звезд (2%) и апарт-отелей (1%) (данные London Real Invest).
В номерном фонде существенную долю формируют гостиницы категорий 3 звезды (35% номеров) и 4 звезды (26%). На гостиницы экономкласса приходится 17% номеров, на мини-отели - 9%. Гостиницы класса 5 звезд обеспечивают 8%.
В целом в Петербурге есть отели, которые удовлетворят любым вкусам и бюджетам, - от люксовых «Гранд Отель Европа», W, «Астория» и Kempinski до более «традиционных» брендов, которые подойдут и для отдыха, и для бизнес-гостей (Renaissance, Radisson, Novotel и другие). Среднеценовые объекты - например, Courtyard by Marriott and Park Inn by Rezidor, - подойдут для групповых туров, к примеру, школьных поездок.
В 2012 году официально открылся двенадцатый по счету 5-звездочный отель Domina Prestige St. Petersburg на набережной Мойки, 99. Это первый отель итальянского оператора в Петербурге, рассчитанный на 108 номеров.
За последние два года гостиничный сектор Санкт-Петербурга развивался очень активно. На рынок вышли практически все гостиничные проекты, находящиеся до кризиса на начальной стадии реализации.
На конец 2012 года в Санкт-Петербурге работало 24 гостиницы под управлением международных гостиничных операторов. Общий объем их номерного фонда - 7311 номеров, более половины - это гостиницы средней ценовой категории. Лидером петербургского рынка среди операторов является Rezidor Hotel Group, которая управляет пятью объектами более чем на 2,6 тыс. номеров.
Широко представлен InterContinental Hotel Group (четыре отеля ). По три гостиницы находятся под управлением Marriott International, Sokos Hotels и Cronwell Hotels & Resorts.
Ожидается расширение гостиничных сетей западных операторов, в том числе откроются новые отели сети Marriott, Novotel, Crowne Plaza.
В ближайшие годы ожидается выход на рынок Санкт-Петербурга новых сетей, ранее здесь не представленных. В частности, планируется открытие отелей Four Seasons, Indigo, Hilton, Ibis, DoubleTree.
В Петербурге не хватает прежде всего качественных гостиниц экономической категории под международным управлением, считают аналитики компании Jones Lang LaSalle.
В 2013 году в городе должна открыться гостиница Indigo на улице Чернышевского на 119 номеров - бутик-отель высшего предела средней ценовой категории. Это будет пятый отель в Санкт-Петербурге международного оператора InterContinental Hotels Group. Также откроется отель «Эрмитаж» на улице Правды на 127 номеров; ожидается и открытие Four Seasons.
Эксперты Colliers International говорят, что усиление конкуренции и повышение требований клиентов приводит к необходимости модернизации существующих устаревших гостиниц. Так, успешную реновацию гостиницы «Южная» на Расстанной улице провела российская сеть «Астон отель групп», открывшая в 2011 году на ее месте отель под новым названием «Бристоль». Кардинальные изменения произошли в бывшей гостинице «Нева» (закрытой на реконструкцию в 2009-м). Один из самых глобальных проектов реконструкции - реновация номерного фонда отеля «Азимут» (бывшая «Советская») на Лермонтовском проспекте. В планах оператора Hilton Worldwide открыть в период 2014-2015 годов три гостиницы - две в рамках международного конгрессно-выставочного комплекса ExpoForum, Hilton (на 240 номеров) и Hampton by Hilton (на 210 номеров), и DoubleTree by Hilton на Малой Морской улице.
Географические предпочтения
По общему числу гостиничных объектов и по суммарному номерному фонду лидирует Центральный район - на него приходится 45% действующих гостиниц и 31% номерного фонда, что обусловлено большим количеством историко-культурных ценностей, сконцентрированных в историческом центре города.
На Адмиралтейский район приходится 13% гостиниц и порядка 13% гостиничных номеров, что объясняется близостью к Центральному району. В Московском районе представлено 13% номерного фонда и порядка 4% гостиниц города: крупные отели тяготеют к аэропорту.
Гостиницы категории 5 звезд располагаются преимущественно в Центральном районе, а также в Адмиралтейском и Василеостровском районах.
Гостиничные объекты категории 4 звезды расположены главным образом в Центральном, Василеостровском, Адмиралтейском и Курортном районах. Объекты Курортного района в основном находятся в городах Сестрорецке и Зеленогорске.
В структуре номерного фонда 4-звездочных отелей широко представлен также Московский район - по общему числу гостиничных номеров он уступает только Центральному.
Гостиницы категории 3 звезды представлены в большинстве районов Петербурга. Наиболее значительная доля номерного фонда и наибольшее число гостиниц располагаются в Центральном и Адмиралтейском. Существенная часть номерного фонда представлена в Московском, Красногвардейском, Выборгском, Приморском и Петроградском районах.
Цены не кусаются
В I квартале 2013 года в большинстве гостиниц продолжают действовать тарифы низкого сезона (за исключением праздничных дней). В гостиницах, где тарифы корректировались, изменения стоимости проживания незначительны и колеблются в пределах 1-2%.
На стоимость проживания влияет сезонный фактор, категория гостиницы, ее местоположение и наличие сетевого оператора. Средняя стоимость проживания в отелях категории 5 звезд составляет 7,7 тыс. рублей в сутки в низкий сезон и 18,5 тыс. рублей в сутки в высокий сезон. Для гостиниц категории 4 звезды средняя стоимость проживания в низкий и высокий сезон составляет 4,6 тыс. и 8,9 тыс. рублей в сутки соответственно, для отелей класса 3 звезды - 3,4 тыс. и 5,5 тыс. рублей в сутки.
По данным Maris Part of the CBRE Affiliate Network,стоимость проживания в отелях Санкт-Петербурга в I квартале 2013 года не менялась по сравнению с IV кварталом 2012-го.
Цены на посещение Петербурга считаются одними из самых высоких по сравнению с другими городами, как европейскими, так и российскими. Однако Санкт-Петербург далеко не лидирует по дороговизне для туристов.
В списке российских городов, составленном по уровню самых высоких цен на гостиницы, Москва находится на 24-м месте, в то время как Санкт-Петербург занимает лишь 57-ю строчку. Лидерами по стоимости являются северные города, такие как Норильск и Когалыма.
Апарт-отели - взгляд в будущее
Альтернативой гостиниц в ближайшие годы будут становиться апартаменты, которые сейчас получают распространение на петербургском рынке, видя положительный опыт Москвы в этом направлении. «Специфика апартаментов заключается в том, что в высокий сезон их можно сдавать, например, посуточно, а в остальное время года - уже на более длительный срок. Основную долю арендаторов будут составлять бизнесмены, приезжающие в Санкт-Петербург как на краткий, так и на более продолжительный срок. Причем они смогут получить все документы, которые помогут компенсировать на работе затраты на проживание, чего нельзя сделать, например, в частном секторе аренды квартир. И учитывая то, что с каждым годом туристические потоки в Санкт-Петербурге только увеличиваются, собственники апартаментов могут не волноваться о том, что будут сложности со сдачей в аренду», - говорит Ксения Орлова, руководитель проекта Vertical ( NAI Becar).
- Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest:
- Срок окупаемости отеля существенно зависит от его категории, особенностей местоположения, наличия сетевого оператора. В среднем для Санкт-Петербурга этот показатель составляет порядка 10-12 лет, но может быть и значительно больше. В настоящий момент рентабельность в гостиничном сегменте ниже по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, поэтому мы наблюдаем некоторый спад интереса инвесторов к проектам строительства гостиниц. В Санкт-Петербурге помимо высокой конкуренции между отелями большое значение имеет сезонный фактор - заполняемость отелей крайне неоднородна в течение года. Это также оказывает негативное влияния на среднегодовую заполняемость и операционные показатели.
- Ксения Орлова, руководитель проекта Vertical ( NAI Becar):
- На мой взгляд, в Петербурге не хватает гостиниц уровня 3-4 звезды, причем именно в центральной локации, которые могли бы быть особенно востребованы в высокий сезон. Во время белых ночей, например, найти подходящую и не очень дорогую гостиницу сложно, многие люди это делают заранее, понимая, что столкнутся не только с нехваткой номеров, но и серьезным повышением цен.
- Дэвид Дженкинс , глава Hotels & Hospitality Group компании Jones Lang LaSalle:
- Рынок восстанавливается после кризиса - в 2012 году загрузка отелей достигла показателей 2008 года и даже превысила их. Ключевым моментом, который позволит петербургским гостиницам улучшить экономические показатели, будет ослабление визового режима, что даст возможность городу конкурировать с другими историческими столицами Европы в качестве направления выходного дня.