Второй заход. AHLERS построит склады в Горелово
Совет директоров Ahlers Group подтвердил инвестиции в строительство новых складских мощностей в Северо-Западном регионе, рассказал «Новому проспекту» CEO группы компаний Ahlers Стефан ван Дорслаер. Речь идет о создании 20 тыс. м2 дополнительных складских площадей класса «А» на принадлежащем компании земельном участке в Горелово, где у Ahlers уже есть 45 тыс. м2 собственных складов. «Сейчас мы арендуем эти 20 тыс. м2 за пределами своей территории», — уточнил Стефан ван Дорслаер.
Объем инвестиций в проект и сроки его реализации он не озвучил, отметив, что «сначала надо все согласовать с клиентами, так как без них проект не состоится». По оценкам аналитиков, строительство подобного объекта может занять около года. «Исходя из средней стоимости строительства 1 м2, возможный объём инвестиций в проект может составить 700—750 млн рублей», — говорит директор по работе с арендаторами департамента складской и индустриальной недвижимости компании JLL Елена Бушмина. «Рыночная цена строительства складов под ключ в Петербурге составляет 35–40 тыс. рублей за 1 м2 без НДС. Дальше всё зависит от качества и специфики решений, которые будет применять Ahlers», — добавляет руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев.
По оценкам экспертов, после реализации данного проекта Ahlers превратится в одного из крупнейших владельцев складской недвижимости в Петербурге. «По меркам петербургского рынка проект довольно крупный. В случае его реализации на долю компании будет приходиться около 3% валового объема предложения складских комплексов класса «А» в регионе», — говорит руководитель отдела исследования рынков Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева.
Впервые о планах по расширению Ahlers объявила в середине 2018 года. Тогда компания предполагала возвести складской терминал под нужды конкретного заказчика — предприятия из химической отрасли. Однако у компании возникли сложности с согласованием проекта. Сейчас группа вернулась к этим планам, правда, поменяв профиль будущих складов. «Сейчас это будут склады более общего назначения, а не под химическую продукцию», — рассказал Стефан ван Дорслаер.
Аналитики отмечают, что химический сегмент является очень специфическим с точки зрения соблюдения всех необходимых норм для хранения и обработки такого рода товара. Соответственно, реализация такого дорогостоящего объекта возможна только при долгосрочном, от 15 лет и более, соглашении с клиентом о сотрудничестве. Также важно, удастся ли собственнику и клиенту склада договориться о разделении рисков возможного снижения объемов хранения и обработки грузов.
«Нестабильная рыночная ситуация, в частности, спад спроса в 2007–2009 году и далее в 2015–2016 годах, заставила многие компании отложить проекты по строительству как собственных, так и спекулятивных площадей», — отмечает Елена Бушмина. Однако в 2020 году наблюдается серьезный рост e-commerсe, более того, текущий год показал, что именно складской сегмент является наиболее стабильным среди прочих отраслей коммерческой недвижимости. Соответственно, именно в складском сегменте в настоящий момент наблюдается строительство новых объектов, в том числе под собственные операции, говорят аналитики.
«Новые качественные складские мощности в Петербурге нужны, спрос на них растет, особенно со стороны ретейла», — говорит совладелец ГК «Адмирал» Юрий Саулиди (его компания реализует признанный в Петербурге стратегическим проект по строительству транспортно-логистического комплекса «Юго-Западный» объемом 64 тыс. м2 качественных складских мощностей на Волхонском шоссе стоимостью 2 млрд рублей). По словам Юрия Саулиди, сегмент складской недвижимости выстоял в пандемию. Но, по его оценкам, рынок трудный: отношения с банками, клиентами и партнерами у девелоперов складываются сейчас непросто.
Эксперты уверены, что в случае форс-мажорных обстоятельств найти нового клиента на склады в Горелово будет несложно. «Это связано с дефицитом складских мощностей класса «А» в данном районе. Горелово находится на втором или третьем месте по популярности после Шушар», — отмечает Илья Князев.
«Уровень вакансии в данной локации уже давно держится на нулевой отметке. Предложение отсутствует, и в случае освобождения площадей они даже не успевают выйти на открытый рынок», — знает Алена Волобуева. «Новый складской объект появится на рынке, скорее всего, в самом конце 2021 года, и даже в случае форс-мажора и выхода на рынок всех 20 тыс. м2 вероятность сдачи терминала в аренду весьма высокая. При условии сохранения относительной стабильности в экономике мы ожидаем крайне низкую вакансию в складском сегменте, поэтому такие большие площади будут востребованы», — добавляет Илья Князев.
Для логистической компании наличие собственных складов является преимуществом. «Конкурировать на рынке легче со своими объектами. Кроме того, это позволяет снизить для клиентов риски издержек, которые могут возникнуть на арендном объекте», — объясняет Илья Князев. Алена Волобуева добавляет, что выбор между арендой и строительством по схеме built-to-suit для компаний определяется долгосрочной стратегией развития в конкретном регионе, а также наличием свободных складских мощностей, соответствующих требованиям резидента. «Очень часто именно второй фактор — отсутствие свободных площадей — вынуждает компании ввязываться в долгий и дорогостоящий процесс строительства», — поясняет она. Сейчас ставки аренды на склады класса «А» в Горелово составляют 550–600 рублей за 1 м2 с учетом НДС.
В постковидных реалиях рынок складской недвижимости Петербурга активно развивается, что связано с ограничением импорта, ростом курсов валют, активизацией на этом фоне российских производителей и тенденцией к локализации производств иностранными компаниями. По данным JLL, на начало III квартала 2020 года общий объём качественных складских площадей в Петербурге и ближайших пригородах составлял около 3 млн м2, ещё 300 тыс. м2 было заявлено к строительству со сроками ввода до конца 2020 года.
По оценкам Maris в ассоциации с CBRE, в январе-сентябре 2020 года производственные компании ввели в эксплуатацию для собственных нужд около 150 тыс. м2, что сопоставимо с объемами ввода производственных мощностей за 9 месяцев 2019 года. По числу выданных разрешений на строительство производственных объектов на территории Петербурга и Ленобласти показатель 2020 года идентичен индикатору 2019 года.
Стремительный рост объемов интернет-торговли, особенно в сегменте продуктового ретейла, поддерживают спрос на аренду складские помещения на высоком уровне. Заморозка крупных спекулятивных девелоперских проектов привела к усугублению проблемы дефицита качественных складских площадей на рынке. По данным Ильи Князева, вакансия в сегменте сейчас составляет около 2%, и ощущается недостаток больших помещений — 10 тыс. м2 и более. «Развивается направление built-to-suit — и на продажу, и на аренду. В ближайшие месяцы мы ожидаем традиционного повышения активности на рынке перед окончанием года», — говорит он.
СПРАВКА «НОВОГО ПРОСПЕКТА»:
Группа Ahlers — международный поставщик логистических, морских и судоходных услуг, работает преимущественно с предприятиями химической, табачной промышленности, промышленности стройматериалов и отрасли FMCG. Штаб-квартира группы находится в Бельгии, в России компания представлена АО «Алерс Рус». По данным ресурса «Картотека.ру», уставный капитал общества составляет 3,5 млн рублей, 100% акций принадлежит люксембургской «АХЛЕРС ИНТЕРНЕЙШЕНЕЛ С.А.». Выручка АО «Алерс Рус» в 2018 году сократилась по сравнению с 2017 годом на 23%, до 764,4 млн рублей, но чистая прибыль выросла на 34%, до 24,7 млн рублей. В декабре 2020 года, по словам Стефана ван Дорслаера, компания планирует завершить проект строительства нового здания региональной штаб-квартиры в Горелово стоимостью €3 млн, где разместятся 200 сотрудников.