Участники рынка дают установку на добро

Как выяснилось, все эксперты так или иначе делают ставку на позитивное развитие событий. Об этом говорит хотя бы сравнение объемов текста позитивных и негативных сценариев. Что это -- слепая вера в светлое будущее, хорошая мина при плохой игре или профессиональное чутье перемен, можно будет судить лишь в конце года.

+ Можно выделить несколько ключевых факторов развития рынка, на которые можно ориентироваться при оценке рыночной ситуации. Это размер арендных ставок и другие коммерческие условия договоров аренды, доля вакантных площадей, ввод новых бизнес-центров. Если допустить оптимистичный сценарий развития рынка, ставки аренды в сделках будут стагнировать в течение первого полугодия, некоторый рост возможен к концу года. В IV квартале 2009 г. ставки стабилизировались, и теперь важно, чтобы они не продолжили падать, так как ожидания собственников более позитивны, чем ожидания арендаторов. Хорошим показателем рынка будет хотя бы небольшой рост ставок к концу года.

Доля вакантных площадей должна постепенно уменьшаться. Важно, чтобы арендаторы постепенно занимали многочисленные пустующие площади, особенно в новых бизнес-центрах. Кроме того, в 2010 г. должна начаться реализация отложенного спроса -- поиск новых качественных площадей арендаторами, которые решили не делать этого в 2009 г.

- При неблагоприятном прогнозе арендные ставки в сделках продолжают падать, причем не только новые полупустые бизнес-центры ищут арендаторов с помощью ценовых "суперпредложений". Дальнейшее падение ставок негативно скажется на сегменте в долгосрочной перспективе, так как "откат" обратно будет более продолжительным, чем падение.

Уровень вакантных площадей растет: арендаторы, освобождающие занимаемые ранее площади, либо не открывают офисы в других бизнес-центрах вообще, либо начинают занимать площади в разы меньше.

Продолжается активный ввод в эксплуатацию новых бизнес-центров, в результате чего рынок перенасыщен, размер вакантных площадей велик. Дальнейший ввод офисных центров будет вести к еще большему перекосу рынка и падению арендных ставок.

Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St.Petersburg

+ Офисный рынок уже прошел точку неопределенности, и можно говорить об устойчивом восходящем тренде. Количество запросов на аренду, как и клиентов в работе, не только существенно превышает показатели прошлого года, но и сравнимо с докризисными уровнями. При сохранении этих тенденций наиболее ликвидные объекты будут заполнены арендаторами уже до конца II квартала текущего года. Это станет сигналом к повышению цен, которые в настоящее время почти в 2 раза ниже докризисных показателей. Таким образом, наиболее вероятный сценарий, по нашему мнению, -- снижение уровня вакантных помещений при сокращении текущего уровня арендных ставок в первом полугодии и постепенное повышение ставок во втором полугодии.

- Если представить себе пессимистичный сценарий, то таковым я бы назвал стагнацию рынка на текущих уровнях. Дальнейшее падение как заполняемости бизнес-центров, так и арендных ставок, представить себе решительно невозможно, если, конечно, не произойдет форс-мажорных явлений в экономике или политике.

Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании MMaris | Part of the CBRE Affiliate Network

+ Оживление рынка, появление спроса на офисы и на их расширение со стороны арендаторов, рост уровня арендных ставок приведут к увеличению текущей рентабельности действующих проектов. Вероятно, большое количество собственников откажутся от решений по продаже активов и замораживанию проектов, принятых ранее для оптимизации финансового положения.

- Количество офисных площадей и бизнес-центров, выставленных на продажу, будет увеличиваться.

Собственникам и девелоперам по-прежнему нужны средства на погашение "кредитных" линий и на окончание начатого строительства новых объектов. Спрос на эти активы будет минимален, что приведет к застою в продажах или вынужденным продажам по демпинговым ценам.

Помимо этого, уровень арендных ставок продолжит незначительно, но снижаться, что приведет к снижению текущей рентабельности действующих проектов.

Алексей Волков, руководитель отдела проектов компании "Мегаполис Проперти Менеджмент"

+ Интерес к Пулково-3 будет продиктован и развивающейся инфраструктурой, а также анонсированием новых планов от города.

Ситуация с децентрализацией офисной недвижимости происходит все очевиднее в последние годы, и заметно наметилось направление на зону аэропорта. Как и в 2009 г., офисы, удаленные от центра и находящиеся в хорошей транспортной доступности, будут востребованы, это и удобные подъезды к кольцевой автодороге, и близость к основным магистралям.

Открытие отеля Crowne Plaza делает эту территорию еще более привлекательной для арендаторов и инвесторов.

Начинается строительство скоростного экспресса, который соединит центр города с деловой зоной Пулково и аэропортом.

Компания Fraport начинает строительные работы по проекту нового терминала аэропорта Пулково. Строительство терминала и скоростного экспресса стимулирует приток новых арендаторов, нацеленных на дальнейшую перспективу развития южной части города. Заполняемость новых проектов в деловой зоне Пулково, заявленных на 2009-2010 гг., составит 40-50%.

- Негативный сценарий может быть связан только с задержкой строительства нового аэропорта и, как следствие, с задержкой строительства скоростного экспресса. Но в любом случае по мере реализации проекта компанией Fraport развитие кластера Пулково-3 будет ускоряться.

Анастасия Кручинина, директор по маркетингу и продажам компании "АВИЕЛЕН А.Г." (застройщик деловой зоны в Пулково-3)

+ Для развития рынка офисной недвижимости по оптимистическому сценарию нефть в 2010-2011 гг. должна стоить выше $60-65 за баррель, а процентные ставки сохранять тенденции к снижению. По состоянию на 15.02.2010 нефть стоила $72,92 за баррель, а российский бюджет сформирован с расчетом на более низкую стоимость нефти. Таким образом, в экономике страны есть потенциал для роста и улучшения финансового состояния компаний. Как следствие, продолжается увеличение спроса на качественные офисные площади.

В 2010-2011 гг. в связи с тем, что заявленные к вводу объекты сегодня не получают проектного финансирования в полном объеме, на рынке коммерческой недвижимости будет дефицит предложения, который в итоге спровоцирует рост цен на коммерческую недвижимость. Ко второй половине 2011-2012 гг. рынок коммерческой недвижимости ждут даже не эволюционные, а революционные изменения -- темпы прироста более чем на 50% от текущего уровня ставок.

- Если бы нефть стоила существенно ниже $50 за баррель, в таком случае нас ожидало бы сворачивание инвестиционных программ и снижение спроса, которые повлекли бы за собой новый виток снижения арендных ставок.

Дмитрий Абрамов, генеральный директор компании "БТК девелопмент"

+ - По нашим ощущениям, не будет ни оптимистичного, ни пессимистичного сценария. Более вероятным кажется отсутствие серьезных скачков или падений арендных ставок при весьма умеренном спросе на офисы. Скорее всего, текущий год расставит на свои места большинство бизнес-центров по основным их критериям: цена -- качество -- местоположение. Завышенные арендодателем ставки уже давно откорректированы рынком, тогда как искусственно заниженные цены для скорейшего заполнения площадей в текущем году будут постепенно подтягиваться к рыночным.

За 2009 г. освободилось большое количество офисов, а введенные в эксплуатацию накануне кризиса новые БЦ не успели заполниться. Делать прогнозы о том, когда закончится этот избыток предложений, достаточно сложно, но это явно не 2010 г.

Филипп Леонов, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы "Сплав"