Стоит особняком
Памятник архитектуры (выявленный объект культурного наследия «Особняк А. М. Бракгаузена») расположен на набережной Лейтенанта Шмидта, 3. Это историческая часть города неподалеку от Благовещенского моста. Российский аукционный дом дату торгов еще не назначил. В процессе реализации проекта существует возможность увеличения общей площади здания до 3 тыс. кв. м. Все работы по объекту подлежат согласованию. Площадь участка – 1,6 тыс. кв. м, здания – 2 059,4 кв. м. Начальная стоимость – 235 млн рублей. В настоящий момент объект является жилым, квартиры расселены. Дмитрий Альтбрегин, начальник департамента по работе с имуществом частных собственников РАД, полагает, что один из очевидных вариантов реставрации здания – под мини-отель.
«Прекрасные виды с набережной и достопримечательности в нескольких минутах ходьбы будут пользоваться спросом у гостей города. Также характеристики объекта позволят инвестору разместить в нем офис, банковское отделение, частную медицинскую клинику. Впоследствии покупатель может произвести ремонт особняка под жилье премиум-класса».
Участники рынка говорят, что особняк А. М. Бракгаузена, являясь памятником архитектуры, сейчас находится в плачевном состоянии, поэтому потенциальному покупателю нужно будет вложить крупные средства в его реставрацию. Девелопмент исторического объекта – достаточно трудоемкое и капиталоемкое занятие: необходим мониторинг окружающей застройки, соблюдение высотного регламента, сохранение архитектурного облика здания. Из очевидных плюсов можно отметить удачное расположение объекта – в центре города, рядом с Невой. Транспортная доступность достаточно хорошая, однако на набережной часто скапливаются пробки, и ближайшая станция метро находится в 15 минутах ходьбы.
«Ввиду плачевного состояния объекта, его высокой архитектурной ценности и насыщенности охраняемыми элементами, стоимость реконструкции и достройки здания под офисно-представительскую функцию или отель уровня 4 звезды, что будет наиболее вероятным использованием объекта, может составить до 3 тысяч долларов на квадратный метр будущей площади. Таким образом, общий объем инвестиций может составить примерно 7,5 миллионов долларов, – считает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest. – Соответственно, приобретая здание по цене в 235 миллионов рублей сегодня, инвестор должен будет продать его через три года реконструированным за 11–12 тысяч долларов. Это вполне реально». При таких условиях стартовую цену торгов можно считать разумной для консервативного инвестора.
При оптимистическом взгляде на последующую реконструкцию и возможности продажи или использования здания под себя инвесторы могут увеличить первоначальную стоимость на 60–80 %. «Это ценовой предел, за которым начинается нереальный торг, часто заканчивающийся отказом участника от заключения договора», – говорит Екатерина Марковец.
Основная сложность, которая будет связана с реализацией объекта, – это работа с комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры и соответствующие сметы затрат и проблемы с согласованием расширения здания.
«Может потребоваться восстановление интерьеров по эскизам и фотографиям. Восстановительные работы должны будут проводиться как внутри особняка, так и снаружи, их стоимость может составить от 1,5 до 2 тысяч долларов за квадратный метр», – прогнозирует Елена Прозорова, консультант отдела консалтинга и оценки компании . Таким образом, можно сказать, что конкуренция среди отелей в этом микрорайоне достаточно высокая.
Г-жа Прозорова также полагает, что особняк может быть приспособлен под мини-отель. «В этом случае следует учитывать высокие требования к гостиничному обслуживанию и наличию в здании определенных служб, – говорит она. – Кроме того, рядом с объектом располагается отель Sokos, представляющийсобой более массовый сегмент, а также проект мини-отеля в особняке Трезини на Университетской набережной»Для отеля местоположение выигрышное, есть возможность создания видовых номеров, исторические интерьеры могут привлекать искушенных посетителей. Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что в качестве потенциальных покупателей можно выделить компании, которые ищут резиденцию для себя, и в качестве альтернативы отмечает, что объект может быть приспособлен под жилой дом. Однако специалисты сходятся во мнении, что в любом случае реконструкция достаточно сложная и потребует внушительных инвестиций.