Стоит особняком

Памятник архитектуры (выявленный объект культурного наследия «Особняк А. М. Брак­гаузена») расположен на набережной Лейтенанта Шмидта, 3. Это историческая часть го­рода неподалеку от Благовещенского моста. Российский аукционный дом дату торгов еще не назначил. В процессе реализации проекта существует возможность увеличения общей площади здания до 3 тыс. кв. м. Все работы по объекту подлежат согласованию. Площадь участка – 1,6 тыс. кв. м, здания – 2 059,4 кв. м. Начальная стоимость – 235 млн рублей. В на­стоящий момент объект является жилым, квартиры расселены. Дмитрий Альтбрегин, начальник департа­мента по работе с имуществом частных соб­ственников РАД, полагает, что один из оче­видных вариантов реставрации здания – под мини-отель.

«Прекрасные виды с набереж­ной и достопримечательности в нескольких минутах ходьбы будут пользоваться спросом у гостей города. Также характеристики объ­екта позволят инвестору разместить в нем офис, банковское отделение, частную меди­цинскую клинику. Впоследствии покупатель может произвести ремонт особняка под жи­лье премиум-класса».

Участники рынка говорят, что особняк А. М. Бракгаузена, являясь памятником ар­хитектуры, сейчас находится в плачевном состоянии, поэтому потенциальному поку­пателю нужно будет вложить крупные сред­ства в его реставрацию. Девелопмент исто­рического объекта – достаточно трудоемкое и капиталоемкое занятие: необходим мони­торинг окружающей застройки, соблюдение высотного регламента, сохранение архитек­турного облика здания. Из очевидных плю­сов можно отметить удачное расположение объекта – в центре города, рядом с Невой. Транспортная доступность достаточно хоро­шая, однако на набережной часто скаплива­ются пробки, и ближайшая станция метро на­ходится в 15 минутах ходьбы.

«Ввиду плачевного состояния объекта, его высокой архитектурной ценности и насыщенности охраняемыми элементами, стои­мость реконструкции и достройки здания под офисно-представительскую функцию или отель уровня 4 звезды, что будет наиболее вероятным использованием объекта, может составить до 3 тысяч долларов на квадратный метр будущей площади. Таким образом, об­щий объем инвестиций может составить при­мерно 7,5 миллионов долларов, – считает Ека­терина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest. – Соответственно, приобретая здание по цене в 235 миллионов рублей сегодня, инвестор должен будет продать его через три года ре­конструированным за 11–12 тысяч долларов. Это вполне реально». При таких условиях стартовую цену торгов можно считать раз­умной для консервативного инвестора.

При оптимистическом взгляде на последующую реконструкцию и возможности продажи или использования здания под себя инвесторы могут увеличить первоначальную стоимость на 60–80 %. «Это ценовой предел, за которым начинается нереальный торг, часто заканчи­вающийся отказом участника от заключения договора», – говорит Екатерина Марковец.

Основная сложность, которая будет связа­на с реализацией объекта, – это работа с ко­митетом по государственному контролю, ис­пользованию и охране памятников истории и культуры и соответствующие сметы затрат и проблемы с согласованием расширения зда­ния.

«Может потребоваться восстановление интерьеров по эскизам и фотографиям. Вос­становительные работы должны будут прово­диться как внутри особняка, так и снаружи, их стоимость может составить от 1,5 до 2 ты­сяч долларов за квадратный метр», – прогно­зирует Елена Прозорова, консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris в ассо­циации с CBRE. Г-жа Прозорова также полагает, что особняк может быть приспособлен под мини-отель. «В этом случае следует учитывать высокие требования к гостиничному обслуживанию и наличию в здании определенных служб, – говорит она. – Кроме того, рядом с объектом располагается отель Sokos, представляющийсобой более массовый сегмент, а также про­ект мини-отеля в особняке Трезини на Уни­верситетской набережной». Таким образом, можно сказать, что конкуренция среди оте­лей в этом микрорайоне достаточно высо­кая.

Для отеля местоположение выигрышное, есть возможность создания видовых номе­ров, исторические интерьеры могут привле­кать искушенных посетителей. Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что в качестве потенциальных покупателей можно выде­лить компании, которые ищут резиденцию для себя, и в качестве альтернативы отмеча­ет, что объект может быть приспособлен под жилой дом. Однако специалисты сходятся во мнении, что в любом случае реконструк­ция достаточно сложная и потребует внуши­тельных инвестиций.