Собака на сене: государство и инвесторы

В центре Петербурга что ни дом, то памятник: 15% фонда недвижимости города, а это 4000 домов, являются исторически значимыми зданиями, включая памятники федерального и регионального значения. Однако многие из таких памятников сегодня находятся в аварийном или полуразрушенном состоянии: у города не хватает средств для достойного поддержания своего «лица». Примером может послужить снесенный недавно дом Рогова. По словам вице-президента Союза архитекторов Санкт-Петербурга Святослава Гайковича, снос этого здания – потеря для города, но потеряли мы его не сейчас, а задолго до сноса, и виновата в этом советская власть, отказавшая этому зданию в должном уходе. Подобных примеров по городу – сотни. 

Ни себе, ни инвестору 

Казалось бы, выходом вполне может стать европейский сценарий – передача исторически ценных зданий частным инвесторам, которые проводят капитальный ремонт, реставрируют здание и приспосабливают его под собственные коммерческие нужды. Однако то, что хорошо для Европы, оказалось практически нереализуемым в России. И вовсе не по историческим или политическим причинам, а из-за банальной бюрократии. Инвесторы признаются, что зачастую просто невозможно преодолеть длительные согласования процедур передачи здания во всевозможных комитетах, получить необходимые разрешения. В отличие от Европы, здесь нет сильных некоммерческих организаций, которые бы встали на сторону инвестора, а организации, занимающиеся протестной деятельностью, частных инвесторов не консультируют. 

По словам девелоперов, им постоянно приходится сталкиваться с одними и теми же трудностями: сложностями согласований и несовершенством законодательной базы. «Не так давно был открыт Елисеевский магазин, который сохранил свою историческую функцию и был довольно удачно отреставрирован девелопером, – рассказывает консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Елена Прозорова. – Согласие на проект было получено от Минкульта, поскольку здание является федеральным памятником, но задание исходило от петербургского КГИОП. Согласования проходили около 9 месяцев, обсуждалось приспособление исторического здания под современные нужды: для находящихся там двух ресторанов необходима была установка современной техники, а для этого пришлось нарушить исторический облик. Реставрация проходила 2 года, она не облагалась НДС, но, как отмечает девелопер, были большие сложности с согласованиями в процессе принятия проекта, а также до сих пор не получена компенсация за реставрацию. Документы нужно подавать в Комитет по управлению городским имуществом, они должны быть завизированы КГИОП, но он не может это сделать, поскольку наблюдение за работами производилось Минкультом. Подписи оттуда до сих пор невозможно получить». По словам экспертов, это традиционный сценарий, из-за которого реализация инвестиционных проектов, связанных с историческими зданиями, затягивается на годы. 

Уроки Запада 

Истории инвестирования в памятники архитектуры в России всего несколько лет, тогда как, например, в Европе она насчитывает десятилетия успешного сотрудничества девелоперов и государства. Как же справляется с этой проблемой заграница? 

«В европейских странах есть такая специализация – менеджмент наследия, – говорит Елена Прозорова. – Там действительно есть огромный опыт помощи государства частным инвесторам, которые захотели взять под свой контроль памятник архитектуры. Во-первых, это субсидирование из разных источников, в зависимости от вида проводимого ремонта, здесь участвуют как государство, так и госкомпании. Во-вторых, это стимулирование спроса при помощи всевозможных льгот, дешевых кредитов и освобождения от уплаты налогов. В результате реставрация становится выгодна и инвестору, и государству, которое уже не тратит деньги на ремонт». 

По словам экспертов, в Европе сегодня применяются пять основных способов интеграции памятников в жизнь современного города, благодаря которым они включаются в экономический оборот. Первый – возможность приватизации памятников, но не просто передачи ее в собственность, а с наложением обременения на новых собственников. Второй – девелопмент объектов наследия, который наиболее широко применяется для регенерации районов рядовой исторической жилой и промышленной застройки, фактически не являющейся памятником, но имеющей историческую ценность в целом в окружении. 

Третий – это развитие культурного и просветительского туризма, а также создание на базе исторических объектов туристических продуктов и брендов. В Петербурге, например, к такому ходу прибегают владельцы мини-гостиниц и ресторанов, находящихся в исторически значимых домах. Так, гостиница «Рахманинов», знаменитая тем, что в одном из ее помещений когда-то проживал известный композитор Сергей Рахманинов, или мини-отель «Пушка Инн», находящийся в доме Ивана Пущина на Мойке. Четвертый способ интегрировать памятники наследия в жизнь современного мегаполиса – продажа «ауры» исторического здания, когда его привлекательность используется для увеличения стоимости новой недвижимости неподалеку. Наконец, пятый способ, который понемногу применяется в Москве и Петербурге наряду с формированием «исторических брендов», – создание на базе объектов культурного наследия креативных кластеров, самоокупаемых вкраплений тематической среды обитания. В первую очередь это относится к новой жизни промышленных объектов, в которые приходят творческие люди и пространство превращается в средоточие культуры и туризма. Примерами могут послужить петербургские «Ткачи» или московский «Винзавод». 

Как видно из примеров, часть этих широко применяемых в Европе методов интеграции памятников наследия в жизнь современного города используются и в Петербурге. Однако ни пропаганды частного инвестирования в исторические памятники, ни специальных Дней наследия, какие есть, например, в Германии, Франции и Великобритании, когда любой житель может попасть в любое историческое здание, включая резиденции президентов и королей, в России нет. Нет здесь и сильных некоммерческих организаций, поддерживающих инвесторов, тогда как в Европе таких более 3 тысяч. Россияне, в отличие от итальянцев, не вносят пожертвования в фонды поддержки исторических зданий, а открытого списка нуждающихся в реконструкции памятников, в отличие, опять же, от Италии, в России нет. Интересен и пример Чехии, где исторические памятники были национализированы, однако позднее возвращены наследникам бывших собственников. По желанию они могли передать их обратно государству, продать или найти хорошего инвестора. 

Со многими неизвестными 

Выходит, что государство само мешает инвесторам дать новую жизнь историческим зданиям? Эксперты говорят, что так и есть: покупаемое на аукционе здание – это задачка со многими неизвестными. Инвестору не даны ни его технические характеристики, ни уровень дальнейших вложений. Лишь после сделки он может направить запрос в КГИОП и получить доступ к картотеке, описывающей уровень ценности здания, и определить предмет охраны. В общем доступе, в отличие от Европы, у нас этих документов нет. В результате вместе со зданием инвестор может купить массу проблем. 

«Яркий пример – Фрунзенский универмаг, – говорит генеральный директор компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Борис Мошенский. – Покупая его, инвестор был уверен, что ему дадут его снести и построить новое здание. Но вдруг выяснилось, что это вновь выявленный объект наследия с обязательным сохранением фасада, а это безумно сложно. С коммерческой точки зрения это здание стало уже неинтересно. И получается тупик: специалисты говорят, что это наследие, а что с ним делать, никто не знает, потому что вписать в него сегодня коммерческую функцию невозможно. Можно, конечно, что-то придумать, как-то здание использовать, но экономически это будет невыгодно. Как работать в условиях, когда правила игры постоянно меняются?» 

По словам Святослава Гайковича, возможно, в данном случае имело место желание инвестора принять желаемое за действительное. Более того, в этом объекте можно применить любую функцию, кроме жилой, в том числе и торговую. В то же время, отметил Святослав Гайкович, ходят слухи, что торговля в этом месте провальна, несмотря на близость метро. Эксперт посоветовал инвесторам подробнее изучать, что можно, а что нельзя делать с историческим зданием, которое они хотят приобрести. 

Участники дискуссии отметили, что наиболее выгодно инвестировать в памятники архитектуры, носящие жилую функцию. Тогда можно и фасад сохранить, и внутренности. Но остаются нормы инсоляции, соблюсти которые на нижних этажах практически нереально. Эти нормы, по словам Бориса Мошенского, ежегодно переписываются под современные представления об освещенности и противоречат требованиям сохранения фасада исторических зданий, окна которых довольно малы. 

«Нормы инсоляции, безусловно, преувеличены, – говорит Святослав Гайкович. – С нами ничего не случится, если солнце будет светить меньше трех часов в день в наши окна. Эти нормы приводят к тому, что жилые этажи становятся возможны только на верхних этажах исторических зданий, а внизу – только коммерческие помещения. Но, согласно другим нормам, в жилом подъезде не должно быть коммерческих точек. Почему? Вся Европа так живет, а у нас нельзя». По словам эксперта, на федеральном уровне ведется работа по установлению норм инсоляции для исторических центров городов, однако ее результатов пока не видно. 

Они падают случайно 

Борис Мошенский, представляющий на пресс-конференции интересы инвесторов, высказал довольно много мыслей, которые градозащитникам показались бы крамольными. Например, он назвал «Стокманн» удачным проектом и отметил, что большинство аварийных исторических зданий сегодня надо снести, то есть продолжить подвергшуюся критике экспертов позицию невмешательства советских властей в архитектурную жизнь города. 

С другой стороны, если ни государство, ни инвесторы за восстановление зданий так и не возьмутся, снос станет единственным выходом. Последние ждут от власти конкретных действий, направленных на облегчение жизни тех девелоперов, которые возложат на себя ответственность по реставрации памятников архитектуры. 

По словам Святослава Гайковича, европейский подход к защите исторического наследия сформирован на базе спокойно развивающегося общества, тогда как российские события начала и середины XX века просто не могли не отразиться на людях и архитектуре. Многие пригороды были восстановлены в советские годы, в последнее время власть массово реставрировала фасады. Но за красивым «лицом» осталась масса неизлеченных болезней. «Нужны финансово героические усилия, новое законодательство, умеренность и сбалансированность интересов, чтобы к вопросу сохранения памятников был комплексный подход, а не временной, как сегодня, – говорит Святослав Гайкович. – Нужно, чтобы в исторические здания был свободный доступ. В Лондоне экскурсия в Букингемский дворец стоит 68 долларов: летом, пока королевская семья на отдыхе, туда открыт вход туристам. Почему бы у нас не сделать так же?» 

По словам Святослава Гайковича, необходимо обсуждать инвестиционные вопросы с признанными мастерами градостроительства и охраны памятников, а вот контролирующих организаций больше создавать не нужно, но надо стараться, чтобы уже имеющиеся работали более продуктивно. Главным контролирующим органом должен оставаться КГИОП, его правой рукой должен быть ВООПИиК. По вопросу аварийных зданий эксперт высказался однозначно: если нарушена геометрия постройки, ее надо сносить. Также Святослав Гайкович выразил убежденность в том, что за русскими усадьбами лучше других присмотрит именно инвестор: «Они были созданы частными лицами и разрушены государством. Почему бы не передать их обратно в частные руки?» Также участники дискуссии обещали совместно поработать над проблемой доступа инвестора к информации об объекте недвижимости до его приобретения. 

Каковы будут практические плоды прошедшей встречи, покажет время. Пока же представители инвесторов без стеснения признались, что сегодня им куда проще сделать так, чтобы аварийное здание «упало случайно». Ремонт без сноса, на который они в принципе готовы пойти, согласовывается годами.