Первопроходцы премиального класса
5 Октября 2012, 11:29
КоммерсантЪ
Сталинские дома были своеобразным вариантом элитного жилья бизнес- и премиум-класса в советском исполнении
Двадцать с небольшим лет назад, в момент образования свободного рынка жилья, сталинские дома стали на какое-то время самым востребованным и желанным товаром для тех, у кого появились деньги. Однако с насыщением предложения качественными квартирами в новых домах популярность этого вида жилья стала постепенно падать. Сегодня доля сталинок в общем объеме предложения на вторичном рынке составляет около 15%. Но свои поклонники у домов 1930-50-х годов пока остаются.
Сталинские дома всегда были привлекательны с точки зрения потребительских характеристик: высокие потолки (три метра и выше), толстые, как правило, кирпичные стены, не "панельная" архитектура — классический и монументальный архитектурный стиль, оштукатуренные фасады, отделка натуральным камнем. До сих пор у потребителей сталинки ассоциируются с добротным и качественным жильем. И в этом есть историческая подоплека, поскольку до постперестроечного времени лучшего продукта на рынке просто не было. По сравнению с жильем массового типа (хрущевками и брежневками) сталинки были на класс выше. Это был своеобразный вариант элитного жилья бизнес и премиум-класса в советском исполнении (хотя в советские времена деления на эконом-, бизнес-класс и элиту не существовало). Дома сталинского типа отличались не только улучшенными характеристиками, но и престижным месторасположением: участки с хорошей панорамой (вдоль Московского проспекта), районы Черной речки и Удельной, а также интересным продуктом. Например, среди сталинок есть нестандартные четырехкомнатные квартиры относительно небольшой площади около 90-100 кв. м. Сейчас среди минусов домов сталинского типа на вторичном рынке можно назвать давность постройки (как правило, свыше 50 лет) и изношенность коммуникаций.
"На сегодняшний день сталинские дома являются престижным жильем и высоко ценятся на современном рынке недвижимости. Прежде всего это объясняется большой площадью квартир и традиционно высокими потолками, а также высокой стойкостью построек — прочностью стен и хорошей теплоизоляцией. Кроме того, сталинки, как правило, располагаются в центральных и прилегающих к центру районах с хорошей транспортной доступностью и социальной инфраструктурой", — поясняет заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов.
Елена Корзун, руководитель отдела жилой недвижимости компании говорит: "Сталинские дома пережили свой "звездный час" популярности в 1990-х, когда на рынке новостроек было мало, а старый фонд был в ветхом состоянии. Сейчас жилье такого уровня уже не соответствует требованиям избалованных предложениями покупателей. Хотя есть приверженцы именно такого стиля".
Недостатками сталинских квартир являются износ коммуникаций и деревянных перекрытий, отсутствие парковок. Дома преимущественно пятиэтажной застройки не имеют лифтов.
Надежда Тодыкова, директор отделения АН "Итака", говорит: "Если коммуникации в сталинке привести в порядок и добавить внешние лифты, то такой дом вполне может составить конкуренцию новым зданиям. Недаром некоторые сталинские дома полностью реконструируют под элитные квартиры".
Маркетологи компании СУ-155 обращают внимание на такой нюанс: термин "сталинские дома" объединяет два различных типа зданий, построенных в одно время и отчасти похожих внешне, но принципиально отличающихся по качеству, инфраструктуре и стоимости.
Построенные для партийной номенклатуры сталинки исторического центра — полноценное элитное жилье, стоимость квадратного метра в котором начинается от 100-110 тыс. рублей. В эту цену входят высокие потолки (как минимум 3,9 м), просторные балконы, лифты, наличие которых не зависит от этажности здания, и благоустроенные дворы с ограниченным въездом.
Доля таких предложений на рынке вторичной недвижимости относительно невелика, как и спрос на них: центральные районы Санкт-Петербурга известны проблемами с парковкой и пробками. Кроме того — некоторые из домов сталинского ампира находятся в достаточно неприглядном состоянии и требуют значительных вложений в капитальный и косметический ремонт.
Сталинки промышленных районов — кирпичные предшественники хрущевок. Стоимость квадратного метра в таких зданиях колеблется в пределах 70-80 тыс. рублей и составляет основную массу предложений в старых промышленных районах. Построенные в 1940-60-х для рабочих, эти дома сконцентрированы в Московском, Кировском и Невском районах — старейших производственных зонах города. "Как и хрущевки, такие дома известны сомнительным контингентом жильцов (проблема усугубляется наличием в сталинках нерасселенных коммунальных квартир), а также определенными конструктивными недостатками — деревянные перекрытия, наружная проводка, сложности с организацией дополнительных санузлов", — говорят маркетологи СУ-155.
Директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина рассуждает: "Если говорить о вторичном рынке, то стоимость сталинок превышает стоимость панельных домов до 2000-х годов постройки в среднем на 20 процентов. Если сравнивать сталинки с кирпично-монолитными домами класса комфорт, построенными после 2000-х, то здесь разница в цене составит уже от 5 до 15 процентов в зависимости от района, состояния сталинки и инженерии. В среднем стоимость одного квадратного метра в доме сталинского типа на вторичном рынке Петербурга составляет около $3 тыс. В зависимости от района цена может колебаться: около $3,5 тыс. — в Московском районе; около $4 тыс. — в Центральном, на Суворовском проспекте; около $2,5 тыс. — в Красносельском районе, у станции метро "Автово"".
Директор по продажам ООО "Главстрой-СПб" Михаил Бузулуцкий отмечает: "Если учесть, что в домах этого периода застройки доминируют двух- и трехкомнатные квартиры, а однокомнатных квартир практически нет, то стоимость такого жилья становится весьма внушительной".
Согласно данным рынка, больше всего сталинских домов в Московском районе (более 20% в общем объеме предложения на вторичном рынке). Далее идут Кировский и Красногвардейский районы, где их доля чуть ниже и составляет от 13 до 17%. В остальных районах доля сталинок не превышает 10%.
Совладелец управляющей компании "Сателлит Девелопмент" Владимир Скигин отмечает и то, что на рынке непросто найти качественную квартиру в "сталинском доме" в прямой продаже, чаще встречаются комнаты в коммуналках. "В любом случае сегодня сталинки — точно не лидер спроса и не лидер предложения на рынке недвижимости. Они лучше, чем более поздние советские дома, но точно хуже, чем квартиры в историческом центре города, где сделан капитальный ремонт", — полагает он.
Дома сталинского типа пользуются популярностью среди потребителей. Поэтому девелоперы, реализуя свои проекты, все чаще обращаются к этому архитектурному стилю, преломляя его в новом строительстве. "Когда в холдинге RBI разрабатывали проект строительства дома "Новелла" в Приморском районе на улице Савушкина, 7а, понимая, что это район сталинской застройки, мы отказались от всех архитектурных решений "из стекла и бетона", которые могли бы нарушить общую гармонию этой градостроительной среды. В итоге остановились на стиле "сталинский неоклассицизм", который превалирует в этой части Петербурга", — рассказала госпожа Сережина.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость", отмечает: "Доля сделок со сталинками, например по Московскому району, в последний год выросла с 11 до 15 процентов. В основном это двушки и трешки, а также комнаты. Они пользуются здесь стабильным спросом, потому как располагаются в достаточно привлекательных местах, в целом в более удачных локациях, нежели многие новостройки. При этом в среднем их стоимость ниже, чем квартир в новостройках в этом районе. Ведь и общая площадь таких квартир меньше. Так, двухкомнатная квартира в сталинке имеет метраж порядка 56-58 кв. м, тогда как в новостройках — 65-70 кв. м. Стоимость с начала года росла. Если в январе 2012 года минимальная стоимость квадратного метра в сталинках составляла 92 тыс. рублей, то в августе она выросла до 96 тыс. рублей".
Роман Русаков