СКЛАДЫВАТЬ НЕКУДА. КОМПАНИЯ AHLERS ПОСТРОИТ СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС В ЛЕНОБЛАСТИ
О новом проекте Ahlers рассказал главный исполнительный директор компании Стефан ван Доорслаер. По его словам, складской комплекс класса «А» площадью 21 тыс. м2 будет построен в индустриальной зоне Горелово (Ломоносовский район Ленобласти) уже к концу 2021 года. Этот объект увеличит объем собственных складских мощностей Ahlers в регионе на 50% (без учета 5 тыс. дополнительных палето-мест под навесами нового склада и 15 тыс. м2 уличного хранения). Инвестиции в проект составят €13 млн.
Это будут стандартные складские помещения для генеральных грузов, рассчитанные на растущий спрос со стороны электронной коммерции. «У нас уже есть клиент, который выкупил 70% площадей нового склада», — сообщил Стефан ван Доорслаер, но имя контрагента не раскрыл. Он напомнил, что 2 года назад Ahlers планировала построить в Горелово склады для химических веществ, но в итоге от этой идее отказалась из-за близости участка к жилым кварталам.
Эксперты высоко оценивают инвестиционную привлекательность еще не построенного объекта. «У компании Ahlers хорошая репутация. Кроме того, новый склад расположен на южном направлении рядом с КАД. Это бойкое место, удобное с точки зрения логистики», — комментирует старший консультант департамента складской недвижимости и земли Colliers International Ольга Уревич.
Усиление присутствия Ahlers в Ленобласти не удивило генерального директора Бельгийско-Люксембургской торговой палаты в России Олега Прозорова. Он отметил, что Ленобласть стала для компании «окном в Европу». «Тем самым окном, в которое рано или поздно заглядывают все логистические компании, занимающиеся импортом товаров в Россию», — пояснил он.
В этом году региональный рынок складской недвижимости переживает острый дефицит складских помещений. По данным Colliers International, за год в Петербурге и Ленобласти было введено в эксплуатацию около 250 тыс. м2 качественных складских площадей (на 89% больше, чем город ранее). Основную долю ввода (68%) составили объекты, реализованные по схеме built-to-suit (строительство под заказ). Ключевыми клиентами сегмента остаются торговые сети и логистические компании. В начале октября доля свободных складских площадей в регионе составляла 1,9% от объема рынка — это минимальное значение за последние семь лет. К концу года, по данным Colliers International, доля свободных складских помещений в регионе может составить 2,5%. Дефицит складов уже привел к росту числа предварительных договоров аренды в строящихся объектах (pre-let сделок).
Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris, утверждает, что инвесторы отлично понимают ситуацию. «Думаю, в ближайшие месяцы мы услышим о еще нескольких знаковых для рынка сделках. Дефицит складских площадей носит структурный характер, то есть спрос на склады растет быстрее, чем предложение. Но инвестировать сейчас стоит именно в склады класса «А», потому что вложения в них ненамного больше, чем инвестиции в склады рангом пониже, а спрос на такие помещения намного выше», — говорит Алексей Федоров.
В свою очередь, Сергей Федоров, партнер компании East Real, объясняет интерес инвесторов к сладам тем, что этот сегмент рынка коммерческой недвижимости показал наибольшую устойчивость в пандемию: склады гораздо стабильнее с точки зрения наличия платежеспособных арендаторов, чем офисная и тем более торговая недвижимость. «Наибольший коммерческий эффект показывают проекты, где спекулятивный девелопер покупает землю и строит склад под конечного пользователя, который или выкупает объект, или арендует. Срок возврата инвестиций, если такой объект сдают в аренду, составляет 8–10 лет. Проблема в том, что оператор не всегда готов давать высокую арендную ставку, поэтому срок возврата инвестиций оказывается довольно долгим», — поясняет Сергей Федоров.