Самая дорогая аренда

Наиболее привлекательной с точки зрения арендаторов бизнесцентров и торговых операторов считается часть Невского проспекта от Дворцовой площади до площади Восстания. Здесь расположено несколько станций метро, наибольшая интенсивность пешеходных потоков, и именно на эту часть приходится наибольшее количество помещений торговли, общепита и сферы услуг. Также в этой части сосредоточено большинство торговых центров, расположенных на Невском проспекте: «Гостиный двор», «Гранд Палас», «Невский Атриум», «Пассаж», «Стокманн Невский центр», «Галерея».

Та часть проспекта, которую принято называть Старо-Невским, наименее престижная, особенно для сферы торговли. По оценкам экспертов компании Maris в ассоциации с CBRE, пешеходные потоки здесь сконцентрированы в основном около станции метро «Площадь Александра Невского», а арендные ставки значительно ниже. Поэтому среди арендаторов встречаются даже продуктовые магазины. Например, в  2013 году магазин «Дикси» арендовал помещение площадью 550 м на Невском пр., 113 (ранее здесь располагался бутик Mancini). А с 2011 года на Невском пр., 146, работает магазин «Полушка».

Торговые перипетии

Среди арендаторов помещений на Невском проспекте наибольшую долю занимают магазины одежды и обуви, общепита, отделения банков, салоны сотовой связи, а также ювелирные магазины.

Эксперты рынка отмечают, что по сравнению с предыдущими годами постепенно сокращается доля ювелирных магазинов и туристических агентств, а также магазинов одежды и обуви.

Арендная ставка на торговые площади, говорят в Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, втрое выше, чем в среднем по городу, и колеблется от 7 до 12 тыс. рублей за 1 м, а в отдельных объектах доходит до 16 тыс. рублей за 1 м. По оценкам компании Maris, за прошлый год ставки незначительно увеличились - в
среднем на 5-7%.

«Дороже всего сдаются помещения на участке от наб. канала Грибоедова до пл. Восстания. Наиболее гуманные расценки ближе к площади Александра Невского. Продажи помещений на Невском проспекте единичны, собственники неохотно продают свои объекты недвижимости, приносящие доход», - поясняют в компании. Общий объем встроенных торговых помещений на Невском проспекте, по  оценкам экспертов Maris, составляет около 100 тыс. м, из которых более 90% находятся в частной собственности.

Всего на Невском и Старо-Невском проспектах более 200 тыс. м арендопригодных торговых площадей. Основной спрос конечных потребителей формируется в основном за счет туристов, молодежи, офисных работников из многочисленных бизнес-центров, расположенных в Центральном районе города.

При этом на протяжении последних лет арендные ставки в сегменте high street retail в Петербурге остаются на уровне самых дорогих улиц европейских городов. Кризис внес коррективы. Интересно, что в результате экономического кризиса к концу 2011 года магазины премиального ценового сегмента сменились представителями более демократичных брендов.

В результате открытия в ноябре 2010 года двух ТРЦ - «Галерея» и «Стокманн Невский центр» на площади Восстания значимость Невского проспекта как главного торгового коридора города существенно снизилась. Эти центры смогли привлечь большое количество торговых марок, которые ранее не были представлены в
Петербурге.

Для якорных арендаторов в ТК ставка аренды традиционно значительно меньше по сравнению с другими операторами. Арендатор может пойти на снижение ставки, если потенциальный арендатор - это известная компания-бренд, способная привлечь дополнительный поток клиентов. Вместе с тем если ТРК имеет свои уникальные характеристики и удачное расположение, то его владельцы могут и не пойти на такие уступки.

Спрос

Средняя площадь арендуемых помещений в сегменте стрит-ретейла на Невском проспекте составляет от 100 до 200 м. В 2014 году доля вакантных площадей не превышает 3-5%, хотя срок экспозиции свободных помещений снова увеличивается. По словам экспертов компании Maris, это связано с тем, что заявленные ставки аренды существенно превышают среднерыночные. Ротация арендаторов происходит  регулярно, так как в обиходе в основном краткосрочные договоры аренды. Ретейлеры одежды и прочих потребительских товаров стремятся в крупные торговые центры и уступают площади заведениям общественного питания.

Офисное изобилие

Несмотря на то что в Петербурге отсутствует центральный деловой район, где были бы сконцентрированы основные деловые центры, офисная недвижимость на Невском проспекте считается престижной и поэтому дорогой.

Офисные помещения здесь предлагаются во многих зданиях, но классических современных бизнесцентров относительно немного. По оценке Knight Frank Saint-Petersburg, на Невском проспекте расположено 10 качественных офисных центров суммарной арендопригодной площадью 42,3 тыс. м. А с учетом бизнес-центров, расположенных на прилегающих улицах, общая площадь составляет 103,9 тыс. м, или 21 объект классов А и В.

Большинство объектов имеют высокую долю заполняемости - более 90%. Достаточно большой выбор площадей есть в новом бизнес-центре класса А - «Пассаж/Итальянская, 17», а также в БЦ «Атриум», «Дом Зингера» и некоторых других.

«Почем офис?»

Ставки аренды в офисных центрах на Невском проспекте, по данным Knight Frank Saint-Petersburg, находятся в диапазоне от 1300 до 2000 руб./м в месяц. Всего по итогам III квартала 2014 года в рассматриваемой локации свободно около 13,9 тыс. м качественных офисных площадей. Как правило, офисные здания на главном проспекте города представляют собой реконструированные исторические здания. Например, бизнес-центр «Атриум» - это бывший дом церковнослужителей Казанского собора. Наиболее часто под офисные центры реконструируются доходные дома. «Зачастую эти исторические сведения девелоперы офисных центров используют в маркетинговой политике продвижения объектов на рынке и привлечения арендаторов», - рассказали эксперты компании Maris.

«Непосредственно на Невском проспекте офисные помещения весьма популярны, в особенности если они обладают парковкой (хотя бы в лимитированном количестве - для руководителей). Но, к сожалению, большинство офисных зданий на главной улице нашего города не могут похвастаться парковочными местами. Тем не менее при достаточно высоких ставках аренды уровень свободных площадей низкий, а пустуют только откровенно переоцененные помещения», - рассказала Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg.