Рынок коммерческой недвижимости: тенденции и перспективы
В офисном сегменте ощущается нехватка новых высококлассных площадей, в торговой недвижимости встал вопрос о реконцепции торговых комплексов, введенных в эксплуатацию на рубеже 2000-х гг. Отдельной строкой идет складская недвижимость, где при высоком спросе по-прежнему ощущается дефицит качественного предложения.
Офисы дешеветь не будут
По итогам 1 кв.2013 года объем предложения в бизнес-центрах класса А и В составил 2,4 млн. кв. м. В общем объеме доля проектов класса А по-прежнему составляет 26%, в то время как B-класса – 74%.
Тенденции. Аналитики считают, что спрос на класс А в ближайшее время будет расти. Отчасти это связано и с тем, что за I квартал введено два офисных центра класса В (общей площадью 24 тыс. кв. м), а новых объектов класса А на карте Петербурга не появилось. Сроки открытия перенесли бизнес-центр «Преображенский» на Литейном проспекте, офисный центр Lider Tower на Ленинском пр., «Зима» на Свердловской наб. и др. Правда, в планах на этот год заявлено открытие восьми офисных центров класса А, общей площадью 165 000 кв. м. Впрочем, в 2013 году должно появиться и 159 000 кв. м. офисных центров класса В. Таким образом, ввод помещений класса А и В практически сравняется. В 2014 году, если не изменится экономическая ситуация в стране, ввод офисных площадей составит около 560 000 кв. м., 60% из которых можно отнести к классу А.
"Вопреки всем сложностям, сопутствующим строительству бизнес-центров, в Санкт-Петербурге продолжают появляться новые и более качественные объекты. Абсолютное большинство этих объектов заявлялись еще в предкризисный период - считает Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST. - Если сейчас затевается новое строительство или реконструкция существующего объекта под бизнес-центр, то это обязательно А или В класс, иначе нет смысла тратиться. Поэтому, естественно, всеми новыми и реконструированными объектами прирастает А и В класс. Перенос заявленных сроков ввода бизнес-центров в эксплуатацию - явление обычное, зависящее от многих факторов. С учетом длительности процесса строительства, девелоперы имеют возможность заранее начинать формировать пул потенциальных арендаторов, и варьировать сроками вывода объекта на рынок".
Анализ спроса показал, что в I квартале 2013 года спрос в равной мере распределился между классом А и классом В - 47% и 53%. Очевидно и смещение спроса в сторону более просторных офисов – от 100 кв. м.
Неоспоримой популярностью - 52% заключенных сделок – пользуется Центральный район Санкт-Петербурга. А вот спрос на Васильевский остров из-за закрытия на ремонт Дворцового моста и сложной транспортной ситуации заметно упал.
Среди недорогих помещений до 100 кв. м. спросом пользуются офисные центры Фрунзенского и Невского районов.
Перспективы. В офисных центрах класса А уровень вакантных площадей достиг 10%, что на 2% меньше данных IV квартала 2012 года. В классе В уровень вакантных площадей остался на прежнем уровне – 7%. Аналитики прогнозирует дальнейшее сокращение вакантных площадей в А-классе.
Средний уровень арендных ставок:
класс А = 1 400-1 700 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы)
класс В = 900-1 200 руб/кв.м. в мес.
ТРК ждет реконцепция
Санкт-Петербург прочно занял первое место по обеспеченности торговыми площадями на душу населения среди российских городов с населением более 1 млн человек. Объем действующих торговых центров в Санкт-Петербурге составил 4,05 млн. кв.м. В 2013 году был открыт ТРК «Континент на «Звездной»» на ул. Ленсовета общей площадью 60 000 кв.м. И тенденция открытия новых торгово-развлекательных центров будет набирать обороты. На сегодняшний день более 86% торгово-развлекательных площадей приходится на спальные районы, среди которых лидирует Приморский (17%), Выборгский (12%) на севере и Московский (16%) на юге города.
«Рынок торговой недвижимости Петербурга развивается по собственному отличному от столичного сценария. Невероятно высокая концентрация торговых площадей в отдельных районах города, наряду с отсутствием торговых объектов в других – считает Ольга Ясько, директор Отдела аналитики и исследований рынка по Россия и СНГ, Knight Frank. - Большое число полупрофессиональных торговых объектов, которые нуждаются в реконцепции. Наличие значительного количества отдельно стоящих продуктовых сетевых гипермаркетов. Вот, пожалуй, основные отличительные черты рынка торговой недвижимости города.
Тенденции. На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга сложилась устойчивая тенденция – поэтапное открытие торговых объектов. Так, в декабре 2012 года в ТРК «Континент на «Бухарестской»» был открыт супермаркет Prisma, открытие же всего комплекса состоялось лишь в марте 2013 года. К сегодняшнему дню компания Prisma заключила предварительные сделки в строящихся торгово-развлекательных центрах – ТРЦ «Монпансье» и ТРК «Европолис».
Перспективы. Среди наиболее вероятных перспектив эксперты называют массовые реконцепции торговых центров и строительства новых проектов на уже существующих площадках. На сегодняшний день более 1 000 000 кв.м торговых площадей нуждаются в реконцепции и реновации, что составляет 25% от всего рынка.
Несмотря на то, что в Петербурге по сравнению с другими российскими городами насыщенность торговыми объектами достаточно высока, на стадии строительства находится более 1 200 000 кв.м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2015 года. На 2013 год запланирован ввод около 400 000 кв.м торговых площадей. Однако, аналитики прогнозируют перенос сроков ввода. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года.
Среди среднесрочных перспектив - строительство новых проектов в зонах комплексного освоения территорий, рядом с новыми станциями метро и новыми транспортными развязками (ТЦ «Адмиралтейский» у ст.м. Адмиралтейская, МФК «Жемчужная Плаза» входит в состав крупного жилого комплекса «Балтийская Жемчужина»)
В среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 1 квартала 2013 года составляет 95%.
Средний уровень арендных ставок:
- для якорных арендаторов составляют в среднем от 4 500 до 12 000 руб./кв.м/год не включая НДС и коммунальные платежи;
- максимальные арендные ставки варьируются от 20 000 до 45 000 рублей за кв.м/год.
В сегменте стрит-ритейла, за 2012 год арендные ставки на основных торговых коридорах города выросли на 5-12% в зависимости от локации.
Склады: дефицит качественного предложения
На складском рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области все еще наблюдается дефицит качественного предложения при стабильно высоком уровне спроса. В первом квартале 2013 года был введен в эксплуатацию только один складской комплекс, предлагающий услуги ответственного хранения - третья очередь комплекса «Осиновая роща», общей площадью 12 000 кв. м.
До конца года планируется ввод трех спекулятивных проектов общей площадью более 210 000 кв.м. Среди данных проектов «Орион Лоджистикс» - 2 очередь, СТК (Санкт-Петербургский терминальный комплекс), 2 очередь и «Звезда». Запланированный на 2013 год ввод таких проектов как Nord Way (Hanner), 2 очередь и A Plus Park Pulkovo отложен на более поздние сроки по причине недостатка финансирования.
«В настоящий момент предложение качественных складских помещений незначительно, а с учетом нынешнего высокого спроса и сроков ввода строящихся объектов уже к середине 2013 г. на рынке вообще может не остаться свободных площадей. – комментирует Михаил Тюнин, руководитель Отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg. - Текущая ситуация открывает перспективы для реализации проектов в формате built-to-suit, которые достаточно популярны в других регионах (в частности в Москве). Уже сейчас мы наблюдаем рост числа таких сделок и увеличение их объема. Наша компания принимает участие в реализации ряда проектов этого типа. Стоит отметить, что для девелоперов проекты в формате built-to-suit – один из способов минимизации рисков того, что объект останется незаполненным на момент его выхода на рынок».
Тенденции. Складские комплексы класса А и В занимают лишь 21% от общего объема складского рынка города, 79% приходится на помещения класса С. Общий объем рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга по данным ГУИОН – 7,7 млн. кв.м. Спекулятивные склады, предназначенные для сдачи в аренду, составляют чуть более половины от всего объема рынка качественной складской недвижимости (59%). Логистические комплексы, предлагающие услуги ответственного хранения составляют 41% в структуре предложения.
Арендаторы рассматривают крупные блоки площадью 3 000-5 000 кв.м. При этом в городе сложился дефицит предложения помещений от 5 000 кв.м единым блоком.
Стабильно высокий уровень спроса и небольшой прирост новых площадей на рынке складской недвижимости привели к снижению уровня вакантных площадей. Доля вакантных площадей в классе А упала до уровня 1,5-1% из-за повышенного спроса в этом сегменте, а доля в классе B уменьшилась до 1%.
Перспективы. Ограниченный прирост предложения на рынке складской недвижимости в 2011-2012 годах привел к вымыванию с рынка ликвидного предложения и росту арендных ставок. Все спекулятивные складские строящиеся комплексы (400 000 кв.м) планируется ввести в эксплуатацию в 2013-2014 гг. На более поздние сроки отложен ввод 4 очереди Теорема-Терминал и комплекса ПНК-КАД, которые ранее планировалось построить к 2013 году.
В 2013 году будут активно развиваться территории Парголово и Обухово.
В материале использованы данные компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network и консалтинговой компания Knight Frank.