Рубль победил доллар
В Петербурге традиционно основная часть договоров аренды в бизнес-центрах заключалась в рублях. По оценке компании Maris, более 90% действующих офисных центров предлагают арендаторам рублевые договоры аренды.
«По сравнению с московским рынком офисной недвижимости в Петербурге арендные ставки в бизнес-центрах исчисляются в рублях уже около 10 лет», - Более категоричная оценка у управляющего сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрия Зо-лина, по его словам, доля арендных договоров в валюте составляет менее 1%.
«Собственники готовы привязать договоры аренды к валюте, но сейчас никто из арендаторов, будь то международная или российская компания, на это не согласится», - убежден Дмитрий Золин. «Сенатор», под управлением которого более 200 тыс. м офисов, номинирует ставки в рублях, ХК «Адамант» со 162 тыс. кв.м офисов также перешел на рубли.
Самые последние из могикан
Однако немного валютных договоров на рынке Петербурга все же осталось. «Привязка ставки к валюте сегодня наблюдается буквально в одном-двух объектах, собственники которых уверены в исключительной локации и качестве здания. В то же время обычно такая политика не позволяет заполнить пустующие площади», - говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге. Участники офисного рынка уверены, что существующие до
сих пор валютные ставки - «это даже не один проект, а единичные сделки, заключенные до кризиса».
«Мало того что это единичные проекты, это еще и единичные договоры в этих проектах», - согласна Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Среди примеров объектов, которые еще держатся за валюту, участники рынка называют объекты иностранных собственников в центре города - бизнес-центр «Пассаж» на Итальянской ул., 17, принадлежащий Jensen Group, бизнес-центр «Атриум» на Невском пр., 25 (основная доля зарегистрирована на кипрскую компанию «Дьюз Инвестментс Ли-митед»), Kellermann Center на 10-й Красноармейской ул., 22, также с иностранным участием.
Аналитики отмечают, что единичные валютные договоры, вероятно, встречаются в БЦ «Технополис» финской Technopolis Pls, а также в сети бизнес-центров турецкой Renaissance, но здесь происходит фиксация валютного коридора или верхней границы курса в рублях.
Подобная фиксация курса встречается и в других объектах, зачастую это первый шаг перед полным переводом договора в рубли.
Кто согласится на валюту
В JLL рассказывают, что договоры в валю те, которые встречаются на рынке Петербурга, в основном заключены до 2013 года и имеют жесткие условиями по пересмотру. «Однако в каждом подобном случае происходит обсуждение ставки аренды с целью пересмотра условий», - добавляют в компании. Если собственники будут прибегать к привязке к валюте сейчас, они не найдут клиентов, солидарны аналитики. Ведь рынок офисной недвижимости, как и в целом арендный бизнес сейчас, - это рынок арендатора, и именно они вольны диктовать
свои условия.
«Валютное ценообразование отпугивает большинство российских компаний-арендаторов. Для иностранных компаний-арендаторов это может быть интересно, но их количество ограничено», -
Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости компании Colliers Int. в Петербурге, считает, что не стоит разделять в этом отношении арендаторов на международные и российские компании, поскольку ряд российских компаний получают валютную выручку.
По данным участников рынка, несколько валютных договоров аренды имеют, например, дочерние структуры компании «Газпром». Но и иностранные компании в основном предпочитают рубли.
«Большинство международных компаний, которые работают в России, всю свою операционную деятельность исчисляют в рублях и, соответственно, не приветствуют исчисление ставок в валюте», - рассуждает Марина Пузанова.
Автор: Надежда Федорова